Что делать, если построенная квартира не понравилась?
Можно ли вернуть застройщику квартиру, как любой другой товар, если она не подошла по каким-то параметрам, разобрался LIVING.
Что делать, если новая квартира не понравилась, и можно ли ее вернуть застройщику, как любой другой товар, разобрался LIVING.
Квартира в новостройке – это, своего рода, кот в мешке: при покупке дольщик видит лишь внешние очертания стройки и красивые рендеры в буклете. И только после сдачи ЖК новосел впервые может осмотреть свою покупку. Иногда новоселы обнаруживают, что квартира им совсем не подходит: например, не устраивает вид из окон, планировка или расположение относительно сторон света. Официальной статистики на этот счет нет, но, по оценкам застройщиков, те или иные проблемы при приемке квартир возникают у 20% покупателей.
Мне не нравится новая квартира. Что делать?
Для начала, необходимо определить причины, по которым новое жилье вас не устраивает. Возможно, недостатки еще можно исправить. Претензии, касающиеся кривых стен и потолков, качества остекления и отделочных материалов до подписания акта приема-передачи жилья должен устранять застройщик.
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева«Как показывает практика, без замечаний принимается порядка 80% квартир, а те недоделки, которые вносятся в дефектную ведомость, устранимы и не являются настолько критичными, чтобы отказаться от жилья. Акт-приема передачи будет подписан только после устранения всех недоделок. Как показывает практика, добросовестные компании стремятся сохранить своих клиентов и обеспечить комфортные условия приобретения жилья». |
Эксперт советует заранее учесть ряд неочевидных факторов, которые могут в последствии сделать новую квартиру менее привлекательной. Это касается инфраструктуры района и видовых характеристик жилья.
Застройщик поторапливает с приемкой, хотя замечания еще не устранены. Как быть?
Директор по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко«Не стоит подписывать акт приемки-передачи, не заходя в квартиру. Некоторые застройщики «под шумок» могут предложить подписать все прямо в офисе. Если это сделать, предъявить претензии по поводу недоделок дольщик уже не сможет». |
Недочеты в новых квартирах находятся почти всегда, особенно если речь о жилье эконом-класса. Они делятся на существенные или несущественные — их точный перечень законом не установлен, основной критерий — препятствуют они проживанию в квартире (например, дыра в стене, неработающая канализация и т.п.), или нет (сколы на оконных стеклах, неровности стен и т.п.). В случае наличия существенных недочетов, дольщик подписывает только дефектный акт, в котором указывает наличие дефектов как причину отказа от приемки квартиры. В случае несущественных — акт с перечнем недоделок и акт приемки-передачи квартиры.
Директор по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко«Если дольщик не подписывает акт в отсутствие серьезных нарушений, застройщик по закону имеет право подписать односторонний акт сдачи, указав, что дольщик в курсе сроков сдачи, но уклоняется от приема квартиры». |
Несущественные недочеты фиксируются в дефектном акте, и это дает дольщику основания обратиться с письменным заявлением в строительную компанию и потребовать устранения недочетов. Законом сроки устранения недочетов строго не прописываются, но на практике (в зависимости от того, сколько корпусов и сколько квартир сдается одномоментно) этот процесс занимает от 3 недель до 3-4 месяцев.
А если не устраивает планировка?
Неудачная планировка может испортить впечатление от квартиры, но это не повод отказываться от нового жилья. В конце концов, передвинуть перегородки можно и самостоятельно, а можно попробовать заранее договориться об этом с застройщиком.
Если ваши представления об идеальном расположении комнат слишком необычны, то лучше выбрать квартиру со свободной планировкой. Как правило, такое жилье представляет собой единое помещение, а коммуникации позволяют понять, где находится санузел и кухня. В такой квартире можно сделать любое количество комнат разного размера и формы. Однако эксперты предупреждают: любую перепланировку в таких квартирах все равно нужно согласовывать в жилищной инспекции. Нарушение закона повлечет такие санкции, как штраф и даже лишение прав собственности на жилье.
Все-таки я, пожалуй, откажусь от покупки. Это возможно?
Если новое жилье не устраивает, а недостатки исправить невозможно, то покупатель имеет право расторгнуть договор долевого участия.
ФЗ-214 предусматривает ряд случаев, при которых покупатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с застройщиком. Поводом для расторжения ДДУ может служить задержка передачи квартиры более чем на 2 месяца, а также неисполнение застройщиком обязанностей – когда дом построен с нарушением условий ДДУ, делающих его непригодным для проживания. Кроме того, договор может быть расторгнут при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства.
Частный юрист Виталий Хренников:«Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». |
Если покупателю квартиры не удастся договориться с застройщиком о мирном расторжении договора, то доказать свою правоту дольщик может через суд.
Генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:«Условием для одностороннего отказа от исполнения договора, что означает расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке участником долевого строительства, является существенное нарушение застройщиком обязательств по договору. Это предусмотрено специальным Законом об участии в долевом строительстве (Закон 214-ФЗ), или такое право на немотивированный отказ должно быть специально прописано в договоре с застройщиком. При этом нормы Закона о защите прав потребителей, предусматривающие безусловное право потребителя отказаться от товара (работ, услуг) до его принятия с возмещением изготовителю (исполнителю) расходов по исполнению договора, возникших к моменту расторжения договора, неприменимы. Это объясняется тем, что применяются специальные правила Закона о долевом строительстве, которые такое право участнику долевого строительства не предоставляют. Вместе с тем, стороны вправе расторгнуть договор по соглашению сторон, определив условия такого расторжения». |
Действительно, бывает, что новая квартира покупателю просто не нравится, но объективных причин для отказа в приемке у дольщика нет. Иногда случается, что у покупателя меняются жизненные обстоятельства, или он находит более подходящий вариант жилья. В этих случаях покупатель может «вернуть» квартиру застройщику, но при расторжении ДДУ, скорее всего, лишится части денег.
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева«У покупателей квартир в новостройке есть возможность расторгнуть договор и вернуть затраченные средства, однако, нужно понимать, что при отказе по инициативе дольщика будет удержана некая сумма в пользу застройщика. Такое условие есть в заключаемых договорах. Как правило, размер неустойки составляет около 10% от всей суммы квартиры. По сути, это некие гарантии того, что застройщик не расторгнет договор по несущественной причине. Как вариант, дольщик может пойти другим путем и переуступить квартиру физическому лицу, рассматривающему приобретение жилья в данном проекте». |
Покупка квартиры – ответственное решение, и при выборе жилья лучше не спешить. Ведь квартира в новостройке – это не просто товар, который можно вернуть или обменять. Это еще и ответственность, которую делят между собой дольщик и застройщик.
ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING
Доверьте Living решение своего квартирного вопроса! Мы поможем вам купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту, подготовить все документы, оформить выгодную ипотеку и заключить безопасную сделку.
Выбрать услугу