В Госдуму внесен законопроект № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты», регламентирующий снос и реконструкцию жилья. Согласно документу, чтобы дом попал в проект адресной программы по сносу и реконструкции, проголосовать «за» должны две трети собственников и нанимателей, в том числе на общих собраниях. Для выхода из программы достаточно более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. В законопроекте прописано, что принимать решения по недвижимости будут власти субъектов РФ, они также смогут передавать эти полномочия местным властям.
Фактически, авторы законопроекта (четыре сенатора и депутат Госдумы) решили экстраполировать на всю страну московский опыт реновации. А именно: отдать на откуп региональным властям разработку программ комплексного развития территорий. И если минимум половину квартала занимает аварийное жилье, то снести можно весь квартал и потом выстроить заново.
Тут возникает резонный вопрос: а почему нельзя реновировать только ту часть квартала, где жилье находится в совсем уж плохом состоянии? Все дело в новом механизме комплексной застройки, который недавно разработало Минэкономразвития. Он подразумевает, что, во-первых, территория должна полностью быть обеспечена социальной инфраструктурой и общественным транспортом, а, во-вторых, минимум 20% площади должно быть отдано под общественные и деловые пространства. При таком подходе просто взять и снести несколько аварийных домов, а вместо них построить столько же новых, не получится – не будет соответствия норматива. Именно поэтому придется перестраивать весь квартал полностью.
Еще один важный момент, которым руководствовались создатели законопроекта, – снизить вероятность «потребительского терроризма», когда один или несколько жильцов ветхого дома выставляют непомерные финансовые требования или вообще отказываются переезжать, хотя остальные жильцы очень даже не против переселиться в новостройку.
Тут за примерами далеко ходить не надо: именно такой случай произошел в Сосновой поляне несколько лет назад. Из-за одного строптивого владельца (который сам даже там не жил) программа реновации в этом районе встала надолго. Ее удалось реанимировать только нынешним летом, когда, наконец, была снесена первая хрущевка.
Снос дома в квартале Сосновая Поляна 7-17 Красносельского района Петербурга. Скриншот из видео застройщика
Депутаты предлагают решать вопрос с участим конкретного дома в реновации (или, наоборот, выхода из программы) квалифицированным большинством в две трети от собственников или нанимателей квартир. Тут, правда, возникает серьезное сомнение по поводу возможности провести в нашей стране честное голосование в принципе, однако к содержанию самого законопроекта это не относится – тут как будто бы все правильно.
Имущественные права граждан, вроде бы, тоже защищены: жителям сносимых домов должны будут предоставить равнозначное жилье как с точки зрения комнатности, так и по общей площади. И в том же самом районе. Или, по желанию владельца, – выплатить рыночную стоимость его жилья.
И здесь, конечно, возникают вопросы: перспектива переехать из небольшого и уютного трех или пятиэтажного дома в высотку, зажатую между двух магистралей, явно устроит не всех. А ведь это закону противоречить не будет. В Москве таких примеров пруд пруди, вот почему многие москвичи не очень-то рады таким переменам в их жизни.
Вспомним, что программа реновации в Петербурге уже действует, пусть и заметно пробуксовывая. И здесь «СПб Реновация» мало того что переселяет людей строго внутри квартала, но еще и до 9 квадратных метров к площади старой квартиры добавляет. Правда, не во всех кварталах в городской программе развития застроенных территорий есть стартовые пятна – и это еще одна причина ее медленной реализации. Тем самым, если закон примут, у «СПб Реновации» окажутся развязаны руки: петербуржцев можно будет переселять в пределах всего района. Они, кстати, в нашем городе большие и качество жизни в разных частях может сильно различаться. Взять хотя бы Невский район: сравните уютные, хоть и старые кварталы вокруг «Елизаровской» с Уткиной заводью. Или Красногвардейский район у «Новочеркасской» с той частью, что граничит с Мурино.
Пятиэтажки под снос на ул. Константина Федина в Москве. Фото: stroi.mos.ru
Наконец, главный камень преткновения – деньги. Только Москва может позволить себе проводить реновацию за счет бюджета. Но даже ей, чтобы как-то отбить расходы в будущем, придется значительную часть квартир в новостройках продавать на рынке. И без всякой гарантии, что все это удастся продать. Впрочем, столица с ее двухтриллионным бюджетом может и подождать лет 10-20.
А вот другие города и даже сравнительно богатый Петербург так делать не смогут. В нашем городе все расходы ложатся на частного инвестора, для которого главная цель – получение прибыли и желательно побыстрее. В случае расширения программы нужно будет искать дополнительных инвесторов, но и у них цели будут такими же. А, значит, вполне вероятны перекосы в сторону экономии и менее комфортной среды обитания. Как тут не вспомнить компанию «Воин-В», которая в рамках реновации построила несколько домов, а жителям соседних хрущевок в них достались крохи.
В общем, очевидно, что законопроект предстоит еще тщательно дорабатывать. По крайней мере, прописать в нем понятие «ветхое жилье» (а его в юридическом поле нет) точно необходимо. Что б не получилось так, что под снос экскаватора пошли вполне себе прочные дома, да еще и вопреки воле их жильцов.