Оксана Гункер получила квартиру в Шушарах как многодетная мать летом 2019 года. На новом месте пятеро ее детей получили места в детских садах и школах. Однако отводить в подготовительную группу садика шестилетнего сына она отказалась.
«Там трехъярусные кровати, которые стоят в том же помещении, в котором они кушают и играют. То есть они должны покушать, убрать столы, выдвинуть кровати и поспать в этой же группе. При этом проветрить помещение невозможно, поскольку дети находятся в нем всё время», – рассказывает Оксана.
Новостройки в поселке Шушары
Переполнена и школа, куда ходят старшие дети. В классах – по 42 человека. «У учителей уходит очень много времени для того, чтобы организовать каким-то образом дисциплину в классе. Это приводит к тому, что иногда учителя, поскольку у них нет другого выхода, ставят оценки не за знания, а за поведение», – сетует Оксана.
А одна из дочерей ездит учиться в школу, расположенную во Фрунзенском районе. «Это так называемый выездной класс, – объясняет многодетная мама. – Школа сама организовывает автобус для детей. В 7.30 дети сидят уже в автобусах. Едут час, иногда больше. Периодически, естественно, они опаздывают на первый урок. Обратно их тоже возят. Это всё оплачивает город».
Только официально в Шушарах проживает около 30 тыс. человек. По существующим нормам им положено 3600 мест в школах и 1830 мест в детсадах. Типовая школа вмещает 825 учеников, типовой садик – 220 воспитанников. В реальности в Шушарах работает две школы, три отдельных детских сада и еще несколько садиков во встроенно-пристроенных помещениях (часть из них частные). В ближайшие несколько лет население Шушар должно удвоиться.
Школа в Шушарах
Оксане Гункер еще повезло – как многодетная мать она получила места для своих детей без очереди. «Обычным» мамам сложнее. При этом город продолжает активно закупать в Шушарах жилье для льготников.
Годы переговоров
Всё вышеописанное характерно для многих районов новостроек Петербурга. LIVING рассказывал о жилых комплексах, обитателям которых в этом плане сложнее всего. В декабре прошлого года губернатор Петербурга Александр Беглов честно признался: «На сегодняшний день от нормы нам не хватает 37 тыс. мест в детских садах и 26 тыс. мест в школах».
Долгое время четких правил, как обеспечивать новое жилье социальной инфраструктурой, просто не существовало. Какие-то объекты город строил за свой счет, какие-то выкупал у застройщиков, а какие-то – принимал в дар. В последнем случае застройщики не забывали отмечать, что подарок оплачен покупателями жилья.
Всё это можно было бы считать внутренним делом строительных компаний и профильных чиновников, если бы из-за этого не страдали люди. Нередко им обещали школу на этапе строительства жилого комплекса, но дома сдавались, а школы нет. При этом застройщики и органы власти валили вину друг на друга.
Разговоры о том, чтобы прописать понятные правила строительства «социалки», шли несколько лет. Например, обсуждалось создание фонда социальных обязательств застройщиков, в который бы делались взносы на социальную инфраструктуру, исходя из объема строительства жилья той или иной компанией. В итоге к концу 2019 года остановились на другом варианте.
Теперь, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен заключить соглашение на строительство «социалки» исходя из нормативов градостроительного проектирования. Подразумевается, что для своего жилья он строит школы и садики за свой счет. И только в том случае, когда он покрывает не только свои потребности, но и соседей, город готов выкупать такой объект за счет бюджета.
Что получилось?
Гладко получилось только в теории. «Сказать, почему одни объекты выкупаются, а другие объекты не выкупаются, сейчас невозможно, – констатирует глава СРО Ассоциация „Объединение строителей Санкт-Петербурга“ Алексей Белоусов. – Можно предположить, что комиссия, которая принимает решение о выкупе или наоборот о безвозмездном приеме этих объектов в казну города, руководствуется некими выкладками, которые они для себя делают с точки зрения маржинальности проектов. Если маржинальность высокая – выкупать не надо, если низкая – то, наверное, можно подумать о выкупе».
