Счастливый «ноль»
Даже самые высокие новостройки когда-то были маленькими. Прежде чем возводить дом, девелопер подготавливает участок: вывозит грунт и раскапывает котлован для будущего фундамента. «Нулевой цикл» - это самое начало работ по возведению дома, который также включает организацию строительного процесса и установку забора вокруг стройплощадки.
Обычно уже на этом этапе строительная компания представляет проект жилого комплекса потенциальным покупателям. Таких предложений на рынке достаточно. Например, в базе LIVING 227 жилых комплекса в Петербурге со сроками сдачи до конца 2022 года – то есть фактически находящиеся на нулевом цикле строительства.
По оценкам аналитиков Юнитраст Кэпитал, вложив деньги в начале строительства и продав жилье на поздних стадиях стройки или после сдачи дома, можно заработать до 20-25% от стоимости квартиры. Причем, наибольший рост показывают новостройки эконом-класса. Элитные квартиры и жилье в проектах класса «бизнес» менее ликвидно, и инвестировать в него рискованно.
Темп роста цены в строящемся ЖК также зависит от локации, наличия конкурентов, качества работы и даже от деятельности городских властей – например, цены вырастут, если станет известно о строительстве новых станций метро рядом с будущим домом. Важна и привлекательной самой квартиры – лоты с хорошим видом из окна, на средних этажах и с разумной планировкой дорожают быстрее.
По мнению профессора Российского экономического университета им. Плеханова Надежды Седовой, хорошо, если изначально цена на квартиру на стадии котлована на 20-30% ниже, чем в соседних (уже построенных) ЖК. «Особо следует обратить внимание на квартиры с уникальной планировкой, дома единичной постройки с этажностью до 18 этажей», - советует эксперт.
Ставка на котлован
При покупке квартиры для последующей перепродажи инвестору следует взвесить возможные риски. Эксперты разделяют стадии вхождения в проект на три этапа – для каждого из них можно рассчитать ожидаемую прибыль, срок получения дохода и надежность вложения.
«Если речь идет о так называемой «нулевой стадии», потенциальный инвестор приобретает объект по самой низкой стоимости, средняя доходность – 15-25%. Когда объект готов приблизительно на 50%, стоимость квартиры выше уже на 7-15% по сравнению с нулевым этапом. При готовности объекта 90% потенциальный инвестор получает минимальный срок ожидания и максимальную стоимость лота по сравнению с двумя предыдущими периодами, в этом случае потенциал роста стоимости – до 10%», - поясняет генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ» Борис Лесков.
Иногда доходность может даже превышать ожидания инвестора. Например, в московском ЖК «Новые Котельники» динамика роста стоимости квадратного метра в наиболее ликвидных лотах (студиях и однокомнатных квартирах), выглядела так: в мае 2017 года стоимость кв. м составляла 81 000 рублей, в мае 2018 года – 87 000 рублей, в августе 2019 года – 135 000 рублей. Таким образом, с нулевого цикла до полной готовности квартиры подорожали на 60%.
Ценный совет для потенциальных дольщиков от Бориса Лескова – обратить внимание на квартиры с отделкой, в том числе white box (предчистовая отделка). «Это не только позволит сэкономить время, но и средства – в большинстве случаев застройщик выполняет отделку по ценам ниже рынка, а по материалам и качеству – на достойном уровне», - считает эксперт. Важно и то, что квартиру с отделкой можно быстро сдать арендаторам сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Жизнь после «эксроу»
Относительно низкая стоимость квартир на нулевом цикле связана с тем, что застройщики стремятся привлечь в проект как можно больше покупателей. До 1 июля 2019 года средства дольщиков использовались девелоперами для того, чтобы достраивать дома. Однако после перехода на проектное финансирование потребность в быстром привлечении средств дольщиков исчезла, а издержки застройщиков, наоборот, выросли. Все это, по мнению некоторых специалистов, в будущем приведет к тому, что квартиры на стадии котлована подорожают и уже не будут расти в цене так стремительно, как раньше.
В частности, об этом в аналитической записке «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства» недавно написали аналитики Центрального банка. По их прогнозам, при переходе на эскроу-счета дисконт при покупке жилья на этапе котлована и первых этапах строительства уйдет в прошлое.
Эту точку зрения разделяют не все участники рынка. По оценкам ГК «Полис Групп», модель продаж на первичном рынке жилья не поменяется, а значит, и разница в цене между проектами разной степени готовности будет сохраняться. Как и раньше, квартиры будут продаваться на всех этапах строительства, а застройщики должны будут наполнять эскроу-счета, чтобы обеспечивать себе комфортные условия кредитования. Так что, скорее всего, разница между квартирами на нулевом цикле и готовым жильем сохранится.
Ну а избавить себя от возможных рисков при покупке жилья на этапе котлована помогут простые советы: внимательно изучить проектную декларацию и техническую документацию на дом, расспросить дольщиков об уже построенных объектах девелопера и следить за ходом возведения ЖК. И тогда приобретение квартиры на нулевом цикле, скорее всего, будет выгодным и безопасным вложением средств.