Что делать, если застройщик – банкрот?

В Петербурге насчитывается почти 2,5 тысячи обманутых дольщиков. С каждым годом эта цифра увеличивается. Из-за неблагоприятной экономической обстановки в этом году почти 200 компаний из Петербурга попросили государство о продлении сроков сдачи объектов. От долгостроя не застрахованы ни крупные, ни маленькие строительные компании.

Предугадать банкротство застройщика – непростая задача. Ранее LIVING писал о том, по каким признакам можно определить, что строительная компания идет ко дну. Сегодня мы расскажем, что делать, если признаки банкротства застройщика налицо, а дом еще не построен.

Спокойствие, только спокойствие

Первый совет для дольщиков, которые узнали о том, что строительная компания обанкротилась – ждать. Как ни цинично это звучит, но рано или поздно стройку, скорее всего, закончат – если не этот застройщик, так другой. «В Москве есть немало примеров, когда дольщики ждали своего жилья по 5-7 лет: «Дом на Мосфильмовской», «Кутузовская миля» и другие», - напоминают аналитики «Метриум Групп».

В Петербурге с начала этого года было сдано 19 долгостроев. Такие объекты находятся на особом контроле у властей города. Всего за последние четыре года сданы 62 проблемных дома, 16 тыс. квартир переданы дольщикам. Чиновники уверяют, что все существующие в городе долгострои будут введены в эксплуатацию до конца 2019 года.

Впрочем, годами ждать собственного жилья могут себе позволить далеко не все. Этот совет подойдет для тех, кому есть, где жить и нет нужды платить за аренду квартиры. В противном случае необходимо предпринимать активные действия.

Язык до квартиры доведет

Самый простой вариант – попробовать договориться с застройщиком о замене квартиры. Иногда дольщикам удается получить от строительной компании адекватное предложение по обмену жилья в недостроенном доме на квартиру в готовом объекте, говорит ведущий юрист юридической компании «ЮРИСТО» Владимир Константинов.

«Параллельно необходимо: проверить вид договора и соответствие имеющегося договора требованиям закона (например, если заключен договор ДДУ, то он должен быть зарегистрирован); проверить, что все документы и квитанции есть в наличии, а назначение платежа в квитанции соответствует договору; подписать у застройщика акт о том, что вы выполнили перед ним все финансовые обязанности», - советует юрист.

Уступи другому

По закону, договор долевого участия предусматривает возможность переуступки прав требования третьему лицу. Если долгостроя не избежать, можно попытаться найти покупателя, который готов купить квартиру именно в этом ЖК и ждать, пока дом не будет сдан. Шанс обнаружить такого смельчака невелик, но он все-таки есть.

«При этом нужно отдавать себе отчет, что продавать квартиру придется по цене ниже рынка», - предупреждают в «Метриум Групп».

Попытаться продать квартиру по договору переуступки – лучший вариант, уверен адвокат Сергей Головин. «Изменить в банкротстве вы ничего не сможете, а любой судебный процесс будет идти несколько месяцев», - добавляет юрист.

При этом адвокат Владимир Константинов напоминает: «Если у Вас договор переуступки прав, получите у застройщика акт о том, что первоначальный участник выполнил обязательства по оплате перед застройщиком, а у первоначального участника получите акт, о том, что вы выполнили финансовые обязательства перед ним. Если каких-либо документов нет, восстановите их у застройщика».

Стоп игра

Если найти покупателя на квартиру в проблемном доме не удается, значит, пора расторгать договор ДДУ. Многие покупатели боятся расторжения договора, считая данный процесс длительным и болезненным. В «Метриум Групп» опровергают этот миф: «В реальности ничего страшного в процедуре нет. Во-первых, это можно сделать в одностороннем порядке в том случае, если девелопер не передал квартиру новому собственнику в течение двух месяцев с момента истечения указанного в ДДУ срока (пункт 1 части 1 статьи 9 ФЗ-214). По закону, после письменного уведомления застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, а также проценты за пользование денежными средствами (процент вычисляется по формуле: стоимость квартиры * 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ на день возврата денежных средств * количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств). Но в законе об участии в долевом строительстве также прописаны ситуации, в которых не обязательно дожидаться «часа Х». Остановка строительства дома как раз является таким случаем (пункт 1 части 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Правда, расторгать ДДУ придется через суд».

Юристы уверяют, что в таких делах суды чаще всего выносят решения в пользу дольщиков. Суд поможет взыскать с застройщика стоимость квартиры по договору, а также уплаченные проценты по кредиту и судебные издержки. Наконец, можно потребовать компенсацию за аренду жилья за весь период задержки сдачи дома.

На всякий случай…

Еще один ценный совет от юристов – заранее проверить, сможет ли застройщик выполнить свои финансовые обязательства перед обманутыми дольщиками. «При обнаружении очевидных признаков несостоятельности застройщика дольщику следует проверить, застрахована ли гражданская ответственность застройщика. В ранее действовавшей редакции закона 214-ФЗ (до 2017 года) страхование было обязательным. В текущий момент оно является добровольным. Соответственно, данный механизм мог бы помочь дольщику в удовлетворении его притязаний вне дела о банкротстве застройщика, если оно будет инициировано», - отмечает адвокат МКА «Град» Роман Романов.

Банкротство застройщика – это еще не конец света. Существует много способов свести ущерб к минимуму и получить в итоге вожделенное жилье. Главное – не паниковать и вовремя начать действовать.