Ситуация с проектами комплексного освоения территорий (КОТ) сегодня совсем иная, нежели 10 лет назад, когда на рынке наблюдался бум масштабной застройки, и основная активность застройщиков приходилась именно на такие проекты. «Сегодня девелоперы отказываются от новых крупных проектов на границах города или за КАД, реализуя новые очереди в составе уже строящихся КОТ или выводя точечные проекты в околоцентральных локациях», - говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Сейчас в условиях экономической нестабильности начинать грандиозные проекты никто не хочет, учитывая, что нужно с нуля решать вопросы с инфраструктурой, дорожной сетью и т.п. Другая веская причина – спрос, который сейчас больше тяготеет в сторону городских проектов, находящихся рядом с готовой инфраструктурой. Крупные застройщики держат в своем портфеле большие участки земли, однако с их реализацией не спешат. Например, «Группа ЛСР» должна была запустить проект на Ржевке, на территории бывшего аэродрома, на 1 млн кв. м жилья. В портфеле у ЦДС – масштабные земельные наделы в Буграх и Новосаратовке на 5 млн кв. м. Из крупных сделок этого года можно отметить покупку компанией Setl City 41 га земли в Стрельне между Красносельским шоссе и проспектом Буденного, недалеко от большого проекта компании «Солнечный город».
Тем не менее, крупные земельные наделы продолжают осваиваться, и цены здесь на порядок дешевле, чем в обжитых районах.
Окраина Красногвардейского района
Необжитые территории, входящие в состав Краногвардейского района, активно осваивает «Группа ЛСР». Сейчас в стадии реализации у компании два больших проекта и один завершенный. Самые низкие цены на квартиры предлагаются в ЖК «Цветной город», расположенном за пределами КАД. Здесь будет построено 250 домов на 50 тысяч квартир, а также различные объекты инфраструктуры: 16 детских садов, 10 школ, 4 поликлиники, больницы, здания районной администрации, гипермаркеты, торговые центры и даже гостиница. Вся инфраструктура намечена на будущее – проект планируется реализовать до 2035 года, первые корпуса сданы в 2018 году. Сейчас ведется строительство первых социальных объектов: детского сада и школы, они должны заработать в ближайшие 1-2 года.
ЖК «Цветной город»
Очевидно, в будущем, лет через 10, жить здесь будет вполне комфортно, - все бытовые дела жители района смогут «закрыть» в шаговой доступности. Пока что речь идет об освоении пустыря. В пешеходной доступности есть только магазины и инфраструктура ЖК «Новая Охта» - уже сданного комплекса того же застройщика. До всего остального нужно добираться на личном или общественном транспорте. До ближайшего метро «Академическая» - 7 км. Из преимуществ – сразу два варианта выезда из района на автомобиле, то есть наличие возможности для маневра в часы пик. Станция метро «Ручьи», которая будет расположена недалеко от комплекса, но не в пешеходной доступности, по последним данным, откроется после 2030 года. Из минусов локации можно отметить отсутствие парков и зеленых зон. Рядом есть набережная реки Охты, но она пока не благоустроена.
Стоимость квартир в комплексе начинается от 2,4 млн рублей за студию площадью 18 кв. м с полной отделкой. Компактная двушка площадью 36 кв. м стоит порядка 4 млн рублей.
В том же Красногвардейском районе, но уже внутри КАД, на Пискаревском проспекте, в 4 км от метро «Академическая» застройщик реализует ЖК «Ручьи». Комплекс строится также в необжитом районе со всеми вытекающими – готовой инфраструктуры пока нет. По причине более привлекательной локации цены здесь уже несколько выше – от 2,7 млн рублей за студию 18 кв. м. Однушка 30 «квадратов» стоит 4 млн рублей. Также из плюсов расположения – Пискаревский парк в 1 км ходьбы и какие-никакие объекты инфраструктуры рядом – магазины, аптеки и пр. Также пешком можно дойти до ж/д станции «Ручьи».
