Для российского рынка строящейся недвижимости 2019-й стал переломным. В первой половине года Россреестр зафиксировал небывалый всплеск активности: количество договоров долевого участия в Петербурге выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. После 1 июля, когда застройщики перешли на проектное финансирование, активность покупателей жилья постепенно пришла в норму. Однако последствия реформы наверняка еще дадут о себе знать. LIVING выяснил, как в ближайшие месяцы будут меняться цены на квартиры в строящихся домах и какие еще перемены ждут рынок новостроек.
Магия чисел
Переход на проектное финансирование побудил застройщиков в начале лета активнее заключать договоры долевого участия не только с дольщиками, но и с подконтрольными компаниями. На это указывают странные показатели по рынку: по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в первом полугодии 2019 года в городе было принято 605 147 заявлений о государственном кадастровом учете и регистрации прав, что на 43,1% больше, чем за этот же период 2018 года. В полтора раза увеличилось общее количество зарегистрированных ДДУ – на 49% в сравнении с этим же периодом прошлого года. При этом в конце июля рынок вернулся к нормальным показателям: в Москве количество заключенных ДДУ сократилось на 47,2%, а в Петербурге – на 44,85%.
По мнению экспертов, перед переходом на новую форму финансирования застройщики стремились выполнить нормативы, чтобы продолжать продажи квартир без эскроу-счетов. Согласно правилам, если в жилом комплексе продано более 30% помещений, застройщик вправе работать с покупателями по старым правилам, без эскроу-счетов. Квартиры продавали буквально всем, включая подконтрольные застройщикам компании. Благодаря этому некоторым девелоперам удалось проскочить мимо реформы 214-ФЗ и продолжить работу по старым правилам, без привлечения средств дольщиков на эскроу-счета.
Если это предположение верно, значит, уже сейчас рынок наполнен предложениями о продаже «запасенных впрок» квартир. Однако купить их можно будет только по переуступке прав требования, а не по долевому договору с застройщиком. Некоторые аналитики оценивают количество такого жилья примерно в 17 тысяч квартир в Петербурге и 3 тысячи – в Ленинградской области. Вопрос в том, что произойдет с рынком потом, когда старые запасы будут исчерпаны, и застройщики окончательно перейдут на новые правила?
Фактор роста
Очевидно, что повышение цен на первичном рынке неизбежно. Причем, способствует этому не только переход многих игроков на проектное финансирование, но и другие факторы. О плановом повышении цен в сентябре уже объявили крупнейшие игроки петербургского рынка: Группа ЦДС повысит цены на квартиры во всех строящихся ЖК, «Лидер групп» с 15 сентября поднимает стоимость квадратного метра в ЖК «Магеллан», «Колумб», «Нахимов» и «Территория». О росте цен в ЖК «Мурино 2020» объявила и компания «Самолет».
По прогнозам участников рынка, к концу 2019 года средний рост цен по рынку может составить около 10%. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин полагает, что цены поднимут даже те застройщики, которые не перешли на работу со счетами эскроу. «То есть прирост будет иметь отчасти спекулятивный характер», – полагает эксперт.
Аналитики отмечают, что проекты, реализующиеся через механизм эскроу, оказываются в среднем дороже на 10-15%, чем новостройки, продажи которых идут по старой схеме. То есть застройщики закладывают свои издержки в цену квадратного метра. Учитывая, что банки не предлагают поэтапного раскрытия эскроу-счетов, не исключается, что девелоперы со временем станут реже выводить на рынок проекты на этапе котлована. То есть «входной билет» в проект может подорожать еще и по причине выхода новостроек в продажу на более высокой стадии готовности.
По прогнозу Алексея Перлина, в 2020 году тенденция роста цен сохранится. «При этом не стоит забывать о том, что, согласно нацпроекту, к 2024 году объем ежегодного ввода жилья должен увеличиться до 120 млн кв. м. С одной стороны, это должно привести к коррекции цен вниз. С другой стороны, если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы попросту уменьшат объемы ввода, ориентируясь на покупательскую активность, а не целевые показатели. Поэтому стоимость жилья продолжит увеличиваться», – предупреждает эксперт.
Еще один фактор риска для рынка строящегося жилья – это его монополизация. Уход небольших региональных компаний укрепит позиции крупных игроков. Не факт, что эта тенденция окажет позитивное влияние на строительную отрасль.
«Помимо цен, если рассмотреть более широкий контекст, проблемы перехода на новую модель финансирования, произойдет постепенное вытеснение с рынка «игроков», не вписывающихся в новые правила, – считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Это приведет к постепенной монополизации рынка новостроек, особенно на уровне регионов, где строительных компаний немного, и также создаст предпосылки для дальнейшего роста цен».
Впрочем, некоторые эксперты призывают не спешить с выводами. Например, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева считает, что пока новая схема работы не обкатана, а в памяти еще свежи воспоминания о частых изменениях законодательства, застройщики стараются быть максимально мобильными и разрабатывают сразу несколько вариантов ведения бизнеса в зависимости от дальнейшего развития ситуации.
«В целом рынок стремится к монополизации, вытесняя малый, средний бизнес и финансово нестабильных крупных игроков. Лидеры отрасли делают ставки на качественные конкурентоспособные проекты комфорт-класса и выше. В условиях роста цен уплотнительная застройка эконом-класса теряет своих покупателей. Ценовая конкуренция уходит в прошлое», – поясняет Левнева.
Спасительные ставки
Для тех, кто собирается покупать квартиру, есть хорошие новости. Судя по всему, ставки по ипотеке в ближайшие месяцы не вырастут, и даже могут снизиться. «Инфляция замедляется, а Центробанк уже дважды снизил ключевую ставку, что открывает возможность для дальнейшего снижения ставок. Нельзя исключать, что к концу году ставки по кредитам в среднем окажутся ниже уровня 10% годовых», – прогнозирует коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.
На дальнейшее снижение ставок нацелена и опубликованная недавно стратегия развития строительной отрасли до 2030 года. По прогнозам чиновников, до конца текущего года ипотечные ставки снизятся до 9,7-9,8%. В Минстрое также полагают, что к 2024 году ставки упадут до 7,9% годовых.
Между тем, западные санкции и неустойчивость курса рубля все еще оказывают негативное влияние на российскую экономику. Благосостояние россиян тоже не улучшается, и даже при невысоком уровне ставок граждане не готовы брать на себя кредитное бремя: по данным ЦБ, за первые 6 месяцев 2019 года российские банки выдали на 3% меньше ипотечных кредитов, чем в аналогичном периоде 2018 года.
Также не стоит забывать о том, что квартиры на российском рынке сильно недооценены в долларовом эквиваленте. По словам коммерческого директора ГК NordEst Владислава Мака, до 2014 года по Санкт-Петербургу и области в среднем 1 кв. м жилья стоил 2460 долларов, а сейчас стоимость составляет примерно 1676 долларов. «Все банки стремятся к возврату прежних цифр, но уже с учетом нынешнего курса. Понемногу, но увеличение стоимости будет происходить регулярно», – уверяет эксперт. Так что если покупка жилья неизбежна, то тянуть со сделкой не стоит.