Красносельский район
На окраине Красносельского района уже сформировался новый кластер жилья. Стройка вдоль Петергофского шоссе началась 6 лет назад с масштабного проекта «Солнечный город». Проект на 1,4 млн «квадратов» жилья комфорт-класса реализуется с 2014-го и включает 8-12-этажные дома с квартирами от студий до трешек. Несколько очередей ЖК на 10 корпусов в сумме сданы. Сейчас идет строительство еще 14 домов со сроком сдачи во II квартале 2021-го.
В январе этого года Setl Group вывела на рынок также малоэтажный жилой комплекс «Солнечный город. Резиденции», позиционируемый как логическое продолжение «Солнечного города». Однако в отличие от своего соседа и предшественника «Резиденции» отличаются архитектурой и оформлением фасадов и дворовых территорий. При этом дома в МЖК «Солнечный город. Резиденции» запроектированы четырехэтажными. Пока застройщик возводит первую очередь малоэтажного проекта на три дома – корпуса №1.1, №1.2, №2.1. Их ввод в эксплуатацию ожидается во II квартале 2021-го.
ЖК «Солнечный город». Источник фото: Setl City
Неподалеку компания Glorax Development уже заканчивает «Английскую милю». Из шести корпусов ЖК комфорт-класса высотой 8-10 достраивается последний дом, сдача которого запланирована на ближайшее время. Инфраструктура проекта включает школу и два детских садика.
Продажи квартир метражом от 22 до 92 «квадратов» в «Английской миле» начались весной 2015-го с 1,5 млн руб. Сейчас самая бюджетная покупка обойдется в сумму от 2,91 млн руб. за 27 кв. м. Эти цифры как нельзя лучше показывают динамику цен по мере формирования района.
На сегодня стоимость квартир в «Солнечном городе» начинается от 2,4 млн руб. за студию в 24,86 кв. м, а в МЖК «Солнечный город. Резиденции» – от 3,75 млн руб. за однушку в 33,4 кв. м.
Из инфраструктуры в «Солнечном городе» девелопер обещает возвести 13 детсадов (два уже построены), пять школ (первая СОШ готова), детскую школу искусств, две поликлиники, два спорткомплекса с бассейнами, торговые галереи. Всё это будет доступно и жителям МЖК «Солнечный город. Резиденции».
По мнению председателя межрегионального комитета Северо-Западной Палаты Недвижимости, директора АН «Вариант» Ольги Карповой, «Солнечный город» – «хороший пример спального района с инфраструктурой и отличным качеством постройки». Главный же минус – транспортная доступность. До метро «Проспект Ветеранов» от «Английской мили» ехать 9 км, а от «Солнечного города» – минимум 10 км. При этом проекты реализуется в месте с неоднозначной экологией. С одной стороны, рядом разбиты парки и находится Финский залив. С другой стороны, локация полностью не избавлена от промзон, негативно влияют на экологию и загруженные автомагистрали.
Окраина Красногвардейского района
Еще один квартал новостроек формируется на окраине Красногвардейского района. На территории 20 га «Группа ЛСР» запроектировала 18 корпусов высотой 13 этажей. В жилом квартале, названном в честь совхоза «Ручьи», в сумме будет 4 131 квартира с отделкой «под ключ» – от студий до трешек. Метраж жилых помещений варьируется от 18,8 до 78,4 кв. м. Кроме жилья проектом предусмотрены детский сад, школа, медицинский и спортивный объекты, крытые паркинги.
ЖК «Ручьи». Источник фото: «Группа ЛСР»
На этапе строительства находится 15 домов, три оставшихся – в проекте. Строящиеся корпуса запланированы к сдаче между концом этого года и IV кварталом 2022-го. В октябре 2018-го, когда в новостройке стартовали продажи, стоимость студий начиналась от 1,9 млн руб. за 22 кв. м. Сейчас в жилом комплексе самая бюджетная студия в 18,9 кв. м со сроком сдачи в конце 2022-го обойдется в сумму от 2,42 млн руб. Квартир же от застройщика со сроком сдачи в этом году в продаже не осталось, что, безусловно, говорит о востребованности проекта из-за низких цен.
