Приходите в мае
«Проживаю в съемной квартире и плачу ипотеку, моя сфера деятельности не подпадает под список разрешенных и, по сути, я сейчас остался без дохода. Уже к концу месяца я останусь без возможности платить за съем и ипотеку. Сделайте возможным получение ключей в готовых квартирах! Таких как я сотни семей в Петербурге!», - такое сообщение оставил дольщик ЖК «Чистое Небо» Илья на странице губернатора Петербурга Александра Беглова в соцсети.
Илья, как и несколько сотен дольщиков одного из домов жилого комплекса в Приморском районе, который сдает компания Setl City, в апреле готовился к приемке квартиры. Он рассказал LIVING, что был записан на осмотр 3 апреля, однако потом срок перенесли на 16-ое. А после того, как президент продлил «каникулы» до 30 апреля, застройщик и вовсе перестал называть конкретную дату.
В таком положении оказались не только дольщики «Чистого неба» - застройщики многих жилых комплексов приостановили выдачу ключей из-за сложившейся в стране ситуации. К слову, компания Seti City не нарушила договора долевого участия – согласно ДДУ, застройщик должен передать квартиры до 30 июня, так что формально время есть. Но у многих стройкомпаний сроки поджимают, и дольщик не без оснований переживают, когда же им удастся заехать в собственные квартиры.
«Ждем ключи…Тянуть ипотеку и съем жилья в нынешних реалиях, невозможно», - пишут дольщики в соцсетях.
В свою очередь Комитет по строительству Петербурга дал понять: выходные, хоть и затянувшиеся на месяц, - есть выходные. «Понимаем, что ситуация сложная, но, к сожалению, ускорить выдачу ключей в данной ситуации не представляется возможным. В соответствии с Указом Президента <…> с 4 по 30 апреля 2020 г. включительно на территории Российской Федерации установлены нерабочие дни», - сообщили представители Комитета дольщикам.
Дольщикам «Чистого неба» повезло – застройщик пошел на встречу и организовал процесс передачи квартир, но с условием, что в приемке будет участвовать только дольщик, без сопровождения, и с соблюдением всех защитных мер. К слову, прежде дольщикам пришлось оббить не один порог – они обращались и к губернатору, и к застройщику.
Добились возобновления процесса выдачи ключей и дольщики ЖК «Новое Горелово», который возводится в Ленобласти. 31 марта застройщик – компания «ЛенРусСтрой» - приостановил выдачу ключей «до дальнейших распоряжений правительства», ссылаясь на Указ президента, постановления правительства ЛО и нормативные акты, направленные на предотвращение распространения коронавируса. Покупатели обратились в Госстройнадзор ЛО с просьбой повлиять на ситуацию. Через некоторое время «ЛенРусСтрой» объявил, что нашел способ возобновить выдачу ключей с 13 апреля с соблюдением мер безопасности.
Тем не менее, переносы сроков передачи квартир могут стать массовым явлением – правительство РФ подписало постановление, согласно которому застройщиков освобождают от штрафов за задержку передачи ключей. Теперь поводов не передавать квартиру стало больше: во-первых, «каникулы», которые неизвестно, когда закончатся, во-вторых – отмена штрафов.
ЖК "Новое Горелово". Фото застройщика
Третий лишний
Как оказалось, профильные государственные структуры мало чем могут повлиять на ситуацию: процесс передачи ключей прописан в ДДУ, а в этом договоре лишь две стороны – дольщик и застройщик. Как рассказали LIVING`у в Гостройнадзоре Ленобласти, все вышеперечисленные застройщики действовали в рамках закона. «Работа клиентского отдела подпадает под действие указа президента о выходных днях. Застройщик сам должен принимать решение, должен ли он работать в выходные для выдачи ключей или он может выполнить свои обязательства после карантина. Это зависит от менеджмента и его оценки рисков. Однозначного ответа нет», - пояснили в пресс-службе заместителя председателя правительства ЛО по строительству Михаила Москвина.
Тем не менее, власти Ленобласти в частном порядке решают возникающие проблемы с передачей ключей. «Например, застройщик ЖК «Новое Горелово» именно после просьбы строительного блока региона объявил о выдаче ключей», - добавили в пресс-службе.
В Комитета по строительству Санкт-Петербурга LIVING`у рассказали, что регулирование выдачи ключей не входит в введение ведомства.
Можно ли рассчитывать на неустойку?
Безусловно, процесс строительства регулируется госорганами. Но после того, как Госстройнадзор разрешил ввести в эксплуатацию дом, отношения между дольщиком и застройщиком переходят исключительно в юридическую плоскость. Если застройщик задерживает передачу квартир, то, пожалуй, единственное, что может сделать дольщик, - обратиться в суд. Однако сейчас ситуация осложняется все новыми и новыми законодательными актами и постановлениями, которые принимаются из-за пандемии. Например, граждане должны соблюдать режим самоизоляции, установлены правила и для организаций.
«Никто не может гарантировать, что за продолжение деятельности, особенно, если будет сделан вывод, что застройщик не соблюдал новые санитарные требования, он не будет привлечен к административной ответственности», - отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.
ЖК "Чистое небо". Фото застройщика
Хотя дольщиков теперь больше беспокоит другое нововведение - постановление правительства №423 об отмене штрафов для застройщиков, которое, по сути, лишило их последних мер влияния.
«Да, у дольщика есть право требовать передать ключи в обозначенный срок, но с учетом того, что было принято постановление, которое вводит мораторий на неустойки с 3 апреля и до конца года, фактически его требования ни к чему не приведут», - разъясняет ситуацию адвокат Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Антон Лебедев.
Напомним, что 214-ФЗ предусматривает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ. Не спасет собственников в суде и федеральный статус закона о защите прав дольщиков.
«С одной стороны постановление правительства обладает меньшей юридической силой, чем федеральный закон, но в условиях пандемии принимаются нормативные акты, которые имеют чрезвычайный характер, соответственно, судья не сможет это игнорировать», - пояснила Вероника Перфильева.
Юристы сходятся во мнении, что суды, скорее всего, встанут на сторону застройщиков.
«Этим постановлением фактически определили правила применения конкретной статьи во временном периоде, поэтому суд будет трактовать так: есть просрочка, есть период, который не включается, если вы просите неустойку за этот период, ее не посчитают, а если была просрочка до 3 апреля, то она полагается» - заключил адвокат Антон Лебедев.
Юристы напоминают, что в крайнем случае, у дольщика всегда остается право отказаться от договора и вернуть деньги с процентами, если просрочка передачи объекта будет превышать 2 месяца. В отношении этого права никаких изменений правительство пока не вносило.