В Ленобласти запретили строить квартиры, площадь которых меньше 30 «квадратов». Однако это не избавит микрорайоны новостроек от жилых комплексов, буквально нашпигованных малогабаритными студиями. Почему, разбирался LIVING.
Предложение об отказе от малогабаритного жилья прозвучало от губернатора региона Александра Дрозденко еще осенью прошлого года. Тогда глава Ленобласти назвал студии квартирами-«пеналами» и «шкафами-купе» и предложил отказывать в согласовании проектов планировок территорий (ППТ), где предусмотрены жилые комплексы с площадью квартир менее 30 кв. м.
Официальный запрет
Долгое время об опальных студиях ничего не было слышно. Наконец, в Сеть попал документ «Об утверждении Порядка подготовки документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется для размещения объектов, указанных в частях 4, 4.1 и 5-5.2 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ» от 20.05.2019 с изменениями на 22-е июля 2019-го.
Как пояснили в пресс-службе зампреда правительства Ленобласти по строительству Михаила Москвина, указанный документ посвящен порядку утверждения проектов планировки территории. «Авторы постановления руководствовались поручением губернатора о приближении минимального размера квартиры к нормам жилобеспченности, которая сейчас составляет 30 кв. м. на одного человека. Все социально-культурные, бытовые, дорожные и инженерные объекты рассчитываются исходя из этой нормы, согласно Региональным нормативам градостроительного проектирования Ленинградской области. По факту на меньшей жилплощади всегда живет большее количество человек, что вызывает нехватку мест в детских садах и школах, а также перегруженность инфраструктуры, рассчитанной на меньшее количество жителей. Ограничение размера жилплощади задумывалось как шаг к увеличению комфортности проживания», – прокомментировали LIVING’у в пресс-службе Михаила Москвина. Постановление, по факту, запрещает строить жилые комплексы с квартирами меньше 30 кв. м. Но есть исключение, которое позволит избежать запрета на студии.
Ходовой товар
К слову, небольшие по площади студии – самый ходовой товар в новостройках приграничных с Петербургом районов. По подсчетам «Петербургской Недвижимости», в первой половине 2019 года на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м в Ленинградской области пришлось 35% от всего реализованного жилья.
«Студии и небольшие однокомнатные квартиры в 70% случаев приобретаются для проживания одного человека, – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Если в Ленинградской области такие планировки исчезнут из продажи, около трети покупателей не смогут решить квартирный вопрос в принципе либо будут вынуждены переориентироваться на локации в черте города».
«Дело не в метраже, а в общей концепции, – считает Екатерина Романенко учредитель и президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости. – Нельзя строить 25-этажные огромные дома, которые состоят в основном из 24-метровых квартир. Студий не должно быть 100%, 50%, а максимум 30%».
Исключение из правил
Впрочем, запрет на студии хоть и вступил в силу, но распространяется лишь на согласованные ППТ. При этом у застройщиков в запасе не один десяток утвержденных проектов, которые еще не выведены на рынок. Их, как следует из постановления, новый порядок не коснется. Так что те, кто планировал приобрести небольшую студию в строящемся доме в Мурино или, например, в Кудрово, без проблем смогут это сделать в ближайшие годы – этот формат недвижимости с рынка пока никуда не денется.
Более того, минимальная допустимая площадь квартир, указанная в постановлении, вероятнее всего будет скорректирована в сторону уменьшения. Одной из причин послужило увеличение планов по вводу жилья на 1 млн «квадратов», поставленных Минстроем перед правительством Ленобласти. Теперь застройщики региона должны сдавать не менее 3,5 млн кв. м в год, выполнить эту задачу будет проблематично в отсутствии такого ходового товара, как небольшие студии. Впрочем, пока в пресс-службе Михаила Москвина нет данных о том, какие конкретно корректировки планируются внести в документ.
Инфраструктура не успевает за жильем
К слову, районы массовой застройки в Ленобласти уже сейчас испытывают колоссальные проблемы с инфраструктурой. И в этом не последнюю роль сыграли проекты, квартирография которых в большинстве своем представлена небольшими квартирами.
