Квартирография жилого комплекса во многом определяет, насколько комфортно в нем будет жить. Как правило, чем больше малогабаритных квартир в новостройке, тем шансы жить в окружении арендных квартир возрастают. LIVING выяснял, в каких новостройках Петербурга отсутствуют студии, а значит будет сформирована более однородная социальная среда.
Чем не угодили студии
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на первый квартал 2018 года, квартиры-студии у покупателей жилья в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти находятся на втором месте по популярности после однокомнатных. В структуре спроса они занимают 27,7%. «Если говорить отдельно про Петербург, то за год мы зафиксировали рост спроса на 2,1% до 24,4%. В пригородной зоне Ленобласти студии покупают чаще, чем в городе – они занимают 33,4% в спросе», - комментирует Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного компании.
В целом квартирография большинства петербургских новостроек не претерпела существенных изменений. «На студии и однокомнатные квартиры сегодня приходится около 65% от общего объема, на двухкомнатные – 20-25%, трешки занимаются порядка 10-15%», - считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».
Однако эксперты замечают, что спрос на студии сегодня гораздо ниже, чем был раньше. «Если покупатель ищет квартиру для жизни, то вопрос квартирографии для него важен. Покупателю важно знать, что его ждет однородная и безопасная жилая среда, а обилие в доме студий у клиентов вызывает сомнения», - отмечает Светлана Дьякова, руководитель отдела первичной недвижимости агентства «М16-Недвижимость».
Фото: ЖК «Ива дом». Источник: iva-dom.ru
Некоторые застройщики в связи с этим даже корректируют уже утвержденную квартирографию. «Проектируя комплекс «Ива дом», мы закладывали в квартирографию формат студий. Однако через полгода после старта продаж мы увидели, что такие планировки не пользуются спросом в отличие от больших квартир. Это заставило нас принять решение об объединение студий в более просторные квартиры «классических» планировок», - привела пример Катерина Соболева управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
«Само по себе наличие квартир-студий в том или ином комплексе нельзя причислить к отрицательным характеристикам объекта, - считает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. - Все зависит от их доли в проекте, площади и планировок. Большое количество малогабаритных квартир-студий в доме, когда на этаже размещают десятки однотипных «прямоугольников», может действительно доставить неудобство жильцам. Во-первых, в связи с частой сменой соседей, ведь, как правило, арендаторы меньше заботятся о чистоте и общедомовом имуществе. Во-вторых, чем больше малогабаритных квартир на этаже, тем больше жильцов на лестничной клетке, а это повышает уровень постороннего шума в квартирах, уровень загруженности лифтов и так далее». Кроме того, при мелкой нарезке квартир в масштабных объектах увеличивается общее количество жителей. «Как следствие, возрастает нагрузка на транспортную, дорожную и социальную инфраструктуру, которая не всегда к этому готова», - добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Новостройки свободные от студий
Полным отсутствием студий в своих проектах в Петербурге известна компания «Строительный трест». Студий здесь нет даже в масштабных кварталах, возводящихся в сегменте масс-маркет. Тем не менее, например, в ЖК «Капитал» большая часть квартирографии занимают однушки, правда, метражи просторные. Самая дешевая квартира без отделки стоит 3 млн руб. Комплекс находится в обжитой части Кудрово, рядом парк, действующие объекты социальной инфраструктуры, чуть дальше – торговый центр «Мега Дыбенко». Минусы связаны с транспортной инфраструктурой – выезды узкие, в часы пик скапливаются пробки, кроме того, в ЖК не хватает парковочных мест. В ситуации подробно разбирался Тайный Покупатель.
Фото: ЖК «Капитал». Источник: living.ru
Второй масштабный комплекс компании – это ЖК «NewПитер», который строится в поселке Новоселье Ломоносовского района ЛО. Район пока только формируется, поэтому действующей инфраструктуры здесь практически нет. В будущем в составе проекта будет построено 2 школы и 4 детских сада, пока что работает один из них. ЖК строится рядом с КАД, но далеко от метро (40 минут на маршрутке). Цены на квартиры не такие уж и низкие: минимум – это 2,7 млн руб. за однушку в 5 лоте, который, правда, уже сдан в эксплуатацию.
Фото: «ЖК NewПитер». Источник: living.ru
Также немало бюджетных новостроек без студий выводит на рынок «Группа ЛСР». Например, это ЖК «Шуваловский» в Каменке, минимальная площадь квартир здесь – 30 кв. м. Цены стартуют от 2,9 млн руб. с отделкой. Это одна из самых бюджетных локаций в черте города. Рядом – обустроенная часть Приморского района. Однако сама территория Каменки только развивается, инфраструктуры на всех не хватает, да и метро далековато.
