FAQ о незаконном строительстве: Отвечает Стройнадзор

Читатели LIVING’а часто интересуются темой законности строительства: когда дом должен быть введён в эксплуатацию, что делать, если на стройплощадке беспорядок, как понять, что объект возводится нелегально? Собрав наиболее волнующие вопросы, мы переадресовали их в Службу государственного строительного надзора и экспертизы – органа, который следит за законностью выполнения работ по возведению зданий. Нам ответила пресс-секретарь ведомства Анна Фриденталь.

Как не купить квартиру в «самострое» и что делать, если уже?

В октябре в Петербурге было выполнено первое мировое соглашение в судебном споре о законности строительства, проще говоря, был легализован не законно построенный комплекс. Речь идёт о жилом доме на улице Воскова в Курортном районе, возводившемся без разрешения на строительство. Однако прийти к консенсусу удаётся не всем. Например, уже много лет продолжается эпопея с незаконно построенным и заселённым домом на Тбилисской улице. В августе Городской суд обязал его снести. Мирового соглашения, на которое в апреле 2016 года в суде рекомендовали пойти несогласным сторонам, достичь не удалось. Какова позиция Службы в подобных вопросах? Как действовать дольщикам, чтобы не ввязаться в «самострой» и что делать, если это уже произошло?

 

– Легализация «самостроя» в соответствии с действующим законодательством возможна только в судебном порядке. Это когда владелец земельного участка обращается в суд с иском о признании прав собственности на объект, возведенный без разрешительной документации. Госстройнадзор готов идти на компромиссное решение – мировое соглашение в рамках судебного разбирательства. Для этого нужно соответствующее обращение от самих граждан. Мировое соглашение – это не легализация самовольной постройки, это путь к ее легализации. Одним из условий обязательно будет – получение разрешения на строительство (на объект капстроительства – в Службе, на ИЖС – в администрации района).

Дом на улице Воскова в Курортном районе. Фото застройщика Для того, чтобы не ввязаться в «самострой», во-первых, необходимо потребовать от застройщика разрешение на строительство. Если вы покупаете квартиру, то разрешение должно быть выдано на строительство многоквартирного дома. Достоверность указанных сведений можно проверить на сайте Госстройнадзора, воспользовавшись электронным сервисом «Проверь разрешение!». Если вам предлагают купить долю в доме, который расположен на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного жилого дома, вас это должно насторожить. Госстройнадзор рекомендует проверить информацию о таких сомнительных объектах, воспользовавшись электронным сервисом сайта ведомства «Осторожно, самострой!».

– Выбрав объект недвижимости с признаками «самостроя», граждане должны учитывать следующие моменты:

· Регистрация права собственности на «самострой» или квартиру в нем не исключает его последующего сноса;

· «Самострой» может представлять реальную угрозу для жизни и здоровья граждан;

· Жители «самостроя» лишены ряда социальных гарантий;

· Обязанность по сносу «самостроя» может быть возложена на его жильцов и собственников.

Соглашаться ли на получение ключей, если дом не сдан?

В этом году в Пушкине был введен в эксплуатацию жилой дом на Красносельском шоссе, заселенный больше трех лет назад. По итогам проверки, проведенной в марте 2013 года службой строительного надзора, было установлено, что в доме уже живут люди. И случаи, когда застройщик выдает ключи, когда дом еще не сдан, редкостью не являются. Насколько серьёзно такое нарушение и что в этом случае делать дольщикам?

– По действующему законодательству эксплуатация дома без соответствующего разрешения неправомерна. Кодексом об административных правонарушениях за это предусмотрена ответственность (пункт 5 статьи 9.5. «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию»). Со стороны дольщиков предусмотрительнее дождаться получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Как дольщик может проследить за качеством стройки?

Съёмочная группа LIVING’а регулярно выезжает вместе с дольщиками на приёмку квартир, и многие респонденты остаются недовольными качеством стройки. Могут ли покупатели следить за работами на объекте в процессе строительства? Могут ли дольщики пожаловаться чиновникам на качество?

– Стройка – это объект повышенной опасности. По закону дольщик не имеет права требовать от застройщика обеспечить ему доступ на строящийся объект, но имеет полное право требовать исполнение всех условий договора о долевом строительстве. Если во время приемки квартиры у дольщиков возникают претензии к качеству строительства, эти строительные «недоделки» необходимо отразить в акте приема-передачи квартиры. Если претензии остаются после получения ключей и оформления права собственности, по закону дольщик имеет полное право в течение 5-ти лет (по закону гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее 5-ти лет) обратиться к застройщику, с требованием устранить недостатки.

Государственный строительный надзор – это один из видов контрольно-надзорной деятельности государства, целью которой является обеспечение безопасности жизни и здоровья людей. Действующее законодательство не предусматривает ежедневного контроля со стороны государства за деятельностью застройщиков. По закону надзорное ведомство может выехать на объект по утвержденной программе проверок (контролируются подготовительные работы, создание фундамента, надземной части, обустройство инженерных сетей и благоустройство объекта). Если строительство ведется в нарушение норм и правил, в Госстройнадзор поступают жалобы, на основании которых проводятся внеплановые проверки.

О чём говорят штрафы застройщику?

Активные покупатели строящегося жилья мониторят информацию об их недвижимости в СМИ и соцсетях. Часто люди сталкиваются с новостями о том, что девелоперу выписан штраф, бывает, что уже не первый. Стоит ли дольщикам насторожиться, если их застройщика постоянно штрафуют?

– Штраф – это не самоцель надзорного мероприятия. Как плановые, так и внеплановые проверки направлены, прежде всего, на предупреждение нарушения проектной документации и технических регламентов, а как максимум – на предотвращение аварийной ситуации. Количество наложенных штрафов может свидетельствовать о низком качестве строительства конкретного объекта, безусловно. Несерьезных нарушений на стройке не может быть. Задача Госстройнадзора проследить за устранением выявленного нарушения и предупредить застройщика о недопустимости повторной ошибки.

Отметим, что с 2014 года отмечается тенденция к сокращению нарушений в области строительства. Количество штрафов за нарушение технических регламентов и проектной документации сократилось с 820 в 2014 году до 663 в 2016 году. Штрафов за строительство без разрешения – с 70 в 2014 до 29 в 2016 году. За эксплуатацию объектов без разрешения – с 89 в 2015 до 31 в 2016 году. В этом году тенденция сохраняется: общее количество штрафов за полгода по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 10%.

Что делать, если рядом с домом началась сомнительная стройка?

Если рядом с домом, строящимся или уже жилым, начали возводить что-то непонятное, могут ли граждане обратиться в Службу? Стоит ли быть бдительными в этом плане?

– Если говорить об обращениях о самовольных постройках, то за 5 лет с момента получения Службой полномочий обращаться с исками в суд о сносе «самостроев» накопилось много материала. Количество исков растет (за полгода 2017 года подано 25 исков, 2016 и 2015 гг. – 19, 2014 г. – 15). При этом массово строить многоквартирные дома на землях ИЖС перестали. Граждане, в основном, сообщают о самовольных постройках в частном секторе (хозяйственные постройки, пристройки к ИЖС).

Если строящийся объект нарушает права граждан, которые регламентированы законом, жители имеют полное право обратиться в надзорный орган или в суд за защитой своих прав. Однако граждане не во всех случаях опираются на требования закона, очень часто их жалобы основаны на субъективных суждениях об объекте: «он мне не нравится, поэтому стройку нужно остановить» или «это «самострой», его нужно снести». В этих случаях мы разъясняем порядок, предусмотренный действующим законодательством.