По словам Ольги Карповой, к плюсам проекта стоит отнести не только низкие цены, но и надежность застройщика «Группы ЛСР», а также тот факт, что квартиры сдаются с полной отделкой. «Также в радиусе километра есть три детских сада и одна школа, – добавляет к преимуществам проекта эксперт. – Быстрый выезд на КАД».
А вот пешеходам повезло меньше – когда заработает обещанная властями станция метро «Ручьи», неизвестно. Сейчас же до ближайшему к ЖК метро – станции «Академическая» – ехать 5,1 км. «При этом рядом с комплексом шумная дорога (Пискарёвский проспект – ред.), нефтебаза «Ручьи», действующие завод по производству пельменей и большое количество складов и производств», – перечисляет другие минусы проекта Ольга Карпова. Подробнее о новостройке и соседствующих с ней объектах можно узнать из отчета Тайного покупателя LIVING.
Октябрьская набережная
Массовая застройка промзон между Дальневосточным проспектом и Октябрьской набережной ведется уже давно, новый микрорайон практически сформирован. А вот чуть дальше к КАД по Октябрьской набережной еще остались нетронутыми большие территории бывших промпредприятий. Он как раз могут стать новой точкой на карте массовой застройки Петербурга. Сейчас на Октябрьской набережной, за Володарским мостом возводится ЖК «Veren Next октябрьская». Застройщик – компания Veren Group – запроектировал на участке в 0,55 га два монолитно-кирпичных корпуса комфорт-класса высотой 8-10 этажей. Квартирография ЖК включает 231 квартиру без отделки – от студий в 22 «квадрата» до четырехкомнатного жилья евроформата площадью 87 кв. м.
Сдача ЖК запланирована на конец текущего года. Стоимость квартир в новостройке на сегодня начинается от 3,1 млн руб. за студию в 23,7 кв. м. Для сравнения, в апреле 2018-го, когда девелопер вывел на рынок ЖК, жилье стоило от 1,85 млн руб. за 22,95 кв. м.
Говоря о преимуществах и недостатках проекта, Ольга Карпова замечает, что комплекс находится среди хрущевок, благодаря чему рядом есть вся необходимая инфраструктура. К минусам проекта стоит отнести расстояние до метро: до «Улицы Дыбенко» ехать 4,4 км, а до работающей на другом берегу «Ломоносовской» – 4 км. Автолюбителям проще благодаря находящемуся в 4 км выезду на КАД и проходящему в 2 км Володарскому мосту. Последний соединяет берега Невы и две части Невского района.
Альтернативных вариантов новостроек рядом с ЖК «Veren Next октябрьская» пока нет. Однако в перспективе напротив комплекса, по другую сторону проспекта Большевиков, «Группа ЛСР» намерена построить новый ЖК высотой до 20 этажей на месте асфальтобетонного завода. Правда, как ранее писал LIVING, подробности проекта, его сроки реализации и дату выхода новостройки на рынок в «Группе ЛСР» еще не анонсируют.
Рядом с метро «Черная речка»
Одной из самых дорогих и перспективных локаций эксперты называют территорию у станции метро «Черная речка» и одноименной набережной в Приморском районе. Здесь на разных этапах строительства находятся такие проекты, как Riviere Noire от «Группы ЛСР», «Белый остров» от «Базис-СПб» и ЖК ЦДС «Черная речка» от Группы ЦДС. Именно последний комплекс выделяется среди соседей масштабностью и более доступными ценами. Кроме того, ГК ПИК приобрела неподалеку участок под застройку на территории завода им. Климова. Проект, правда, пока не анонсируется.