Фото: ЖК «Шуваловский». Источник: «Группа ЛСР»
Квартал «Новая Охта», в котором также отсутствуют студии, строится в Ручьях. Здесь уже работает часть запланированных объектов инфраструктуры: поликлиника, начальная школа с садиком, также построены еще 2 детских сада. Это частично спасают ситуацию для новоселов. Дело в том, что от обустроенной части города комплекс отделяет КАД, поэтому путь до нее получается неблизким. Главным плюсом комплекса является стоимость квартир. Она стартует от 2,3 млн руб. за однушку с отделкой площадью 30 кв. м.
Фото: ЖК «Новая Охта». Источник: ЛСР
Еще один проект «Группы ЛСР» без студий – ЖК «Звездный дуэт», который находится в Московском районе, на пересечении пр. Космонавтов и Дунайского пр. Из плюсов локации – близость метро, развитая инфраструктура, в минусах – экология района. Минимальная площадь квартиры в комплексе – 35 кв. м, минимальная цена – 3,8 млн руб. Новостройка сдается в 2020 году.
Фото: ЖК «Звездный дуэт». Источник: «Группа ЛСР»
Нет студий и в некоторых проектах, входящих в состав микрорайона «Балтийская жемчужина» в юго-западной части Петербурга. Многие эксперты называют его одним из самых благоустроенных проектов комплексного освоения в городе. Но плохая транспортная доступность по-прежнему остается слабым звеном нового района. В сегменте масс-маркет сейчас здесь строится ЖК «Жемчужный берег», который сдается в IV квартале 2019 года. Минимальная стоимость однушки – 3,9 млн руб. По соседству возводится ЖК «Legenda Героев». Цены на квартиры здесь стартуют от 4,5 млн руб. Сдача проекта запланирована на IV квартал 2020 года.
Фото: ЖК «Жемчужный берег». Источник: vk.com/beach_pearl
Разношерстные корпуса
Некоторые застройщики специально проектируют комплексы таким образом, чтобы в одном корпусе или секции было сосредоточено малогабаритное жилье и студии, в другом – семейные форматы квартир.
К примеру, в рамках проекта «Юнтолово» в Приморском районе предусмотрена разнообразная архитектура и типы жилой застройки. «Корпуса, которые запланированы в центральной локации жилого микрорайона, вдоль реки Юнтоловка и центрального парка, будут отличаться более высоким качеством отделки квартир и мест общего пользования, разнообразием планировочных решений и улучшенным благоустройством. Квартирография таких домов не предусматривает студии», - рассказала Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Минимальный метраж однокомнатной квартиры составит 32,2 кв. м. Ее можно будет приобрести за 2,6 млн рублей.
Фото: ЖК «Юнnолово». Источник: living.ru
В первой очереди ЖК «Английская миля» на юго-западе города тоже полностью отсутствуют студии, а площадь квартир начинается от 28 квадратных метров, но этот дом уже сдан, а квартиры распроданы. Во второй и третьей очередях проекта студии уже представлены, но их количество несущественно: в общей сложности доля студий в проекте составляет 4%. В третьей очереди, которая сдается в 2020 году, студию можно купить по цене от 2 млн руб. Проект включает собственные объекты инфраструктуры, расположен в экологически благоприятном районе, но далеко от метро.
Фото: ЖК «Английская миля». Источник: living.ru
ЖК «Светлый мир «Тихая гавань…» - новый дом на намывных территориях Васильевского острова, который строит Seven Suns Development. В отличие от предыдущих проектов компании на намыве, здесь студий не будет. Самый недорогой лот – однокомнатная квартира площадью 38 кв.м., она стоит 3,5 млн рублей. В составе ЖК будет построен детский сад. Недостатки ЖК – неразвитость инфраструктуры на намыве, сильные порывы ветра с Финского залива и удаленность станции метро «Приморская».
Фото: рендер ЖК «Светлый мир «Тихая гавань…». Источник: tihayagavan.ru
Подводим итоги
Новостройки без студий в сегменте масс-маркет встречаются достаточно редко. В основном это дома с повышенным уровнем комфортности, и ценник на квартиры этому соответствует. Правда, есть и исключения. К примеру, в комплексах «Новая Охта» и «NewПитер», где нет студий, можно купить квартиру по цене до 3 млн руб. Сам по себе факт отсутствия студий еще не является залогом комфортности новостройки, однако уже говорит о том, на какую покупательскую аудиторию рассчитывает сам застройщик. Чем меньше в комплексе будет студий, тем меньше вероятность того, что ваши соседи по лестничной клетке будут меняться с незавидной регулярностью.