На рынок новостроек Петербурга постепенно надвигается новогодний период, а вместе с ним акции от застройщиков, предновогодний ажиотаж и дальнейшее затишье. Кроме того, впереди вступление в силу новых законов. LIVING выяснил, стоит ли ожидать роста цен на квартиры, и есть ли смысл, в связи с этим, форсировать события и скорее приобретать жилье или лучше подождать.
Что происходит с ценами на новостройки
Согласно данным АН «София», в течение последних полутора лет на рынке новостроек Петербурга наблюдается тренд на восстановление и плавное повышение цен. «Трехгодичный ценовой минимум пришелся на апрель 2017 года. Далее аналитики фиксировали постепенный рост средней цены квадратного метра», - комментирует Надия Широкова, генеральный директор агентства недвижимости «София». В 2018 году, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в масс-маркете цены выросли на 4,7% в СПб и на 7,9% в пригородной зоне ЛО за первые 9 месяцев.
Главная причина, стимулирующая рост цен на квартиры в последние месяцы, это рост покупательской активности. Поскольку квартир, выставленных на продажу, по-прежнему на порядок больше, чем покупателей на них, именно спрос, в первую очередь, определяет ценовую ситуацию на рынке. А он, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», вырос за последний год на 21%. Причин, побудивших покупателей активизироваться, несколько. Это доступные ставки по ипотеке, ожидания по росту цен из-за законодательных нововведений, колебания курсов валют, - перечисляет Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development.
Цены на ликвидное жилье вырастут до конца года
Согласно прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы ценовая ситуация на рынке существенно не изменится: цены продолжат плавно идти вверх по мере готовности новостройки. При этом от объекта к объекту положение дел может различаться. Чем более ликвидный и востребованный ЖК, тем более активно в нем будут расти цены на квартиры. «До конца текущего года мы не ожидаем существенных изменений на рынке. Стоимость квадратного метра будет расти вместе со строительной готовностью объектов. Увеличение цен в пределах 5-10% возможно в качественных проектах, расположенных в городской черте», - комментирует Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development.
Например, по итогам трех кварталов текущего года цена жилья в проектах компании Glorax Development увеличилась в среднем на 15-20%. ГК «Ленстройтрест» в этот же период несколько раз повышала цены на квартиры в новых корпусах ЖК «IQ Гатчина», поскольку спрос был повышен. Также плановое повышение цен коснулось и других проектов. Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management приводит в пример ЖК ArtLine, где в день старта продаж девелопер получил 900 заявок на бронь, в связи с чем за 3 дня минимальная стоимость квартиры выросла с 2,8 до 3,3 млн рублей.
Резких скачков не будет
Эксперты единогласно прогнозируют плавное повышение цен, говоря о том, что резкие скачки вверх или вниз маловероятны. «Многие застройщики успели получить разрешения на строительство новых объектов по прежним условиям. Поэтому какое-то время среди нового предложения мы не будем наблюдать резкого изменения цен», - отмечает Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
«Сегодня сложились предпосылки, указывающие на рост цен на жилье в следующем году. С 1 января 2019 года в России ставка НДС увеличится с 18% до 20%, что приведет к удорожанию стройматериалов и работ. Также вырастут расходы на транспорт, вследствие подорожания ГСМ. Все это повлечет за собой увеличение себестоимости строительства. Рост себестоимости может стать причиной роста цен в новостройках. Однако регулировать их продолжит именно спрос», - комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».
«По нашим прогнозам, стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга в ближайшей перспективе будет расти. Такой тренд будут задавать факторы реализации отложенного спроса от клиентов, которые ждали минимальных ставок по ипотечным кредитам, ужесточение требований к строительным компаниям и к их новым проектам, а также общее сокращение числа выданных разрешений на строительство и рост курсов валют. Однако отметим, что резкого роста не будет из-за достаточно высокой конкуренции среди строительных компаний», - дает свой прогноз Надия Широкова, генеральный директор агентства недвижимости «София».
Снижения цен в ближайшем будущем, увы, тоже не предвидится. «Валютные колебания и санкции напрямую не оказывают влияния на объем спроса или предложения, но эти факторы отражаются на уровне реальных доходов населения. Последние несколько лет мы видим, что платежеспособность наших клиентов снижается. В свою очередь, удешевление национальной валюты провоцирует рост себестоимости строительства. Поэтому застройщики не имеют возможностей и оснований для уменьшения цен на жилье, чтобы сделать его более доступным», - объясняет Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Что будет с ипотекой
В 2018 году привлекательные ипотечные условия стали основным инструментом стимуляции спроса. Средний размер ставки в первые три квартала составлял 9,2% годовых. В сентябре Центробанк впервые с 2014 года повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5% годовых. Это привело к незначительному росту ипотечных ставок – в среднем до 9,5-10% годовых. «По нашей оценке, увеличение ставок в пределах 0,5-1% не окажет существенного влияния на рынок недвижимости. Однако более существенный рост может привести к снижению покупательской активности. Особенно это актуально для сегмента доступного жилья, где доля ипотечных договоров занимает до 70% в общем объеме сделок. В ближайшие два месяца ставки вряд ли изменятся. После окончания нестабильности на финансовых рынках, скорее всего, они начнут снижаться», - обнадеживает Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development.
С коллегой согласна Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Несмотря на некоторое ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, сегодняшние ставки достаточно комфортны для покупателей. И в ближайшее время серьезное удорожание ипотеки маловероятно – средняя ставка по кредиту, скорее всего, будет составлять 9,5-10%. Вызывает опасение инициатива банков о необходимости повышения требований к заемщикам. В частности, чтобы на обеспечение всей существующей у клиента кредитной нагрузки уходило не более 50% его подтвержденного дохода. Если это условие будет принято, то не менее половины покупателей, который сейчас готовы взять ипотеку, не смогут ее получить. И в этом случае объем выдаваемых ипотечных кредитов упадет кратно и быстро, что не замедлит сказаться на уровне продаж застройщиков», - предупреждает эксперт.
Что застройщики готовят к Новому году
По традиции застройщики запустят в предновогоднее время праздничные акции, а некоторые компании уже анонсировали свои предложения. Например, у «Ленстройтреста» с 1 ноября и до наступления Нового года действует несколько специальных предложений. Так, в кварталах «Янила Кантри», «Юттери» и «IQ Гатчина» можно взять ипотеку с нулевым первым взносом. Сумму в размере 20% от стоимости квартиры вносит сам застройщик. Компания в этот период также принимает квартиры в зачет, покрывает расходы визита в Петербург для региональных покупателей и предлагает беспроцентную рассрочку на 4 месяца на сданные квартиры.
Компания Glorax Development предлагает праздничные скидки до 19% на квартиры в жилых комплексах «Английская миля», Golden City и Ligovsky City. К примеру, часть квартир в «Первом квартале» проекта Ligovsky City продается с машино-местами, и выгода при покупке жилья составит до 2,5 млн рублей. А в жилом комплексе «Английская миля» можно приобрести последние несколько квартир в готовом 6 корпусе со скидкой до 1,2 млн рублей.
Тем не менее, Катерина Соболева предупреждает: многие предстоящие новогодние скидки окажутся маркетинговым ходом. Например, застройщики сначала поднимают цены, после чего дают скидку, то есть, по сути, цена не меняется.
Если вы готовы к покупке, то не стоит откладывать и ждать лучшей цены, потому что стоимость квартир в самых интересных проектах, пусть и не значительно (в пределах 5-7%), но в ближайшие два месяца может вырасти, но никак не снизиться.