ЖК «Ручьи». Фото застройщика
Всего в рамках проекта будет построено 18 тринадцатиэтажных корпусов, которые будут сдаваться до 2022 года. ЖК «Ручьи» - первая новостройка на месте бывшего совхоза, но не последняя. В дальнейшем вся территория от Пискаревского до КАД будет осваиваться. В проекте предусмотрены объекты инфраструктуры: школа, детский сад, медицинский и спортивный объекты.
Янино
Еще одна локация с минимальными ценами на квартиры от 2,5 млн рублей – Янино. Изначально здесь строились исключительно объекты эконом-класса от малоизвестных и не самых надежных застройщиков. Как результат – много долгостроев. Но сегодня флагманские проекты в районе по своим параметрам относятся к комфорт-классу. Это яркие малоэтажные новостройки с обширной рекреацией и своей социальной инфраструктурой. При развитии в таком ключе, учитывая близость Ржевского лесопарка и перспективное улучшение транспортной инфраструктуры, район становится привлекательным для проживания.
Часть инфраструктуры начала действовать на территории новых комплексов, часть – была в поселке до начала строительства новых домов. В ситуации с транспортной доступностью района тоже есть подвижки – решение о расширении Колтушского шоссе принято, а это значит, что дорога от метро или из центра до Янино должна стать на порядок быстрее. Большой плюс территории – близость Ржевского лесопарка. Главный минус – удаленность от метро (9 км). Свою станцию метро в поселке, по последним данным, построят только после 2030 года.
Компания «Ленстройтрест» здесь возводит ЖК «Янила Драйв» - продолжение масштабного комплекса «Янила Кантри». Строительство продлится еще несколько лет. На данном этапе построен детский сад и начато строительство школы, которую сдадут через год. Проект интересен продуманной общественной средой. Здесь уже есть спортивные площадки для баскетбола, волейбола, хоккея, стритбола, велодорожки, ролердром, пешеходные зоны, малые архитектурные формы, беседки и пр. Студия площадью 26 кв. м здесь стоит 2,6 млн рублей, однушка площадью 31 кв. м – 3 млн рублей.
ЖК «Янила Драйв»
Еще один проект – квартал «Ясно.Янино», который возводит ГК «КВС». В жилом комплексе уже сдано девять корпусов и строится первый детский сад. Также в планах застройщика — возвести еще два сада и школу. Кроме того, в квартале развита торгово-сервисная инфраструктура: здесь открыт медицинский центр, четыре продуктовых магазина, две аптеки, три кафе, детский центр, магазин цветов и пункт выдачи интернет-заказов. Сейчас в ЖК «Ясно.Янино» можно приобрести квартиры по цене от 2,5 млн рублей.
Также, помимо долгостроев, в поселке продолжает строиться ЖК «ЗемлЯнино» от «Патриот Нева», но цены здесь выше. В первой очереди, ключи от которой передаются в этом году, – от 3,3 млн рублей. По поводу сдачи второй очереди есть некоторые опасения – срок сдачи новостройки уже переносился.
Шушары
Как полагает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, перспективной, но недооцененной на сегодняшний день является локация у недавно открытой станции метро «Шушары»: «Поскольку довольно долго там была «вечная стройка» (Дальпитерстрой очень долго сдавал свои объекты) многих отталкивала перспектива жить среди строительных площадок. Однако, это район с уже сложившейся инфраструктурой, где есть старые дома и действующие социальные объекты. Стоимость квартир при освоении этого участка начиналась от 1 млн рублей, сейчас же здесь можно купить квартиру от 2,1 млн рублей. Для жителей доступны ж/д станция, выезд на КАД, рядом проходит Московское шоссе, открыто метро. Последнее расположено не очень удачно относительно уже построенных ЖК, но территории вокруг в будущем будут освоены. Поэтому через 5-7 лет эта локация может оказаться более конкурентной другим районам и привлекательной для покупателей», - считает эксперт.
