На прошлой неделе россияне вновь наблюдали, как доллар и евро пробивали все новые и новые отметки роста. В турагентства выстроились очереди из желающих поскорее выкупить путевки, пока иностранная валюта не поставила очередной рекорд. Аномальных очередей к застройщикам пока не наблюдается, но вопрос – бежать сейчас или подождать? – актуален для большинства потенциальных покупателей новостроек. LIVING переадресовал его экспертам рынка недвижимости, узнав, ожидается ли рост цен на новостройки и повышение процентных ставок по ипотеке.
Курс доллара за прошлую неделю вырос на 7%. По итогам последних дней национальная валюта несколько отыграла позиции. Эксперты отмечают, что повторение ситуации 2014 года, когда доллар достигал отметки в 100 рублей, возможно, но рынок несколько изменился, так что последствия будут иными.
Управляющий партнер Delta estate Елена Земцова: «Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года» |
«В ближайшей перспективе незначительные колебания рубля не критично скажутся на рынке недвижимости. Скорее это коснется застройщиков. Несмотря на то, что официально российские застройщики не включены в новый санкционный список, уже отмечается серьезное падений акций компаний «Группы ЛРС» и ГК «Эталон». Международные инвесторы в данной ситуации не слишком заинтересованы в российских компаниях, поэтому доступ к зарубежным капиталам может быть ограничен. Кроме того, можно ожидать повышения себестоимости строительства новых объектов, так как девелоперы достаточно сильно зависимы от импортных строительных материалов, особенно если говорить об элитном сегменте. В этом ключе повышение цен на жилье во всех сегментах практически неизбежно. Логично предположить, что застройщики начнут либо активно переходить к импортозамещению, либо использовать более дешевые аналоги. Насколько это скажется на качестве объектов – большой вопрос.
Также до сих пор остается открытым вопрос о том, насколько банки готовы к проектному финансированию девелоперских проектов согласно поправкам к 214-ФЗ, которые скоро вступают в силу. Из-за ограниченного доступа к иностранному капиталу у российских банков может просто не хватить средств для одновременного финансирования стольких новых проектов. Поэтому вполне можно ожидать сокращения девелоперской активности и объемов строительства, многие проекты могут быть заморожены. Кроме того, снижение капитализации банков, может негативно сказаться на доступности ипотечного кредитования, которое сейчас является основным драйвером рынка жилой недвижимости. В этом случае после окончания ажиотажного спроса, рынок покажет отрицательную динамику, а покупателей станет еще меньше. В большей степени это отразится на рынке доступного жилья, в премиальных сегментах ипотека не так распространена. Но стоит заметить, что именно в элитных объектах цены часто привязаны к валюте, резкое ослабление рубля автоматически приведет к заметному повышению стоимости объектов бизнес и премиум-класса.
Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года. Тогда люди начали активно инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить остатки сбережений. В ситуации повышенного спроса и одновременного удорожания стоимости финансирования девелоперских проектов цены на жилье начнут расти. Но продолжительное падение рубля в любом случае еще больше ухудшит экономическую ситуацию в стране, поэтому за оживлением неизбежно последует резкий спад платежеспособного спроса, рынок жилья в России снова окажется в состоянии застоя».
Главный аналитик «Промсвязьбанк» Дмитрий Монастыршин: |
«За последнюю неделю курс доллара к рублю вырос на 7%. Причем 11 и 12 апреля происходит постепенное восстановление позиций рубля. Дальнейшая динамика курса национальной валюты будет зависеть от геополитики. Ослабление рубля может подстегнуть инфляцию. На этом фоне цены на недвижимость тоже вырастут, однако рост будет менее значительным, чем рост курса доллара, поскольку большая часть себестоимости застройщиков формируется в рублях. Если в ближайшие дни курс рубля не восстановится, то мы увидим ускорение инфляции и рост процентных ставок, включая ставки по ипотеке. В отличие от ситуации 2014 года, в этот раз сохраняются высокие цены на нефть. Это обеспечивает приток валютной ликвидности.
Если рассматривать банковский сектор, то сейчас система гораздо более устойчива. В апреле 2014 г. банки имели задолженность по кредитам перед ЦБ РФ в размере 4,7 трлн руб., а сейчас наоборот в системе структурный профицит ликвидности 4,0 трлн руб.».
Генеральный директор АО РКЦ «Земля» Дина Гайзатуллина: «Если вспомнить 2014-ый, цены на недвижимость подросли незначительно» |
«Само падение рубля не отражается на стоимости недвижимости: ни земли, ни объектов. Стоимость может повысить спрос, который возникает из-за желания населения вложить свободные средства. Но если анализировать, например, 2014 год, когда курс евро достигал отметки в 100 рублей, а доллара – 80 рублей, то можно заметить, что цена на недвижимость тогда подросла совсем немного. Из этого можно сделать вывод, что значение высокой волатильности рубля на стоимость недвижимости минимально».
Первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин: «О повышении цен на квартиры говорить пока рано» |
«Наибольшему влиянию подвергнутся сегменты «премиум» и «делюкс», в меньшей степени «бизнес» и в незначительной степени – «комфорт» и «эконом» сегменты. То есть чем выше стоимость жилья, тем ощутимее это влияние. Многие россияне держат свои сбережения в долларах и евро, поэтому их покупательная решительность напрямую зависит от колебаний валютного рынка. Вероятнее всего, те, кто готовился приобрести недвижимость, будут дожидаться максимального снижения рублевой стоимости квадрата и заключать сделку на пике роста иностранной валюты. О повышении цен на квартиры говорить пока рано – рост иностранной валюты не настолько велик, но повторение ситуации 2014 года вполне возможно при условии дальнейшего падения рубля».
Коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков: «Курс доллара и евро не привязан к ценообразованию на рынке» |
«Колебания в пределах 25% от текущего курса могут только в положительную сторону повлиять на рынок в краткосрочной перспективе, так как часть долларовых накоплений конвертируется в недвижимость. Колебания свыше 30% могут затронуть фундаментальные основы экономики, от чего может пострадать и первичный рынок жилья. Почти все сегменты недвижимости давно «отвязали» свое ценообразование от доллара».
Резюмируя, однозначных ответов на заданные вопросы LIVING не получил. Одни эксперты не видят прямой зависимости между скачком курса и ценами на недвижимость и настроены вполне оптимистично. Другие спикеры убеждены, что, если падение рубля продолжится, многие проекты могут быть заморожены из-за повышения себестоимости и сильной зависимости от импортных строительных материалов. Третьи прогнозируют ускорение инфляции и рост процентных ставок, в том числе ипотечных. Что же касается повторения ситуации 2014 года, то российский рынок жилья вновь может оказаться в состоянии застоя. Вероятно, чтобы сохранить остатки сбережений, люди снова будут активно инвестировать в недвижимость.