В 2018 году стоимость квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти впервые после кризиса 2014 года выросла заметно больше инфляции. Продолжат ли цены столь стремительный рост в наступившем году, разбирался LIVING.
Коротко об итогах 2018
2018 год для рынка новостроек эксперты называют переломным. В прошлом году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые в скором будущем должны кардинально трансформировать рынок. Напомним, теперь застройщики не смогут использовать при строительстве новостроек «бесплатные» деньги дольщиков, а вместо этого будут вынуждены занимать средства у банков под процент. Для рынка это сулит уход небольших компаний, которые не смогут справиться с такой финансовой нагрузкой, и самое главное – повышение цен на квартиры. Как отмечают эксперты, застройщики уже оптимизировали свои затраты в 2014 году, когда рубль устремился вниз, чтобы не перекладывать эту нагрузку на дольщиков; на этот раз принять весь удар на себя у застройщиков не получится.
Однако революционных перемен в 2018 году так и не произошло, хотя именно на их ожиданиях по большей части и активизировался рынок. Ажиотаж вокруг грядущих глобальных изменений подстегнул спрос, который, по данным застройщиков, в 2018 году вырос на 30-40% по сравнению с 2017 годом. Это, в свою очередь, позволило им повысить цены на квартиры. Данные аналитиков немного различаются, но тренд очевиден: цены впервые с 2014 года заметно пошли вверх. Например, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», был зафиксирован прирост средней цены предложения в массовом сегменте примерно на 8% в Петербурге и на 13% в пригородной зоне Ленинградской области.
Говоря о ценовой ситуации на рынке новостроек в 2019 году, эксперты категоричны: дешевле точно не будет. Однако ждать ли покупателям того самого резкого скачка цен или революции так и не произойдет, - единогласного ответа эксперты пока не дают. LIVING разобрался в этом вопросе.
Цены 2019: факторы роста
Поводов поднять цены на квартиры в новостройках у застройщиков сразу несколько.
1. Переход на экскроу-счета1 июля 2019 года стартует второй этап глобальной реформы, в результате которой рынок полностью уйдет от долевого строительства. Теперь деньги покупателей до окончания строительства будут храниться на экскроу-счетах в банках, и застройщики будут вынуждены прибегать к дорогому проектному финансированию.
Многие участники рынка, говоря о повышении цен на квартиры, апеллируют к этому факту. Однако есть одно «но» - это отсутствие конкретики по новым правилам игры. В частности, пока никто не дает ответа на вопрос, под какой процент банки будут предоставлять кредит застройщикам, а от этого напрямую зависит уровень подорожания стоимости квартир. Власти неоднократно заявляли, что не допустят существенного роста цен, ведь обозначенной приоритетной задачей в стране является создание доступного жилья. В связи с этим, некоторые эксперты предполагают, что на данный момент мы имеем дело не с финальной редакцией закона, и есть шансы, что государство разработает инструменты, которые не позволят взлететь ценам резко вверх.
2. Повышение НДС
Как известно, с 1 января 2019 года до 20% поднялся НДС. Этот факт окажет влияние на всю экономику страны, в том числе, и на строительную отрасль. «Вслед за увеличением ставки НДС с 18% до 20% ожидаемо вырастет себестоимость строительства за счет удорожания стройматериалов, работ, горюче-смазочных материалов и соответствующего увеличения транспортных расходов», - отмечает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». Расходы застройщиков объективно вырастут, и какая-то часть этой нагрузки упадет на плечи покупателей квартир.
3. Социальные выплатыВ 2018 году были озвучены законодательные инициативы, связанные с дополнительными расходами застройщиков. Пока что эти планы не были реализованы, но их введение в рыночную реальность может стать еще одним фактором, который повлияет на конечную стоимость квартир. Во-первых, в правительстве рассматривали предложение по повышению взноса в компенсационный фонд дольщиков с 1,2% до 6%, то есть сразу в 5 раз. Во-вторых, в конце прошлого года в Петербурге вновь заговорили о создании Фонда социального участия застройщиков, который предполагает отчисления средств в государственную казну, предназначенных для возведения социальных объектов. В ходе дискуссии на эту тему обсуждались отчисления в размере 5-10 тыс. руб. с каждого квадратного метра жилой недвижимости. Эта идея витает в воздухе уже два года, однако пока также не была реализована.
4. Освоение серого поясаЕще один фактор, способствующий повышению средних цен на рынке, это смещение активности застройщиков с удаленных районов (Мурино, Кудрово) в сторону серого пояса Петербурга. Это локации, располагающиеся вблизи готовой инфраструктуры и станций метро, поэтому стоимость жилья здесь априори выше. Эксперты предполагают, что в 2019 году тенденция продолжится. «На сегодняшний день мы видим, что интерес покупателей смещается в черту города, в обжитые районы с хорошей транспортной доступностью. Соотношение продаж квартир в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2018 году составило примерно 75% к 25%. В 2019 году мы ожидаем сохранения этой тенденции и, как следствие, большего внимания застройщиков и властей к освоению «серого» пояса – эти участки обладают большим потенциалом», - комментирует Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга «Аквилон Инвест».
Цены 2019: сдерживающие факторы
На рынке, где предложение превышает спрос (а именно таким является петербургский рынок новостроек сегодня), уровень цен определяет активность покупателей. Так, в прошлом году спрос вырос на 30%, что позволило застройщикам поднять цены на квартиры. А причин для его дальнейшего роста в этом году, как считают эксперты, нет. «По итогам года на рынке новостроек петербургской агломерации реализовано приблизительно 4,8 млн кв. м жилья – рекордный показатель за последние три года. Низкие ипотечные ставки, неопределенность в законодательстве и ожидание роста цен, скачки курсов валют – все эти факторы в совокупности подтолкнули людей к покупке. Предварительно ожидаем, что по итогам 2019 года уровень продаж на рынке вернется на стабильный уровень предыдущих лет и составит порядка 4 млн кв. м жилья», - комментирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Что будет ограничивать рост спроса в этом году? Во-первых, уровень доходов населения, который продолжает топтаться на месте и не дает поводов для радости застройщикам уже много лет. Во-вторых, реализация отложенного спроса в прошлом году. Те, кто спешили совершить покупку в связи с законодательными изменениями, по большей части это уже сделали, поэтому такого сильного ажиотажа в связи с этим сейчас уже не будет. В-третьих, это рост ипотечных ставок. Как известно, ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье для многих, и рекордно низкие ставки в прошлом году, безусловно, стимулировали спрос. «Осенью вслед за подъемом ключевой ставки Центробанка начался рост ипотечных ставок. Предпосылок для их снижения сейчас нет», - считает Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп». «В начале года можно прогнозировать новое увеличение ставок по ипотеке как следствие выросшей в декабре ключевой ставки», - добавляет Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга «Аквилон Инвест». Для многих такие новости станут стоп-фактором в принятии решения о покупке квартиры.
Сложив в уме все вышеперечисленные факторы, влияющие на ценообразование на рынке новостроек, модно резюмировать, что в 2019 году резкого скачка цен, скорее всего, не произойдет. Причин для повышения покупательской активности на рынке не наблюдается, какими будут дополнительные затраты застройщиков в связи с изменением законодательство, пока неизвестно.. Тем не менее, в том, что цены будут расти, никто не сомневается. Повышение себестоимости строительства, освоение более дорогих локаций и снижение объема предложения будут стимулировать этот процесс.