Договоры при покупке квартиры: разные и не всегда безопасные

Застройщики предлагают покупателям жилья различные варианты покупки квартир. Большинство компаний работает по 214-ФЗ, который обязывает заключать договор долевого участия (ДДУ). Между тем, в некоторых случаях компании предлагают купить квартиру путем вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Если же дом построен, будущий жилец может заключить со строительной компанией классический договор купли-продажи (ДКП), но иногда ему предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП). LIVING разобрался, в чем особенности каждого из этих договоров, и почему некоторые из них опасны для покупателей.

Чем отличается договор долевого участия (ДДУ) от ЖСК?

Более 60% сделок на первичном рынке недвижимости заключается с использованием договоров долевого участия (ДДУ). В таких договорах четко указаны обязанности застройщика по возведению конкретного объекта и определены сроки строительства. ДДУ подлежит регистрации, его проверяют государственные органы. Если застройщик не выполняет свои обязательства, дольщик может претендовать на возврат уплаченных средств и выплату неустойки.

Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipik

Альтернативный способ покупки квартиры на этапе строительства – вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Суть в том, что пайщики объединяются в кооператив и делают взносы на строительство дома из собственных или заемных средств. В отличие от ДДУ, договор ЖСК регистрировать не нужно. Пайщики вносят платежи в фонд ЖСК в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму они выплачивают постепенно в течение оговоренного срока (от 5 до 20 лет).

Что из этих вариантов лучше?

В отличие от ДДУ, в ЖСК, как правило, не указаны конкретные сроки строительства дома, а цена объекта покупки может быть увеличена в процессе строительства. Кроме того, к договору ДУ застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план, а в случае с ЖСК у строительной компании такой обязанности нет. При этом в случае расторжения ДДУ, дольщик получает всю сумму и неустойку, а по договору ЖСК пайщик может рассчитывать на возврат лишь части выплаченных денег.

Между тем, иногда покупателю все-таки более выгодно вступить в ЖСК – например, при покупке квартиры в рассрочку. По ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму, как только строительство объекта будет завершено. Пайщики, напротив, могут выплачивать остаток рассрочки уже после заселения.

Тем не менее, эксперты считают, что в настоящее время ДДУ – более предпочтительный вариант для большинства покупателей, поскольку их интересы лучше защищены законом.

Застройщик предлагает подписать предварительный договор купли-продажи. Что это такое и чем он отличается от обычного договора купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение между застройщиком и покупателем заключить договор купли-продажи квартиры в будущем, но на заранее определенных условиях. Такой договор возможен тогда, когда проект уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но квартира еще не готова к заселению.

Фото: depositphotos.com/vlerijse

«В этот промежуток времени ДДУ уже не действует, так как объект построен, заключать привычный всем договор купли-продажи еще нельзя, поскольку точные параметры объекта недвижимости пока неизвестны (не готов технический паспорт, не присвоен адрес и пр.), а вот предварительный договор (ПДКП) – можно. Такой договор действует до момента заключения основной сделки, в ходе которой происходит передача недвижимости в собственность покупателя. При этом сам ПДКП не предполагает ни государственной регистрации договора (как при заключении ДДУ), ни перехода прав собственности (как в договоре купли-продажи)», - поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) на стадии строительства?

Нет, это абсолютно незаконно. Эксперты предупреждают, что ПДКП, заключенный в отношение еще не построенной квартиры почти наверняка приведет к потере денег. «ПДКП не имеет юридической силы, так как нельзя заключать договор предварительной купли-продажи недвижимости на объект, которого еще нет, на который не зарегистрированы права собственности. Даже если речь идет об объекте незавершенного строительства, права на него должны быть зарегистрированы в Росреестре. Соответственно, заключая такой договор, гражданин получает все последствия по сделке, которая не имеет юридической силы», - предупреждает председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.

