Такой разный комфорт-класс
На стоимость квартир в новостройке влияет множество параметров. Это месторасположение, стадия готовности, уровень конкуренции и спроса в том или ином районе. Тем не менее, бывает и так, что соседствующие новостройки, равно позиционирующие себя в комфорт-классе, стоят очень по-разному. В этом случае, как правило, роль играет начинка жилого комплекса – параметры его комфортности. Посмотрим, за какие опции застройщики назначают приличную наценку.
Возьмем, к примеру, микрорайон Каменка на севере Петербурга. Разброс цен здесь составляет от 90 до 150 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения мы выбрали два жилых комплекса, располагающихся по соседству: это ЖК Ultra City от компании «Северный город» и ЖК «Полис на Комендантском» от «Полис групп». Во втором проекте квартиры на порядок дешевле. Студия площадью 24 «квадрата», сдающаяся в конце этого года, стоит 3,6 млн рублей. В Ultra City студия площадью 26 «квадратов» с более поздним сроком сдачи – II квартал 2021 года – стоит сразу на миллион выше: 4,6-4,8 млн рублей. Итак, за что покупатель доплачивает миллион?
ЖК «Полис на Комендантском»
Отметим, что оба квартала возводят надежные застройщики. В обоих проектах предусмотрена своя социальная инфраструктура: детские сады и школа. Парковочными местами обеспечена примерно треть квартир.
В своем проекте компания «Полис групп», помимо социальной инфраструктуры, предусмотрела качественное благоустройство территории: эко-парк, детские и спортивные площадки импортного производства, в том числе безопасный веревочный парк.
В ЖК Ultra City все тоже на высоте: во второй очереди предусмотрены фруктовый сад из вишен и яблонь на 2 тыс. кв. м, сцена с амфитеатром для уличных выступлений и зона для выставок под открытым небом, импортные детские площадки, которые в Петербурге установлены только в «Новой Голландии», настилы для йоги и другие спортивные и рекреационные зоны.
При более детальном изучении объектов становится очевидно, что дело не только в благоустройстве мест общего пользования. Например, возьмем для сравнения квартирографию – важный параметр, говорящий об уровне однородности социальной среды и количестве квартир, которые в перспективе будут сдаваться в аренду. В «Полисе» подавляющее большинство квартир – это студии. Также есть однушки и двушки, которые можно пересчитать по пальцам. Площадь квартир: 20,5-57 кв. м. В Ultra City представлены квартиры от студий до четырехкомнатных, студий в общем объеме совсем немного. Площадь квартир варьируется от 26 до 118 кв. м. Количество квартир на этаже в проектах также различается. В «Полисе» их иногда встречается до 19 на одном этаже при двух лифтах на одну парадную. В Ultra City в одной парадной 2-4 лифта и от 3 до 9 квартир на этаже.
В обоих случаях двор закрыт от машин и предусмотрено видеонаблюдение. Однако в Ultra City его можно вывести на смартфон, так, чтобы родители могли наблюдать, как гуляют их дети, а гостя, звонящего в домофон, можно было опознать по видео.
ЖК Ultra City. Фото застройщика
Как видно, в данном случае, более дорогой проект включает множество, хоть и не базовых с точки зрения комфорта, но важных в этом смысле опций, за что и назначает повышенную цену на квартиры. Однако стоит учитывать, что за все это придется выложить внушительную сумму – напомним, что разница в цене студий составляет миллион рублей.
Повышенный комфорт – политика компании
Можно обозначить компании, которые выделяются на рынке тем, что строят как раз подобные проекты, то есть включающие различные, отличающиеся от стандартного набора функций, опции, повышающие комфортность жилья.
Это, к примеру, компании «Аквилон-инвест», «Арсенал-Недвижимость», Legenda. Как рассказал руководитель отдела продаж группы «Аквилон» Егор Федоров, в компании есть отдельный департамент, который занимается разработкой и развитием новых опций комфорта и инноваций для жизни. И работа этого отдела, безусловно, отражается на конечной стоимости квартир. Доплачивать ли за предлагаемые опции – решает каждый покупатель.
«Например, мы используем технологию дополнительного утепления фасадов «Термо-S», практически исключающую теплопотери за счет увлеченного слоя утеплителя – до 180 мм при норме в Санкт-Петербурге в 130 мм. Во всех комплексах применяем освещение с датчиками движения, что экономит электроэнергию во всем доме, устанавливаем датчики температуры для регулирования микроклимата, энергосберегающие окна с улучшенным двухкамерным стеклопакетом с селективным покрытием и аргоновым заполнением. Все вместе помогает сохранять на 40% больше тепла в квартире, и в итоге на четверть сокращает расходы жильцов на коммунальные платежи. Мы стандартизировали и внедрение цифровых технологий. Не только в сегменте «бизнес», но и в «комфорте» мы применяем «умную» систему управления домом inHOME, благодаря которой жители комплекса смогут контролировать расход ресурсов с экрана смартфона, оплачивать счета за коммунальные услуги, контактировать с управляющей компанией. Также на смартфон поступит мгновенный сигнал в случае протечки или возгорания», - перечисляет Егор Федоров.