В тех же Шушарах город готов выкупить у «Дальпитерстроя» школу и детский сад, свидетельствует письмо Оксане Гункер из Смольного. «Если город заключит с нами соглашение о выкупе школы в Шушарах, то мы бы, может быть, даже две школы сдали бы в этом году. Мы бы нашли инвесторов, которые могли бы всё это на себя принять. И сегодня социальную проблему в Шушарах мы переломим в корне», – не скрывает глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров.
Школа в ЖК «Северная долина» на Парнасе
По-прежнему выкупает город «социалку» у «Главстроя» в «Северной долине». Но это обусловлено соглашением о комплексном освоении территории, заключенным еще в 2007 году. При этом жители часто жаловались на то, что ввод школ и детсадов отстает от их потребностей. В декабре на съезде строителей Петербурга генеральный директор ООО «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин публично заявил о том, что суммы, за которые город выкупает школы, ниже их себестоимости.
С переводом строительства на проектное финансирование выявилась еще одна проблема: под жилой дом банки денег дают, а под школы и садики – нет. «Чтобы „зашить“ в стоимость проекта детский сад или школу, нужно, чтобы проект обладал высокой степенью доходности и обеспечивал требования Центробанка по проектному финансированию для банков, которые этим занимаются. Если, условно, маржинальность должна быть минимум 15%, а у вас есть 20%, но из них 6% съедает детский сад, вы уже не получите проектное финансирование», – объясняет Алексей Белоусов.
Смольный в курсе этой проблемы и готов предоставлять банкам гарантии под проектное финансирование социальной инфраструктуры. «На сегодняшний день мы ведем диалог с десятью крупнейшими банками города. С шестью банками уже подписали соглашение о начале запуска этого механизма», – заявил в начале года председатель комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга Валерий Москаленко.
Кроме того, он озвучил цену, по которой город готов выкупать школы и садики в 2020 году: около 1,32 млн руб. за одно место в типовой школе и примерно 1,57 млн – за место в детсаду. Это те же суммы, на которые город строит «социалку» сам. Правда, бюджетные стройки в Петербурге очень часто превращаются в долгострои с неоднократной сменой подрядчиков, не сумевших уложиться в отведенные сметы.
«Если кто-то берется за эти вещи, значит, это рентабельно (строить за госсчет. – Ред.), – считает Алексей Белоусов. – Многие строители не берутся. А кто-то зарабатывает, и, говорят, даже неплохо. Поэтому вряд ли можно говорить, что это ниже себестоимости».
Впрочем, есть и те, кто оценивает последние нововведения Смольного положительно. «Застройщики уже адаптировались к новым условиям и не воспринимают это как дополнительную нагрузку», – утверждает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Его компания в марте передала городу детский сад безвозмездно. Также она планирует подарить Петербургу школу.
Что у соседей?
В Ленинградской области с 2013 года действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Она предполагает выкуп объектов у застройщиков, которые платят налоги в регионе. Поначалу строители оценили ее позитивно. Но условия выкупа постоянно меняются. Кроме того, возникают конфликтные ситуации, когда одну территорию застраивают несколько компаний, которым трудно договориться, кто из них должен строить тот или иной объект.
1 сентября в МОБУ «СОШ «Муринский ЦО №1. Источник: vk.com/mo_murino
В итоге ситуация со школами и детсадами в разных районах складывается по-разному. В Мурино дефицита не наблюдается, а в Кудрово школы переполнены. «Домов всё больше и больше. Новые школы строить начали, но это покрывает прошлые дефициты», – констатирует местная активистка Виктория Шапиро.
Какие жилые комплексы в итоге получат в 2020 году долгожданные школы? LIVING завершает сбор информации и опубликует список в ближайшее время.