С прошлого года активность застройщиков пошла на спад. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2018 году в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области в продажу поступило 192 новостройки, или 4,9 млн кв. м. В 2019 году – 151 объект и 4,1 млн квадратов.
Если сравнивать цифры за последние кварталы 2018 и 2019 годов, то получается, что по количеству новых выведенных в продажу комплексов 2019 год отстал более чем в два раза. В четвертом квартале 2018 года в продажу вышло 63 новых объекта (1,5 млн кв. м). В четвертом квартале 2019-го – всего 27 объектов (897 тыс. кв. м).
Основная причина складывающейся тенденции – новое законодательство: введение эскроу-счетов и проектного финансирования. Отсюда и повышенная активность застройщиков в 2018 году: они хотели успеть вывести в продажу как можно больше объектов по старым правилам игры. Да, у крупных застройщиков получено наперед довольно большое количество разрешений на строительство, однако на данном этапе они, как говорится, растягивают удовольствие.
Справедливости ради стоит отметить, что переход на эскроу-счета идет уже довольно активными темпами. В частности, из последних проектов, выведенных в продажу, квартиры через эскроу-счета продают в ЖК «Солнечный город. Резиденции», «Мой мир», «Адмирал Ушаков», «Болконский», Futurist, Studio Moskovsky, «NewПитер», «Северная долина» (часть предложения), «Приморский квартал» (часть предложения) и др. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на сегодняшний день в Петербурге через эскроу реализуется 120 объектов из строящихся в общей сложности 324.
ЖК «Болконский». Рендер застройщика
Как видно, застройщики успели освоить новый формат работы – новые проекты, реализующиеся через эскроу, появляются. Однако спад новых поступлений всё равно заметен. Причину объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман: «Сокращение предложения – это закономерная реакция на новое законодательство. Во-первых, чтобы получить проектное финансирование, девелоперам приходится доказывать состоятельность финансовой модели своих проектов банкам. Последние перестраховываются и чрезмерно аккуратно оценивают проекты – модели с невысокой маржинальностью, как правило, не проходят стресс-тест и получают отказ в финансировании. Девелоперам приходится пересматривать и дорабатывать финансовые модели. Это замедляет вывод на рынок новых проектов».
Итак, причины замедления вывода на рынок новых проектов понятны. Мы решили разобраться, что это изменит для покупателей квартир и каких перемен стоит ждать в сегменте новостроек в этом году.
Меньше новинок
Одно из следствий – меньше новых объектов и больше очередей в уже строящихся комплексах. Застройщику легче получить проектное финансирование для больших проектов с хорошей историей, чем для новых объектов. Плюс масштабные комплексы, как правило, строят крупные компании, имеющие собственные финансовые ресурсы и вызывающие больше доверия у банков.
Впрочем, эта тенденция не такая уж и новая – районная застройка занимает всё больше места в структуре предложения вот уже несколько лет, поэтому сейчас этот тренд только усиливается.
Цены продолжат плавный рост
Несмотря на то что неимоверного взлета цен на квартиры в новостройках, который пророчили некоторые эксперты, так и не произошло, в прошлом году ценовая динамика была довольно ощутимой. За год цены выросли на 8–10%. С одной стороны, предпосылки для роста цен действительно есть, поскольку себестоимость строительства для девелоперов из-за новых правил игры растет. С другой, ценовую политику застройщиков в первую очередь определяет рынок, и он не позволяет им существенно поднимать цены. В частности, речь идет о снижении покупательской активности. По данным аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», на рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области объем продаж в 2019 году сократился на 10% по отношению к 2018 году.
Эксперты предполагают, что в этом году рост цен продолжится примерно на том же уровне. «Если база предложений в среднесрочной перспективе продолжит сужаться, то цены будут расти. В то же время дефицит предложения не прогнозируется, а перед отраслью стоит задача реализовать национальный проект «Жилье и городская среда», обеспечив доступным жильем семьи со средним достатком и увеличив объемы жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год. Застройщики учитывают снижение спроса, отсутствие роста покупательной способности населения и адаптируются к работе по новым правилам», – комментирует руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
«По нашим оценкам, проектное финансирование добавит от 6 до 8 тыс. руб. к стоимости квадратного метра жилья», – говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Дефицита предложения не будет
Эксперты утверждают, что разрешений на строительство застройщики получили достаточно, чтобы как минимум в ближайшие пару лет дефицита предложения на рынке не возникло. Поэтому количество выведенных в продажу новых проектов опять же определит активность покупателей. «В 2020 году мы прогнозируем объем спроса в целом по рынку Санкт-Петербурга и пригородов в пределах 4 млн кв. м. Застройщики всегда соотносят уровень продаж с пополнением предложения, поэтому дисбаланса в этих двух показателях мы не ожидаем», – говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Готовые объекты в продаже
Еще одна наметившаяся тенденция – увеличение числа новостроек, где квартиры будут продаваться уже после введения дома в эксплуатацию. Только в январе в продажу поступили два таких дома: «Адмирал Ушаков» от «Строительного треста» и «Прагма Парк» от компании «Прагма».
ЖК «Адмирал Ушаков». Фото застройщика
Причина, опять же, кроется в особенностях взаимодействия застройщиков и банков. Чем более рентабелен проект, тем больше у него шансов получить финансирование от банка. Чем выше стадия готовности дома, тем выше можно поставить цену на квартиру. И чем выше эта цена, тем больше рентабельность у проекта.
Больше стандартных проектов
В «Ленстройтресте» предполагают, что новые правила игры приведут к стандартизации проектов. «Судя по нашему опыту взаимодействия с банками – это увеличивает шансы на одобрение проектного кредита», – считает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Проекты эконом-класса уйдут с рынка
Коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак считает, что самые дешевые варианты квартир (50–60 тыс. руб. за квадрат) исчезнут с рынка: «Это связано с тем, что застройщики, которые специализируются на постройке такого типа жилья, уйдут с рынка за неимением финансирования. Банкам невыгодно финансировать маленькие объекты (5–10 тыс. кв. м) в связи с низкой рентабельностью».
Здесь также добавим, что одним из ключевых последствий перехода на проектное финансирование станет уход с рынка небольших компаний. А активность крупных застройщиков будет способствовать более редкому появлению компаний-новичков.
Больше проектов в черте города
Тенденция увеличения строительной активности в черте Петербурга по сравнению с пригородной зоной на территории Ленинградской области продолжится. Причина та же – больший интерес к таким проектам у покупателей, соответственно большая рентабельность, соответственно большая заинтересованность со стороны банков.
По данным аналитиков Living, по сравнению с 2019 годом в текущем январе наблюдается спад по количеству проданных квартир в Ленинградской области на 10,9% и увеличение объемов продаж в Санкт-Петербурге на 27,7%.
В целом тенденция развивается уже несколько лет, это можно отследить по показателям ввода объектов в эксплуатацию. В начале текущего года в Петербурге сдан значительно больший объем жилья (220 тыс. кв. м), чем в январе 2019 года (36 тыс. кв. м). В Ленинградской области иная картина: 91 тыс. кв. м в январе 2020-го против 131 тыс. кв. м в январе 2019-го.
Итак, в этом году нас ожидает меньше новинок и больше очередей в проектах комплексного освоения территории, рост цен на квартиры на уровне 8–10% в год, баланс между спросом и предложением, увеличение числа новостроек в городской черте и появление проектов, где будут продаваться уже готовые квартиры.