Что лучше: покупать квартиру с эскроу или по старой схеме?

1 июля 2019 года в России заработала новая схема продажи строящегося жилья. Теперь деньги дольщиков аккумулируются на специальных банковских счетах (эскроу), и застройщик не вправе распоряжаться ими до тех пор, пока не достроит объект. Несмотря на нововведение, значительная часть рынка продолжает работать по старой схеме. LIVING разобрался, почему застройщики не спешат переходить на эскроу и какой вид сделки предпочтительнее для покупателей.

Чем новая схема покупки квартиры отличается от старой?

Изменения в закон о долевом строительстве, вступившие в силу 1 июля 2019 года, обязывают компании привлекать деньги дольщиков на эскроу-счета. Застройщики больше не смогут строить новые дома на деньги дольщиков. Для этих целей они будут получать банковские займы. По сути, строительный рынок перешел на проектное финансирование – схему работы, при которой банк выдает деньги застройщику на реализацию конкретного проекта.

По задумке авторов, нововведения позволит избежать новых финансовых пирамид, недостроев и обманутых дольщиков. В последние годы это стало настоящим бедствием: в России в 2018 году насчитывалось 34 тыс. обманутых дольщиков. На начало 2019 года было зафиксировано 29 проблемных ЖК в Петербурге, и еще 36 – в Ленинградской области.

Почему многие компании продолжают работать по-старому?

В некоторых случаях девелоперам разрешено продавать квартиры по старой схеме, без эскроу-счетов. Например, исключение сделано для проектов, которые стартовали до 1 июля, и в них было продано более 10% квартир, а также для домов, которые к 1 июля были построены более чем на 30%. Под эти критерии подпало более 66 млн кв м жилья – почти 82% строящихся в России домов.

Эскроу-счета приходят на рынок, но очень медленно и не во всех регионах. По информации ЦБ РФ, такие счета есть только в 49 из 85 регионов России. Петербург в сентябре находился на 20 месте среди регионов по распространению новой схемы продажи жилья – по данным на сентябрь 2019 года, в городе было открыто 167 счетов эскроу. Для сравнения, в Москве квартир по новой схеме продали в 11 раз больше.

В настоящее в Петербурге продажи с использованием эскроу-счетов ведут такие компании, как, например, RBI, «Главстрой Санкт-Петербург», «Мегалит – Охта Групп», Glorax Development, «КВС». По данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Петербурге на эскроу должны перейти 18 объектов (747 тыс. кв. м жилья), в Ленобласти 13 таких ЖК. Однако пока переход на новую схему финансирования на многих объектах откладывается.

Почему застройщики не торопятся переходить на эскроу?

Схема работы со счетами эскроу не отлажена, а сам процесс перехода на проектное финансирование сложный и трудоемкий для девелоперов. Участники рынка сетуют на то, что уполномоченные банки не справляются с потоком обращений девелоперов. Кроме того, в СМИ появилась информация о том, что ЦБ затягивает процесс рассмотрения обращений от банков, желающих работать по новой схеме, так что в итоге эскроу-счета открывают только самые крупные кредитные организации. В Петербурге это 10 банков, включая Сбербанк, ВТБ и «Открытие».

А что с ценами?

В среднем по рынку после перехода на новую схему продаж цены на жилье выросли незначительно. По информации Фонда защиты граждан-участников долевого строительства, с 1 июля цены на жилье выросли на 1-2%, что сопоставимо с сезонными колебаниями.

Однако в некоторых регионах рост цен оказался более существенным. В Петербурге, по данным аналитиков RBI, с января по сентябрь 2019 года цены на жилье в новостройках комфорт- и эконом-класса выросли на 7%, в бизнес-классе – на 6%.

Некоторые эксперты полагают, что рост цен на жилье является прямым следствием ажиотажа, который появился вокруг новой схеме продажи жилья. Так, по оценкам ЦИАН, в Петербурге за три квартала 2019 года было заключено 59 453 договора долевого участия (ДДУ), что на 20% превышает показатель за аналогичный период 2018 года. В Ленинградской области рост составил 25%.

Если сравнивать цены на квартиры в похожих объектах, продающихся по разным схемам, то разница очевидна. В ЦБ подсчитали, что цены на жилье, реализуемое с помощью эскроу-счетов, в среднем на 5% выше, чем в проектах, которые реализуются по старой схеме. Ранее аналитики «Метриум» сообщили, что квартиры в московских новостройках, продающиеся с использованием эскроу-счетов, дороже на 6-14%.

В чем тогда преимущества эскроу?

Главный плюс эскроу-счета для покупателей заключается в почти полном отсутствии рисков. Благодаря этому квартиры в новостройках через эскроу-счета продаются на 53% быстрее, чем в проектах, которые реализуются по старым правилам. Об этом недавно сообщил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

Чем отличается схема покупки квартиры с эскроу и без?

Для покупателя отличия минимальны. Сначала дольщик и застройщик должны указать в ДДУ, что будут использовать счет эскроу. Затем стороны заключают договор на открытие эскроу-счета и покупатель вносит на него средства. Весь процесс покупки жилья (вместе с регистрацией договора) по новой схеме занимает примерно две недели.

Так что же лучше – покупать квартиру с эскроу-счетом или по старинке?

Очевидно, что выбор объектов, продажи в которых ведутся по старой схеме, сейчас больше. Если покупатель ищет квартиру на высокой стадии готовности, то, скорее всего, выбор схемы покупки для него вообще не актуален: большинство проектов с использованием эскроу – это новостройки на стадии котлована. Однако именно на этом этапе покупка квартиры представляет наибольший риск. Таким образом, новая схема избавляет дольщика от многих рисков, включая недострой и финансовые пирамиды. Однако придется смирится с тем, что за это придется переплатить.