Посмотрим, во сколько обходятся покупателям предложенные «Аквилоном» инновации для жизни. Один из проектов застройщика – ЖК 4YOU строится на территории бывшего мясокомбината «Самсон» в районе метро «Звездная». Ближайшие соседи у новостройки – ЖК «Звезды столиц» и «Светлый мир Жизнь». В обоих проектах цены ниже. Возьмем однушку площадью 35 «квадратов». В проекте от «Аквилона», который сдается в конце этого года, она стоит 5,7 млн рублей с предчистовой отделкой. В ЖК «Звезды столиц» аналогичная по площади квартира стоит на миллион дешевле – 4,6 млн рублей. Хотя отметим, что сдается комплекс во II квартале 2021 года, и цены могут еще подрасти. В ЖК «Светлый мир Жизнь» такая однушка стоит 5 млн рублей уже с полной отделкой, хотя эта новостройка также обладает очень развитой внутренней инфраструктурой, которая включает соседский центр, торговый центр, объекты благоустройства и пр.
ЖК 4YOU. Фото застройщика
Другой пример – ЖК «Q-мир» «Аквилона» и соседствующий с ним «Полис на Московской», располагающиеся недалеко от метро «Московская». Студия площадью 24 кв. м в проекте «Полис групп», сдающемся в конце этого года, стоит 3,4 млн рублей. Кстати, здесь совсем другая картина комфортности проекта, нежели в комплексе компании в Каменке. Предусмотрены квартиры от студий до четырехкомнатных, на этаже всего по 4-5 квартир, в проекте предусмотрена система «умный дом». Тем не менее, и здесь проект «Аквилона» дороже. Меньшая по площади студия (21,5 кв. м) с более поздним сроком сдачи (II квартал 2021 года) стоит дороже – от 4 млн рублей.
Доплата после заселения
Кстати, не стоит скидывать со счетов и важный вопрос – во сколько обойдется обслуживание этих дополнительных опций? Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь у застройщика об этом параметре. В качестве примера в компании «Аквилона» описали экономику содержания фонтана во дворе комплекса: «В фонтане установлено 2 насоса, с потребляемой мощностью 75Вт. В месяц – при непрерывной, круглосуточной работе – они потребляют электричества на 469 рублей. Плата за воду – это еще 379 рублей, если менять ее раз в 4 дня. Таким образом, ежемесячные траты на фонтан в весенне-летний период составит 848 рублей. Эту сумму делят между собой собственники 782 квартир – столько новоселов в 1 и 2 очередях ЖК 4YOU. Таким образом, ежемесячная плата за обслуживание фонтана составляет всего 1,08 рублей в месяц на квартиру».
Квартал один – цены разные
Интересно что и в рамках квартала, который строит один застройщик, цены на квартиры в разных корпусах могут существенно отличаться. То есть уровень комфортности в этих корпусах разный. Например, такая практика реализована в ЖК «Балтийская жемчужина», где наравне с квартирами комфорт-класса есть бизнес-класс и элитное жилье. «В жилых кварталах «Балтийской жемчужины», помимо стандартных эргономичных квартир, предусмотрены панорамные двухуровневые пространства на последних этажах, ситихаусы с открытыми террасами на побережье, квартиры с окнами в ванных комнатах, с несколькими балконами, дома с эксплуатируемой кровлей и другие форматы недвижимости повышенного комфорта», - говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Все это влияет на стоимость квартир. Кроме того, эксперт отмечает, что на комфортность жилья и, соответственно, стоимость квартир, влияет высота потолков, этажность проекта, вид из окна.
Раньше было принято считать, что главный параметр стоимости жилья – это его локация, что именно она определяет класс, в котором будет строиться комплекс. Но сейчас это не всегда так. Рядом могут возводиться проекты, стоимость квартир в которых отличается на 25% и более. А в некоторых случаях дома будут относится и вовсе к разным классам: от комфортного до элитного. Застройщики работают на разные целевые аудитории. Для кого-то из покупателей определяющим параметром является цена, а кто-то готов доплатить за опции повышенного комфорта. И сегодняшний рынок дает этот выбор во многих районах города.