Так, в Мурино, по данным аналитиков LIVING, сейчас введено в эксплуатацию 2,9 млн кв. м жилья, где предположительно проживают 97 тыс. человек. При этом на разных стадиях строительства находится еще около 2 млн кв. м жилья, благодаря чему число жителей возрастет на 67,6 тыс. человек. Согласно же Генеральному плану населенного пункта до 2030-го (из расчета площади жилых помещений 30 кв. м/чел) в Мурино должно проживать 36,5 тыс. человек, что 2,4 раза меньше, чем проживает уже в настоящее время.
Объекты инфраструктуры рассчитываются, исходя из региональных нормативов (РНГП) Ленинградской области. К примеру, обеспеченность школами и детсадами на каждую 1000 жителей Мурино должна быть 91 место и 60 мест соответственно. Построенные на сегодня муринские школы рассчитаны на 3 075 мест, но по факту в них обучается на 13,7% учеников больше. Аналогичная ситуация и с детскими садами, которые рассчитаны на 2 300 малышей, в то время как в 2018-2019 году в них поступило 3 038 воспитанников.
К этому дню в Мурино выдана разрешительная документация на строительство еще нескольких школ на 5 140 мест и детсадов на 1 990 мест. И если бы не возведение нового жилфонда и увеличение в будущем жителей до почти 165 тыс. человек, этих образовательных учреждений хватило бы. В результате после ввода перспективных образовательных учреждений обеспеченность школами составит порядка 54%, а детсадами – 43%.
Расхождение между планируемыми властями показателями и реалиями обусловлены высокой долей студий и однушек в локации, доля которых перевалила за 80%. «Уже на сегодняшний день введено в эксплуатацию около 23 тыс. студий и более 39 тыс. однушек. Стоит отметить, что сейчас застройщики отдают предпочтение студиям: на этапе строительства – более 23 тыс. студий и 22 тыс. однокомнатных вариантов», – рассказали аналитики LIVING.
Конкретизируя, среди сданных ЖК нет ни одной новостройки, где доля студий и однокомнатных не превышает 50%. Больше всего студий и однушек зафиксировано в жилых комплексах «Алфавит» от компании «Петрострой» (97,11%) и «Девятый вал» от «Лидер Групп» (95,39%).
Меньшей долей малогабаритного жилья из готовых новостроек могут похвастаться третья очередь ЖК «Дом у метро Девяткино» от застройщика «МИСК» и «Северная Палитра» от «МонАрх» – 52,63% и 54,65% соответственно.
«По поводу «Дома у метро Девяткино» все вполне объяснимо – его начали проектировать давно, когда формат студий еще не был столь популярным и предпочтение отдавалось «семейным площадям». Что же касается «МонАрх», то здесь застройщик явно подумал об однородной среде обитания: более 45% квартир – это двушки и трешки», – пояснили полученные данные аналитики LIVING.
Среди строящихся муринских объектов ситуация сильно не изменилась – у 17 ЖК процент малогабаритного жилья превысил 80%. Самыми выдающимися оказались ЖК «Охтинская Дуга» от «Запстрой» с 96,8% студий и однушек и ЖК «Созвездие» от Navis Development Group, где этот показатель равен 99,7%. Меньше всего малогабаритного жилья аналитики зафиксировали в ЖК «Сокол» от «СтройТехИнвест 25» (54,34%) и ЖК Lampo от «Петрострой» (56,97%). «Сокол» же является единственным муринским ЖК со средним метражом квартир более 50 «квадратов» (54,49 кв. м). Правда, увы, этот ЖК – долгострой.
Основной же застройщик по «малогабариткам» – «Петрострой». Только в одном проекте у этой компании средняя площадь квартир превышает 30 кв. м – ЖК «Ласточка» (30,96 кв. м). А вот самый маленький средний метраж в 24,43 кв. м обнаружен в ЖК «Лаврики, 33» от компании VillaDevelopment. Со средней площадью по всем сданным и строящимся жилым комплексам можно ознакомиться в таблице, подготовленной аналитиками LIVING по итогам проведенных исследований.