Впрочем, по словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, большинство серьезных застройщиков сегодня по ПДКП уже не работают. Если застройщик предлагает заключить такой договор на стадии строительства – это повод отказаться от покупки в данной компании. «По большому счету, ПДКП – это не самый честный способ обойти 214-ФЗ. Сейчас большинство договоров – договоры долевого участия. И застройщик по закону должен заключать договор купли-продажи. Но у ДДУ достаточно много ограничений, а ПДКП, по большому счету, эти ограничения обходит», - говорит Сергей Бобашев.

Получается, ПДКП – это обязательно обман?

Участники рынка не так категоричны. Иногда ПДКП – вынужденная мера, которая, к тому же, позволяет покупателям приобретать квартиры по приемлемым ценам.

Фото: depositphotos.com/vlerijse

«Деньги, которые застройщик получит за эту квартиру, не стоят тех репутационных потерь, которые он непременно понесет, когда широкая общественность узнает о подобных махинациях с его стороны, - поясняет коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик.

По его словам, заключение ПДКП – нормальная практика, которую застройщик и сам вынужден использовать исключительно из-за того, что других механизмов продажи квартиры в период между вводом здания в эксплуатацию и получением государственной регистрации попросту нет. «Если кому-то этот формат сделки кажется слишком подозрительным, то он вполне может подождать с покупкой квартиры несколько месяцев и купить ее по обычному договору купли-продажи, но, вероятнее всего, к тому моменту застройщик уже поднимет цену на такую квартиру», - предупреждает Алексей Зубик.

Дом построен, застройщику я доверяю. Какие еще нюансы нужно учесть при заключении ПДКП?

Эксперты предупреждают, что предварительный договор – это еще не покупка квартиры, а лишь подтверждение намерения сторон заключить сделку в будущем. Таким образом, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в отличие от договора купли-продажи, не дает потенциальному покупателю гарантий на получение квартиры с точно такими параметрами, какие он выбрал.

«Поэтому при подписании договора нужно внимательно проверить, прописаны ли в нем площадь, этаж, количество комнат и прочее», - советует Мария Литинецкая.

Фото: depositphotos.com/svyatoslavlipik

Кроме того, в ПДКП должна быть указана стоимость сделки и ее срок. «ПДКП должен содержать все важные условия и пункты основного договора купли продажи, плюс должен содержать сроки своего действия и сроки заключения основного договора купли-продажи, а так же – порядок выхода из ПДКП и возврата уплаченных денег в случае, если основной договор не будет заключен», - говорит коммерческий директор ООО «Котельники» Александр Козлов.

Важно учесть, что ПДКП не защищает покупателей от двойных продаж: ведь квартира может быть уже оформлена по договору долевого участия. «Защититься от такого риска возможно, проверив запись по земельному участку проекта в ЕГРН и строительные адреса в проектных документах. В любом случае перед заключением любого договора (ДДУ, ПДКП или ДКП) следует тщательно изучить застройщика, его проект и всю разрешительную документацию», - поясняет Мария Литинецкая.

Что делать, если я подписал ПДКП, заплатил деньги, но меня обманули, и дом не построили?

Возвращать деньги от недобросовестного застройщика придется через суд. Как отмечает управляющий партнер Delta estate Елена Земцова, обманутый гражданин может потребовать немедленного возврата средств, а также уплаты процентов по статье 395 Гражданского кодекса (причем в двойном размере) и сверх того – компенсации причиненных ему убытков. Однако важно учитывать, что у застройщика может не оказаться ни имущества, ни денег.

Если дом построен, но девелопер признал себя банкротом или просто «исчез», то суд может стать на сторону покупателя и признать права собственности на основании ПДКП – по словам Елены Земцовой, в практике судов уже бывали такие случаи.

Выбирая квартиру на первичном рынке, важно учесть не только особенности будущего жилья, но и условия покупки. Порядочный застройщик не станет предлагать «серые» схемы и пытаться уйти от ответственности с помощью сомнительных договоров.