Готовая инфраструктура в шаговой доступности, отсутствие стройки за окном и привлекательные цены – это ли не идеальное сочетание параметров при покупке квартиры в новостройке. LIVING узнал, где в обжитых районах Петербурга сегодня строятся новые дома с квартирами по невысокой цене и так ли в этих объектах все благополучно, как кажется на первый взгляд.
«Точки» в обжитых районах: преимущества и недостатки
Новостройки в обжитых районах города, в отличие от объектов в строящихся кварталах, обладают рядом преимуществ. Если в новых районах вся инфраструктура является перспективной и на первых порах находится в дефиците, то в обжитых частях города школы, детские сады, поликлиники и магазины уже есть в шаговой доступности. Новоселам не нужно на протяжении нескольких лет наблюдать из окна за строительством очередных корпусов и ждать, когда в квартале проведут новые дороги.
При этом проекты в ценовом сегменте масс-маркет в обжитых районах города тоже есть. «Строительство бизнес-класса в обжитой локации не всегда возможно – все зависит от существующего окружения. Например, есть локации, значительно удаленные от центра, есть районы, застроенные хрущевками и старым фондом, где нет однородной социальной среды», – комментирует Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
Все чаще такие варианты новостроек – это проекты редевелопмента. «Участки для точечной застройки в обжитых районах города сегодня – это зачастую проекты в зонах редевелопмента либо намывные территории. Если речь идет о развитых локациях у метро, то стоимость квартир здесь будет в любом случае выше, чем в кварталах новой застройки на удалении от подземки», – говорит Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
В целом, в обжитых районах города новые объекты в сегменте масс-маркет могут возводиться на месте пустыря, гаражей, старого дома, снесенного по причине его аварийного состояния или на месте бывших производственных помещений. Проекты редевелопмента – это зачастую довольно крупные ЖК, которые пока что окружены не инфраструктурой, которая находится на приличном удалении, а производственными зданиями. Таким образом, они не лишены тех недостатков, что свойственны районам новой жилой застройки. В других случаях бюджетные новостройки в обжитых районах тоже имеют свои недостатки. В частности, они могут увеличивать и без того высокую плотность застройки в районе, провоцировать недостаток мест в социальных учреждениях, находиться в микрорайонах с разнородной социальной средой.
Таким образом, у новостроек в обжитых районах есть как свои преимущества, так и недостатки. LIVING подробнее решил узнать о самых бюджетных из них.
Обзор предложений
Несколько точечных проектов возводится на востоке города. ЖК «Ириновский» – небольшой комплекс на 119 квартир. Из плюсов: низкая стоимость (цены стартуют от 2,4 млн рублей), вся необходимая инфраструктура и большой Ржевский лесопарк в шаговой доступности. Из недостатков можно отметить, что проект строится на пересечении двух активных транспортных магистралей: Ириновского проспекта и улицы Коммуны. Ближайшая станция метро «Ладожская» находится в 4 км. Застройщик проекта – «Холдинговая Строительная Компания-2» – не имеет опыта реализации жилых домов, ранее занимался подрядными работами. Строительство дома вызвало негативную реакцию со стороны жителей района из-за высокой плотности застройки здесь. Срок сдачи проекта – III квартал 2020 года.
ЖК «Охта Хаус». Фото от застройщика
Более крупный проект в этом направлении между шоссе Революции и Ириновским проспектом возводит компания «Эталон ЛенСпецСму». ЖК «Охта Хаус» состоит из четырех высотных корпусов на 1683 квартиры. Дом находится уже ближе к метро «Ладожская», в 3 км. При этом его окружение менее привлекательное: в основном по соседству находятся производственные помещения и гаражи. Первые три корпуса сдаются в I квартале 2021 года, четвертый – в I квартале 2022 года. По минимальной стоимости – 2,7 млн рублей – можно купить студию площадью 23 кв. м.
Несколько точечных проектов возводятся в районе Полюстрово. Здесь есть вся необходимая инфраструктура и обилие парковых зон, рядом набережная Невы. Довольно далеко находятся станции метро, но хорошо развита сеть общественного транспорта.
ЖК «Ива дом». Фото от застройщика
Последние квартиры находятся в продаже в ЖК «Ива дом», который на шоссе Революции, 12 строит малоизвестная компания «Деметра». В комплексе всего чуть больше 100 квартир. Рядом вся инфраструктура и несколько парковых зон. Ближайшая станция метро «Площадь Ленина» находится в 4,5 км. В продаже остались только довольно просторные квартиры. Минимальная стоимость – 5,2 млн рублей представлена за однушку площадью 40 кв. м. Планируемый срок сдачи: II квартал 2020 года.