На сегодняшнем этапе поселок Шушары испытывает острые проблемы, связанные с социальными объектами. Жилое строительство развивается существенно более высокими темпами. Здесь работают 3 детских сада и две школы, есть поликлиника, но все эти объекты переполнены. Есть надежда, что в перспективе 5-10 лет ситуация сбалансируется. В 2021 году обещают сдать новый садик, а в 2022 – школу. Также уже в этом году планируется достроить поликлинику для взрослых, а на месте действующей сделать детскую поликлинику. Ситуация с дорожной сетью и транспортной доступностью тоже постепенно разрешается. До метро «Купчино» - 4 км, до метро «Шушары», которое недавно открылось, пока что добираться неудобно. Открылась платная трасса «М11», что разгрузило Московское шоссе. Заключено соглашение о расширении Пушкинской улицы в поселке до 4 полос. После 2023 года в Шушары должны начать ходить трамваи.
Помимо проектов вышеупомянутого Дальпитерстроя, где малометражную студию можно купить за 2 млн рублей, здесь работают и другие застройщики. Цены в их проектах чуть выше. ГК «Лидер групп» строит комплекс «Аэросити» и «Аэросити 2». В домах проекта, которые будут сдаваться в 2024 году, цены начинаются от 2,3 млн рублей. Более высокие цены в проектах, позиционирующихся в комфорт-классе: ЖК All Inclusive от Группы «Аквилон» и «Up-квартал Московский» от ГК ФСК. Здесь минимальная стоимость квартир составляет 2,8-2,9 млн рублей, но есть предложения по переуступке по более низким ценам. Здесь уже запроектирована своя рекреация и социальная инфраструктура.
ЖК All Inclusive. Фото застройщика
В новостройках, располагающихся ближе к станциям «Звездная» и «Купчино» цены на квартиры на порядок выше. Например, в ближайшем к новостройкам Шушар квартале – «ЦДС Московский» – цены начинаются от 3,7 млн рублей. Комплекс находится ближе к метро – в 2,5 км, плюс тут предусмотрены собственные школа, детский сад и поликлиника. В объектах, располагающихся еще ближе к метро, цены, соответственно, еще выше.
На Царскосельских холмах
Альтернативой для покупателей, интересующихся приобретением жилья в этом направлении, является проект масштабного освоения территории «На Царскосельских холмах». Основной застройщик территории – компания «Терминал-Ресурс», которая скоро начнет строить седьмой по счету «Образцовый квартал». Из плюсов комплекса – его малоэтажность, отсутствие студий и вообще малометражных квартир, благоустроенная территория, просторное пространство между корпусами, высокие потолки в квартирах и пр., - другими словами, изначально более высокий уровень комфорта. Своя инфраструктура в квартале предусмотрена, часть уже работает, но на всех ее пока не хватает: часть жителей пользуется детскими садами и школами в Пушкине. Эта ситуация должна разрешиться со временем – предусмотренной проектом «социалки» должно хватить на всех жителей. А вот ситуация с удаленностью от метро на 13 км будет актуальна еще долго. Правда, есть и хорошая новость – принято решение о строительстве ж/д платформы для жителей этого нового района.
Минимальные цены здесь гораздо выше, чем в проектах, рассмотренных выше, но и самая маленькая площадь квартиры – почти в два раза больше, студий в комплексе нет. Однушка площадью 36 кв. м стоит от 3,75 млн рублей в квартале, который сдается в середине 2021 года. На территории работают и другие застройщики: Setl City, Группа «Аквилон», «Красная стрела», ИСК «ВИТА». Есть варианты квартир меньших по площади и по более низким ценам.
Несмотря на то, что основная деятельность застройщиков переориентировалась на территории ближе к центру, в городе продолжают формироваться и новые жилые районы. Хочется верить, что застройщики учтут ошибки недалекого прошлого, и новые проекты комплексного освоения территорий будут больше похожи не на муравейники, а на комфортные для жизни людей кварталы.