В Riviere Noire, который переводится с французского как «черная речка», однушки стоят от 7,23 млн руб. за 36,63 кв. м. Новостройка бизнес-класса объединяет три 10-11-этажных корпуса на 559 квартир – от однушек в 34 кв. м до трешек метражом 94 «квадрата». Сдача всех трех домов в эксплуатацию намечена на II квартал 2021-го.
ЖК «Черная речка»
В «Белом острове», где продажи стартовали только этой весной, цены несколько ниже – от 4,37 млн руб. за студию в 27,4 кв. м. Жилой комплекс объединит пять 11-12-этажных корпусов, или 12 секций, на 535 квартир – от однушек до четырехкомнатных вариантов. Сдать всю новостройку планируется во II квартале 2023-го.
Что же касается ЖК ЦДС «Черная речка», то этот проект редевелопмента появится на территории завода на участке площадью 17,8 га. Участок под застройку ограничен Белоостровской и Кантимировской улицами, Вазаским и Красногвардейским переулками и занимает срединное положение между Riviere Noire и «Белым островом».
В состав ЦДС «Черная речка» войдут девять 10-14-этажных жилых корпусов на 4,8 тыс. квартир без отделки. Квартирография включает варианты от однушек площадью 31 кв. м до трешек в 191 кв. м. В отличие от соседей в этом проекте наряду с жильем и парковками предусмотрены также объекты социальной инфраструктуры – школа и два детсада.
Подготовительные работы на стройплощадке ЦДС «Черная речка» стартовали весной 2018-го. Тогда минимальный бюджет покупки составлял 3,6 млн руб. за однушку в 31 кв. м. Сейчас квартиры аналогичного метража уже стоят от 5,73 млн руб.
Ввод первой очереди ЦДС «Черная речка», корпусов №2 и №3, в эксплуатацию намечен на III квартал 2021-го. Сдача второй очереди, корпуса №1, ожидается в I квартале 2022-го. Осенью 2019-го группа компаний также вывела в продажу корпус №5, завершение которого запланировано на II квартал 2022-го. Еще пять домов проекта в настоящее время пребывают на этапе проектирования.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор» Александра Гиновкера, дороговизна жилья у набережной Черной речки обусловлена близостью метро (до одноименной станции 1,5-2 км от новостроек) и удобными выездами в центр Санкт-Петербурга (с Петроградской стороной локацию соединяют рядом проходящие Кантемировский проспект и Кантемировский мост). К плюсам проекта Ольга Карпова в свою очередь добавляет развитую инфраструктуру района и разнообразную квартирографию в перечисленных проектах.
Между тем у локации есть и минусы: рядом проходят крупные автомагистрали и остаются производственные объекты. «Потенциал локации лежит в плоскости работы с собственниками территорий, которые сейчас занимают промзоны», – убежден Александр Гиновкер.
Промзоны на Охте
Еще более дорогая локация находится на изгибе Охты, где строятся жилые комплексы Magnifika и Alter в Красногвардейском районе. ЖК Magnifika – проект редевелопмента компании Bonava на перекрестке проспекта Шаумяна и Магнитогорской улицы. Корпуса этого жилого комплекса, позиционируемые как «комфорт +», застройщик назвал Magnifika Lifestyle (376 квартир в 1-й очереди, 233 квартиры в 3-й и 104 квартиры в 4-й очереди). Другие дома, относящиеся к бизнес-классу, получили название Magnifika Residence (2-я очередь на 199 квартир и 5-я очередь на 239 квартир). Квартирография 15-этажных домов представлена вариантами от студий до шестикомнатных. Из инфраструктуры застройщик обещает три детсада и начальную школу.
Девелопер уже сдал два дома в рамках Magnifika Lifestyle и один корпус, относящийся к Magnifika Residence. Что из себя представляют построенные дома, LIVING воочию оценил на приемках, последняя из которых была в июне этого года. Полностью завершить проект Bonava намерена в 2023-м.
