В текущей непростой экономической ситуации именно недорогое жилье в строящихся домах – один из самых востребованных продуктов на рынке недвижимости. LIVING разобрался, где в Петербурге и Ленобласти продаются самые дешевые квартиры, и на что нужно обращать внимание, выбирая недорогое жилье.
Цена вопроса
Цены на квартиры в строящихся домах зависят от различных факторов. Главные из них – расположение жилого комплекса и транспортная доступность района. Кроме того, на стоимость влияет класс жилья, концепция, строительные материалы, используемые при возведении домов, репутация застройщика и даже видовые характеристики дома. Поэтому, как поясняет директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая, цены на квартиры могут существенно различаться в объектах одного класса, строящихся даже на соседней улице.
«Например, квартиры эконом-класса, расположенные в шаговой доступности, от метро могут быть на 15-20% дороже, чем жилье в проекте этого же класса, находящееся в удаление от метро. Квартиры с чистовой отделкой будут стоить дороже, чем без нее. Важно отметить, что помимо основных факторов, уровень цен на проекты всегда зависит от спроса», - отмечает эксперт.
Фото: depositphotos.com/viknik
На начальной стадии строительства в сегменте массового спроса в городе можно найти жилье с ценой квадратного метра от 70 тыс. рублей. На более высокой стадии готовности цена возрастет до 85 тыс. рублей. По данным «Главстрой-СПб», средняя цена квадратного метра в сегменте массового спроса в начале года составила около 99 тыс. рублей. Цена жилья в областных новостройках сегодня примерно на 20% дешевле, чем в петербургских проектах.
Если рассматривать наиболее дешевые предложения в новостройках за чертой КАД, на территории Ленинградской области, то, по данным на 2017 год, средняя цена квадратного метра в таких районах, как Мурино и Новое Девяткино, составляла около 68 тыс. рублей. Большое предложение строящегося жилья по-прежнему не позволяет застройщикам повышать цены, так что пока здесь можно найти недорогие варианты. Например, в Муринском ЖК Vitamin от «Лидер Групп», который сдается в 2018 году, можно купить студию по цене от 1,37 млн рублей или «двушку» за 2,8 млн рублей. В пятой очереди ЖК «Тридевяткино царство» (застройщик «УНИСТО-Петросталь») в продаже есть студии за 1,6 млн рублей.
Как отмечает директор по рекламе девелоперской компании «СОЗВЕЗДИЕ» Дмитрий Ермышев, пропорции затрат застройщиков на строительство примерно одинаковы во всех сегментах жилья. «Просто чем дальше от центра, тем более дешевое жилье старается предложить застройщик, предполагая, что там станут покупать только эконом жилье», - поясняет эксперт.
Пальма первенства среди недорогих новостроек принадлежит жилым комплексам, расположенным на значительном расстоянии от Петербурга. Например, в ЖК «Северный Вальс» от компании «Петрострой», который возводится во Всеволожске, можно купить квартиру-студию площадью 19 кв. м всего за 1 млн рублей. Правда, сдачи дома придется ждать до II квартала 2019 года.
Недорогое жилье предлагает и застройщик «КомфортСтрой». В его жилом комплексе «Барская усадьба» в поселке Агалатово продаются небольшие квартиры всего за 1 миллион. Примечательно, что ЖК относится к комфорт-классу, а первые его корпуса будут сданы уже в этом году.
Город дорожает
По мере приближения к городу, растут и цены на квадратные метры жилья. Аналитики отмечают, что первичный рынок Петербурга преодолел стагнацию, и цены на квадратные метры двинулись вверх. По данным «Бюллетеня Недвижимости», средняя стоимость кв. м в новостройке составляет 85 тысяч рублей. Все, что дешевле, относится к низшей ценовой категории – таких квартир на первичном рынке 22%.
В аналитическом центре «Главстрой-СПб» подсчитали, что доля квартир стоимостью до 3 млн рублей составляет около 20% от всего объема строящегося жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом только 6% из 20% приходится на городские территории. В структуре сделок наибольший объем занимают студии со средней площадью 25 кв. м и однокомнатные квартиры площадью 36 кв. м.
По мнению аналитиков «БН», самое дешевое жилье можно купить в Красногвардейском, Выборгском и Невском районах города, квадратный метр здесь стоит в среднем от 79,5 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и класса жилья.
