LIVING - это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры
  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр
ГлавнаяЭкспертизаИсследованияРубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье

Рубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье

Падение курса рубля всегда приводит к одному и тому же: начинают расти цены. Цены на жилье не исключение. LIVING проанализировал, как влияли на рынок жилья предыдущие кризисы.

Курс рубля устремился вниз на бирже Forex 9 марта. Не омрачил Международный женский день – и на том спасибо, шутят в сети. Считается, что всё началось с «ценовой войны» России и Саудовской Аравии в области нефтяных цен. Но не последнюю роль сыграли и коронавирус, и поправки в Конституцию. Как бы то ни было, за неделю доллар и евро прибавили больше 15%. Агентство Bloomberg не исключает, что рубль в ближайшее время потеряет еще процентов 30.

Несостоявшееся снижение ставок по ипотеке

Многие ожидают, что все происходящее поставит крест на планах правительства снизить ставку по ипотеке до 8–9%. Ведь обычная реакция ЦБ на обвал национальной валюты – повышение ключевой ставки. Однако с этим мнением согласны не все.

«Тут достаточно сложно делать прогнозы, – говорит председатель правления ГК „Финам“ Владислав Кочетков. – Нужно посмотреть на развитие ситуации. Стоит понимать, что Центробанк смотрит не только на стоимость рубля, но в больше степени на инфляцию и таргетируется именно по ней. Пока инфляция не успела вырасти, и, с учетом того что у правительства есть повышенные социальные обязательства, я склоняюсь к тому, что ЦБ и Минфин попробуют по примеру своих зарубежных коллег в Европе и США залить ситуацию деньгами, то есть будут проводить продажи валюты, но ключевую ставку сохранят».

Означает ли это, что ставки по ипотеке тоже сохранятся? Необязательно. «Ипотека уже начала расти, и, скорее всего, все-таки цена ее повысится заметно – по моим оценкам, как минимум на 2–3 процентных пункта. Банки учитывают риски текущей экономической ситуации и практически по всем кредитным продуктам какое-то время будут поднимать ставки. Скорее всего, такая ситуация продлится не так долго, но от одного до трех месяцев она может продолжаться», – объясняет Владислав Кочетков.

Что с ценами на квартиры?

Ну а в том, что жилье откликнется на все происходящее подорожанием, не сомневается, кажется, никто. И причин тут несколько. Самая очевидная – зависимость от импорта.

«Часть материалов, в том числе отделочных, является импортируемой из-за рубежа, – рассказывает генеральный директор СРО НП „Объединение строителей СПб“ Алексей Белоусов. – Причем чем выше класс жилья, тем больше материалов везут из-за границы. Закупать их придется уже по другим ценам. На стройке работают механизмы и оборудование, которые процентов на 70–80 являются импортными. Их парк нужно обновлять. Запчасти тоже стоят в валюте. Ну и индустрия производства строительных материалов, к сожалению, также процентов на 80 работает на оборудовании, купленном за рубежом. Вот три фактора, которые определяют рост стоимости квадратного метра со снижением курса рубля. Он почувствуется не быстро, через какой-то промежуток времени. Тем не менее влияние мы так или иначе ощутим».

В тот момент, когда LIVING общался с Алексеем Белоусовым, рубль упал еще на 10%. Исходя из этого, эксперт дал свой прогноз: «Наверное, к концу года, если этот курс сохранится, это даст как минимум 1% в стоимости квадратного метра». Впрочем, исходя из сказанного, нетрудно выстроить зависимость.

Однако эксперты называют и другие факторы, которые повлияют на цену квадрата. «Падение рубля провоцирует панику среди населения, – констатирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – Люди активно начинают интересоваться, куда вложить деньги и как сохранить сбережения, растет спрос, и поднимаются цены. Подобный эффект продлится еще несколько месяцев, пока мы не перейдем к следующей стадии кризиса – стагнации. При этом ситуацию усугубляет развитие пандемии коронавируса, что негативно сказывается на рынке. Многие приостанавливают продажу объектов и отказываются от просмотров».

Действительно, если почитать советы всевозможных «инвест-гуру», чей звездный час наступает в моменты кризисов, то инвестиции в недвижимость нередко преподносят как тихую гавань в финансовом шторме. Особенно – на этапе строительства. И если считать, что механизм эскроу-счетов снизил риски таких инвестиций, то такой взгляд не лишен оснований.

В реальности все еще сложнее, говорит глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. «Четко посчитать, что у нас упадет, что у нас поднимется, я думаю, достаточно сложно, – рассуждает он. – Уравнение, в котором более трех переменных, имеет много решений. Как сказал один ученый, весь мир развивается по законам физики, но с непредсказуемым результатом. Я думаю, что жилье будет дорожать по объективным причинам: потому что инфляция, потому что застройщики будут меньше строить, потому что банки дают меньше кредитов. Все как обычно».

Кстати, с тезисом о том, что себестоимость строительства имеет валютную составляющую, Аркадий Скоров готов поспорить. «Нет там никакой валютной составляющей», – говорит он.

Как мы справлялись раньше

Возможно, самый надежный способ заглянуть в будущее – это посмотреть, что было в прошлом. Впервые после начала «лихих 90-х» рубль рухнул в «черный август» 1998 года, при этом доллар вырос в три раза. Что же произошло с жильем? Оно… подешевело. Правда, в долларовом выражении. Тогда даже в магазинах ценники нередко указывали в так называемых у.е., а уж жилье оценивали исключительно в твердой валюте.

Конечно, в рублях квадратный метр взлетел. Но, во-первых, не сразу, а только через пару недель после дефолта. А во-вторых, не так резко: в сентябре он прибавил 100%, а к концу года – около 150% от докризисной цены.

Потом был кризис 2008 года, который развивался не так стремительно. Несмотря на падение финансового рынка, доллар вырос к рублю не так сильно – менее чем в полтора раза за полгода, причем это происходило постепенно. Стоимость нового жилья при этом почти не менялась, оставаясь в районе 90 тыс. рублей за квадратный метр. Стоит напомнить, что тот кризис сильно ударил по среднему классу – основным покупателям жилья. Многие остались без работы, активно практиковалось снижение зарплат.

В 2009 году доллар продолжал расти вплоть до начала февраля, прибавив еще 20%. Потом он замер, а потом стал постепенно дешеветь, вернувшись на позиции начала года. Жилье же на фоне резкого снижения спроса дешевело почти все время, потеряв по итогам года около 10% стоимости.

Наконец, 2014 год ознаменовался почти двукратным ростом американской валюты к рублю с августа по декабрь. Жилье прибавило при этом лишь около 5%.

Выводы из этих примеров просты. Во-первых, рынок недвижимости следует за инфляцией, но с оглядкой на покупательную способность населения. А во-вторых, он инертен и реагирует на происходящее в экономике не так быстро и не так резко, как валютный рынок. И, в-третьих, со временем он стал более стабильным. Поэтому можно надеяться, что резких потрясений удастся избежать. Если, конечно, в экономике не случится что-то совсем катастрофическое.

Автор: Олег Томский

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 195027, г. Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., д.30, лит. Б., оф. 416,
тел. (812) 337-27-66. [email protected]
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2020 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.