ЖК Magnifika
Цены в проекте Magnifika были высокими даже на старте. Так, в апреле 2017-го, когда на рынок была выведена первая очередь, квартиры площадью от 25 до 151 «квадрата» стоили от 2,97 млн до 16,69 млн руб. соответственно (этот дом полностью распродан). На сегодня в Magnifika Lifestyle в продаже остались квартиры стоимостью от 8,8 млн руб. за 44,8 кв. м. Это цена однушки с предчистовой отделкой в недавно сданном корпусе, относящемся к 4-й очереди. В строящемся же корпусе 3-й очереди со сроком сдачи в III квартале 2021-го жилье стоит от 10,36 млн руб. – двушка без отделки площадью 56,18 кв. м.
ЖК Magnifika Residence появился на рынке в ноябре 2017-го. Квартиры площадью от 28,7 до 133,7 кв. м тогда стояли от 4,2 млн до 22,8 млн. руб. Сейчас в сданном корпусе самый дешевый вариант – студия с предчистовой отделкой площадью 32,4 кв. м – стоит 7,62 млн руб. В строящемся же корпусе со сроком сдачи в III квартале 2022-го студии с полной либо предчистовой отделкой стоят от 6,57 млн руб. за 32,57 кв. м.
По соседству с Magnifika реализуется еще один проект – ЖК Alter от холдинга AAG. На участке в 0,76 га запроектировано три 12-этажных корпуса, объединенных паркингом-стилобатом. В сумме ЖК рассчитан на 220 квартир – от студий со свободными планировками до четырехкомнатных, сдача которых намечена на конец 2022-го.
Продажи в ЖК Alter стартовали в конце этого мая с отметки 7,2 млн руб. за однушку без отделки площадью 40,8 кв. м. К этому дню жилье аналогичного метража подросло в цене до 7,64 млн руб.
Локация, в которых реализуются Magnifika и Alter, привлекательна и с транспортной, и с инфраструктурной точки зрения. От новостроек можно дойти пешком до метро «Новочеркасская», вестибюль которого в 1,1 км. Рядом есть необходимые для жизни объекты социальной и развлекательной инфраструктуры. Неподалеку работает торговый центр «Охта Молл» с отделением библиотеки имени Маяковского.
«Большие планы на развитие у креативного пространства Design district DAA, ранее известного под брендом Artplay. «Газпром нефть» планирует построить на Охтинском мысу здание своей штаб-квартиры, которое включит общественную зону и парк. И, конечно, стоит отметить близость Малоохтинского парка и Невы, как одних из важнейших рекреационных пространств района», – перечисляет преимущества локации генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
В целом Мария Черная уверена в том, что вся территория вдоль реки Охты со временем будет перестроена, а ее пешеходные набережные станут новым местом отдыха для жителей района. К слову, и Bonava, и AAG намерены благоустроить прилегающие к их проектам участки набережной. Однако девелоперам хотелось бы, чтобы в процессе редевелопмента принял участие и город, которому нужно разработать единую концепцию развития набережных. «Пока девелоперы проектируют и строят набережные каждый на своем участке и за свой счет. Кроме того, транспортная и инвестиционная доступность территорий выше по течению Охты, в районе Жерновки, постепенно падает из-за удаленности от метро. Именно в этом направлении должны быть направлены усилия городских властей с целью развития инвестиционной привлекательности района», – убеждена Мария Черная.
Где же покупать?
Из рассмотренных проектов Ольга Карпова считает рентабельными жилые комплексы в районах Черной речки, Магнитогорской улицы и рядом с Петергофским шоссе. «Это обусловлено инфраструктурой, областью расположения, ценой, качеством, своими индивидуальными решениями и в некоторых случаях застройщиком», – аргументирует свое мнение эксперт.
Что же касается «Veren Next октябрьская» и «Ручьев», то эти проекты, по мнению Ольги Карповой, являются спорными. К тому же застройщик малоизвестен на рынке. У ЖК «Ручьи» все знают застройщика, но есть много вопросов к месторасположению новостройки», – отмечает эксперт.