Рядом с Полюстровским парком строится ЖК «Дом на Львовской». Застройщики – компании «Мегалит» и «Доверие». Комплекс представляет собой четыре 16-этажных корпуса, все они будут сданы в III квартале 2020 года. С инфраструктурой здесь все хорошо, метро «Площадь Ленина» находится в 5,5 км. В продаже пока что большой выбор квартир, самые бюджетные стартуют по цене от 2,1 млн рублей.
ЖК «Дом на Львовской». Фото от застройщика
По соседству возводится комплекс «ЦДС Полюстрово» (Пискаревский пр., 25). Помимо существующей инфраструктуры, проект предполагает строительство детского сада на 160 мест и начальной школы на 100 учеников. Комплекс строится на месте бывшего завода «Кулон». В 17-этажном 14-секционном корпусе расположится 1179 квартир. Цены на малометражные студии начинаются от 3 млн рублей. Срок сдачи – IV квартал 2020 года.
На севере города цены на квартиры по традиции довольно высокие. Из бюджетных проектов можно отметить ЖК «Богатырь 3». Комплекс находится в 2 км от станций метро «Пионерская» и «Комендантский проспект». Рядом есть объекты инфраструктуры, но окружение нельзя назвать исключительно благоприятным в силу присутствия здесь и промышленных зон и гаражей. Проект состоит из двух 20-этажных домов на 1500 квартир. Застройщик комплекса «Лидер Групп» уже переносил срок его сдачи, что является классической ситуацией для проектов этой компании. Стоимость квартир в ЖК начинается от 2,6 млн руб. за студию площадью 24 кв. м. Заявленный на сегодняшний день срок сдачи – III квартал 2020 года.
С оговоркой в наш обзор можно включить ЖК «Приморский квартал». Проект строится недалеко от станции метро «Пионерская» на месте бывшего промышленного объекта. С оговоркой – поскольку этот квартал будет состоять из 13 корпусов, поэтому его никак нельзя отнести к точечному. Реализация ЖК планируется до 2023 года, поэтому от стройки по соседству новоселы не избавлены. Тем не менее в распоряжении жителей нового квартала – инфраструктура вблизи станции метро «Пионерская» и сама станция. Ценник для такой локации довольно гуманный: от 2,9 млн рублей.
ЖК «Богатырь 3»
Все остальные точечные новостройки на севере, пусть и в отдалении от станций метро, стоят дороже. Например, в ЖК «Амстер» от «36 Треста» на Богатырском пр. (2 км от метро) цены начинаются от 4,2 млн рублей. Правда, это будет стоимость за однушку, студий в проекте не предусмотрено.
На юго-востоке города в районе станций метро «Елизаровская» и «Ломоносовская» строятся три жилых комплекса в окружении промышленных зон, но в пешей доступности от метро и объектов инфраструктуры. Их тоже сложно назвать «точками», поскольку они будут состоять из нескольких корпусов. Из плюсов – близость Невы, инфраструктуры и метро. Это комплексы «Стрижи на Неве» (цена от 3,1 млн руб.), «Елизаровский» (от 3,5 млн руб.), «Эталон на Неве» (от 3,9 млн руб.).
В качестве альтернативы «Балтийской жемчужине» несколько бюджетных точечных проектов есть в районе Петергофского шоссе. Правда, в данном случае инфраструктуру этим новостройкам обеспечивает как раз проект комплексного освоения от китайского застройщика. Например, ЖК «Полководец» от «47 Трест», который был сдан в конце прошлого года, но продажи в ЖК еще ведутся. Это небольшой 7-этажный комплекс на 111 квартир. Главный минус – большая удаленность от метро (10 км). Преимущество – близость большой парковой зоны и Финского залива. Цена студий здесь стартует от 2,3 млн рублей. Другой точечный проект по соседству – ЖК «Клены», который сдается в ближайшее время. Комплекс представляет собой 10-секционный дом высотой 6-8 этажей. Уровень цен схожий с предыдущим ЖК.
ЖК «ЦДС Полюстрово». Фото от застройщика
Точечных жилых комплексов в обжитых районах города со стартовой стоимостью квартир 2-3 млн рублей не так много. В большинстве случаев цена начинается от 4 млн рублей и выше. Бюджетные проекты, как правило, обладают недостатками, которые и провоцируют столь низкую стоимость квартир. В частности, это может быть большая удаленность от метро, близость промышленных объектов, высокая плотность застройки в микрорайоне, неоднородность социальной среды. В то же время такие проекты дают и бонусы, которых не достает масштабным стройкам в городе и за его пределами. А именно – готовая инфраструктура в пешей доступности и отсутствие долгоиграющей стройки под окнами.