Одно из самых доступных по цене предложений в Красногвардейском районе города делает застройщик «Мегалит»: цены на квадратные метры в его жилом комплексе «Дом на Львовской» стартуют от 77,3 тыс. рублей. Однако речь идет о квартирах со сроком сдачи в III квартале 2020 года. В ЖК «Невская звезда» (застройщик «ИПС») в Невском районе с таким же сроком сдачи можно купить студию по цене от 2,1 млн рублей. Цена за квадратные метры жилья в больших квартирах комплекса начинается от 77 тысяч рублей.
Далее по возрастанию цены располагаются Кировский, Красносельский и Приморский районы, но дешевых квартир здесь уже не найти – средние цены за кв. м в однушке составляют от 88,4 до 99 тыс. рублей.
Народный выбор
Помимо перечисленных факторов, на стоимость квартир могут влиять и другие данные. По словам директора по маркетингу УК «Новоселье» Алексея Муравьева, важна степень насыщения конкурентами в локации, закредитованность застройщика, количество одновременно возводимых объектов в сопоставимой стадии и даже общая макроэкономическая ситуация.
Кроме того, выбирая квартиру в недорогом ЖК, важно помнить, что в локациях массовой застройки, таких как Мурино или Кудрово, застройщики, предлагающие похожие объекты одинаковой степени готовности, могут конкурировать друг с другом только по цене, а качество их работы не всегда становится лучше.
«Есть варианты не прямого снижения стоимости, а опосредованного, например, - квартира за 1 300 000 руб. с отделкой – это и есть та самая конкуренция по цене, когда застройщик улучшает конкурентное преимущество своего продукта за счет добавления опции «отделка». Но все эти прямые или косвенные снижения стоимости в любом случае происходят за счет покупателя. Застройщики оптимизируют себестоимость своего продукта, снижая качество», - поясняет Алексей Муравьев.
Фото: Новостройки в Мурино
Еще один фактор, который нужно учитывать при покупке дешевой квартиры, - окружение жилого комплекса и психологический дискомфорт, который могут доставлять расположенные поблизости объекты. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, наименее ликвидными на рынке считаются квартиры рядом с железнодорожными путями и кладбищами – цены в таких объектах могут быть на 10% ниже средних по рынку. А расположенные по соседству с жильем ТЭЦ, вредное производство или поля аэрации создают непосредственную угрозу для здоровья новоселов и удешевляют квартиры на 10-15%.
Влияет на цену и вид из окна. Если окна «смотрят» на железную дорогу, то комфортно чувствовать себя можно только на высоком этаже, до которого не доносится шум и специфический запах поездов.
Кстати, иногда вид из окон кардинально меняется по ходу развития проекта. В качестве яркого примера Мария Литинецкая приводит небоскребы «Москва-Сити»: «В одной из строящихся башен продавались апартаменты с видом на Кремль. Однако через несколько лет выяснилось, что вместо кремлевских звезд придется довольствоваться видом на соседнюю высотку, которая начала строиться по соседству. В итоге апартамент, купленный по $13 тыс. за кв. м продается сегодня уже по $8 тыс. за кв. м. Однако даже такой серьезный дисконт не спасает. Желающих жить окна в окна с соседом не находится».
Фото: Новостройки в Кудрово
В целом, по мнению экспертов, запросы покупателей жилья в низком ценовом сегменте со временем становятся более высокими. Конечно, решающий фактор при выборе квартиры в массовом сегменте – это цена, однако, даже самые небогатые покупатели все чаще отдают предпочтение вариантам с более развитой инфраструктурой. По словам генерального директора ЗАО «Стройкомплекс XXI» Владимира Набокина, потенциальных новоселов чаще интересует близость социальных объектов и станций метро.
Руководитель группы продаж новостроек ООО "ЮРИНФО НЕДВИЖИМОСТЬ" Сергей Исаков в свою очередь прогнозирует, что в будущем доля рынка жилья эконом-класса будет сокращаться. «Это связано с тем, что в последнее время стирается грань между классами эконом и комфорт. На рынке недвижимости все чаще встречаются понятия «эконом, практически комфорт», «комфорт +», появляются дополнительные параметры к уровню жилого комплекса. И если сейчас объекты класса эконом составляют 50%, то в будущем эта цифра снизится до 40%, а может быть даже ниже, так как все больше застройщиков позиционирует свои объекты, как класс комфорт», - считает эксперт.
Впрочем, пока желающие сэкономить при покупке квартиры могут выбирать из сотен объектов эконом-класса в Петербурге и пригородах. Среди такого разнообразия нетрудно найти то, что придется по душе и по карману.