Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияСтудия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

Студия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

На сервисах по продаже жилой недвижимости появляется всё больше объявлений под заголовком «полноценная студия в центре города по цене комнаты». Стоимость таких квартир очень невысокая – на Васильевском острове или Петроградской стороне можно найти жильё площадью 20-25 кв. м дешевле трёх миллионов рублей. Есть предложения даже в районе Невского проспекта, и цена там не сильно выше. LIVING разобрался что это за студии и почему квартира в историческом районе может быть такой доступной. Спойлер: лучше покупать в Девяткино или Кудрово.

Квартира ли?

Как правило, подобные квартиры расположены в домах старого фонда. Несложно догадаться, что при царе Горохе такого понятия как студия не было. По факту почти 100% предложений – это комнаты в коммуналках, оборудованные плитой и санузлом. Есть целый ряд компаний, которые выкупают коммунальные квартиры и делают из них несколько студий. Иногда под микроквартиры приспосабливают существующие комнаты, а заодно и кухню, на чаще всего делают перепланировку, чтобы оптимизировать площадь.

Студия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

Одной из основных особенностей таких студий является тот факт, что по документам вы получаете не отдельную квартиру, а долю – по сути, ту же самую комнату в коммуналке, только оборудованную удобствами. В объявлениях о продаже об этом зачастую умалчивают. Также зачастую, вместо реальных фотографий квартиры для привлечения внимания продавцы размещают очень реалистичные трёхмерные рендеры, являющиеся «вариантом отделки». Но иногда приходится сталкиваться и с тем, что некоторые просто берут симпатичные фотографии со сторонних сайтов, например, с Booking.com.

Перепланировка может быть незаконной

Как рассказал LIVING’у юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Константин Клошко, при оценке рисков, связанных с покупкой «квартир-студий», представляющих собой переоборудованные комнаты в коммунальных квартирах, в первую очередь следует разобраться с обеспечением законности такого переоборудования.

«Для проведения перепланировки помещения собственник или уполномоченное им лицо должен представить в орган местного самоуправления перечень документов, установленный соответствующей статьей Жилищного кодекса РФ. Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов, - говорит юрист. - Если перепланировка сделана без вышеописанной процедуры, то она является незаконной».

Студия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

По словам Константина Клошко, зачастую работы по переоборудованию комнат в «квартиры-студии» не согласовываются. Но если квартира расположена на первом этаже или если под ней находится нежилое помещение, то есть нет проблем с «мокрыми зонами» - в жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями - это первый сигнал о том, что перепланировка, вероятно, легальная. Но проверку необходимо продолжать дальше.

Чеклист: как не купить «нелегальную» студию

Потенциальным покупателям таких объектов перед принятием решения о заключении подобных сделок юристы советуют обращать внимание на следующие обстоятельства:

1. Самовольность перепланировки.

Перед покупкой следует выяснить, был ли разработан и утвержден проект, принимался ли результат работ районной межведомственной комиссией при администрации, получалось ли согласие жильцов квартиры на использование общего имущества квартиры, а также согласие общего собрания собственников помещений в доме на врезку в общедомовые сети.

2. Оформление прав собственности.

Как правило, переоборудованные комнаты оформлены как доля в праве собственности на квартиру, и их продажа требует соблюдения преимущественного права остальных жильцов на покупку. В то же время, в Москве комнаты спокойно регистрируют как самостоятельные объекты недвижимости.

Спрос всё равно есть

Урбанист-риэлтор Александр Минаков в беседе с LIVING’ом отметил, что в последнее время наблюдается тенденция увеличения процента легальных перепланировок. Но напомнил, что эти студии всё равно не являются отдельными квартирами.

Студия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

«Спрос на них есть, потому что бюджетное жильё подорожало, средний стартовый бюджет на приобретение отдельной квартиры составляет 3-4 млн рублей. На эти деньги можно купить квартиру только в окраинных районах или пригородах, - объясняет Минаков. - Те, кто хочет жить в центре, естественно ничего купить не могут, поскольку стоимость однокомнатной квартиры там начинается где-то от 5 млн. Формат таких студий решает их проблему».

На перспективу лучше брать в Кудрово

По мнению Александра Минакова, при покупке первого жилья лучше всё-таки отдать предпочтение полноценной квартире-студии в новостройке, пусть и на окраине города. Во-первых, это стартовое жилье. Со временем люди обзаводятся семьями или просто появляются средства на улучшение жилищных условий. Продать отдельную квартиру потом будет проще, чем такую студию-долю. Найти подходящее по всем параметрам жилье можно с помощью умного подбора LIVING

Студия в центре дешевле «муравейника» на окраине: в чём подвох?

«Во-первых, покупателей будет меньше, потому что не всех устраивает такая форма собственности. Во-вторых, мы не знаем, какое через 5-7 лет будет законодательство: ужесточится оно или наоборот, упростится. Также нужно учитывать, кто ещё купил доли в этой квартире: по факту это со-собственники, и при продаже нужно их так или иначе иметь в виду – или в первую очередь предлагать им купить вашу долю, или брать отказы, - говорит риэлтор. - Я считаю, что если нужна небольшая квартира, то её можно арендовать. Пока денег не хватает, их стоит откладывать, а когда ситуация улучшится взять ипотеку и купить отдельное жилье».

Согласен с Александром Минаковым и юрист Константин Клошко. По его мнению, на практике зачастую проще и не существенно дороже купить студию в новом доме, где жилищные условия те же, а юридические риски гораздо ниже.

Автор: Александр Тупеко

Комментарии