В ходе утренних торгов на Московской бирже в минувший четверг, 23 августа, рубль продолжил падение по отношению к доллару. За один доллар давали до 68,72 рубля. Последний раз на таких уровнях пара доллар-рубль торговалась в апреле 2016 года. Курс обвалился из-за ожиданий санкций США и увеличения объемов закупки валюты Центробанком. В четверг днём регулятор объявил, что приостанавливает закупки до конца сентября. Тогда курсы доллара и евро начали небольшое снижение.
Сразу после новостей о падении курса специалисты стали говорить, что следствием ослабления российской валюты может стать рост цен на недвижимость. На следующий день после торгов в столице состоялась конференция «Девелопмент: перезагрузка», в ходе которой председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев заявил, что стоимость нового жилья может подняться из-за роста цен на стройматериалы и затрат застройщиков на зарплаты рабочим.
Фото: living.ru
Поначалу кризис повысит спрос
Заместитель генерального директора города-курорта Gatchina Gardens, руководитель Экспертного центра по девелопменту при областном отделении «Деловой России» Александр Демин считает, что наблюдаемое сейчас стремительное падение курса рубля на 10% ведет за собой удорожание себестоимости строительства с соответствующим увеличением продажной стоимости метра жилья. А с начала следующего года добавится и фактор повышения НДС до 20%.
«В зависимости от класса жилья и, соответственно, доли импортируемой и высокотехнологичной составляющей в себестоимости, повышение продажной цены квадратного метра в эконом- и комфорт-сегменте составит около 10-12%, в бизнес- и премиум-классе – порядка 20%, - говорит Александр Демин. - Одновременно, тенденция падения курса рубля дополнительно активизирует фактор отложенного спроса, который и так активно работает на рынке с начала этого года. Большее число покупателей будет стремиться зафиксировать текущий уровень цен».
Кроме того, период до конца года, по словам Александра Дёмина, – время, когда большинство застройщиков выпускает на рынок новые объекты по открытым разрешениям на строительство. Соответственно, они будут стремиться реализовать большее число квартир, использовав весь арсенал средств работы с клиентом – от новогодних скидок до бонусов и пакетных предложений. Таким образом, в ближайшие месяцы при общем повышении цены метра, снижения объемов продаж не предвидится, считает наш собеседник.
Фото: living.ru
По словам генерального директора «ПСК-недвижимость» Сергея Мохнаря, снижение курса и перспективы подорожания также мотивирует людей быстрее покупать жилье – как тем, кто выбирает квартиры для себя, так и тем, кто готовится инвестировать средства в недвижимость. Эксперт не исключает роста спроса в краткосрочной перспективе, пусть даже и с небольшим повышением цены за квадратный метр.
В течение нескольких последних лет уровень стоимости первичного жилья не претерпевал значительных изменений, напомнил нам генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. После санкций 2015 года произошло снижение покупательской способности, и застройщики старались уменьшать расходы на реализацию уже начатых проектов. Рынок недвижимости двигался вперед только по инерции, и за год прибавлял не больше 5-6%.
«Жилье имеет реальную стоимость, и в те периоды, когда финансовый рынок становится слабопредсказуемым, недвижимость выходит на первый план. Многие ориентируются на инвестиции в недвижимость вместо тех же ценных бумаг, - объясняет гендиректор «УНИСТО Петростали». - Но проблема в том, что реальные доходы граждан падают, покупательская способность, соответственно, тоже. И возможность инвестиций в недвижимость существует далеко не у всех. Поэтому если всплески спроса будут, то не столь ощутимые».
Подорожают материалы
Генеральный директор московской Level Group Кирилл Игнахин отметил, что снижение курса национальной валюты приводит к росту цен и на строительные материалы, услуги подрядчиков, банковское кредитование и так далее. Соответственно, повышаются издержки застройщиков, и в итоге растет стоимость конечного продукта.
Фото: living.ru
«Чем ниже упадет курс рубля, тем хуже для рынка. По сути, речь идет о прямой зависимости между снижением курса рубля и уменьшением покупательной способности потенциальных покупателей жилья, - говорит Кирилл Игнахин. - В отличие от 2014 года, резкого скачка цен на недвижимость не произойдет, хотя в высокобюджетных сегментах жилой недвижимости применение в строительстве и отделке зарубежных материалов и технологического оборудования все еще считается нормой, поэтому в таких новостройках цены могут повыситься. В целом пока ипотечные ставки находятся на историческом минимуме, а объем предложения в свою очередь демонстрирует исторический максимум, падение спроса ожидать не стоит».
Управляющий партнер столичной компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая также уверена, что в строительстве кризисы приводят к росту цен на жилье. А что еще хуже, рост цен отражается на платежеспособности покупателей. Из-за девальвации рубля в 2014 году реальные доходы упали на 15-20%. Каждое ослабление рубля ведет к снижению покупательной способности, особенно если говорить о столь дорогих покупках, как жилье.
Опыт прошлых девальваций кое-чему научил
Генеральный директор московской компании Tekta Group Роман Сычёв полагает, что к очередному скачку валютных курсов большинство покупателей и бизнесменов были готовы, наученные опытом девальвации 2014 года, которая стала для всех полной неожиданностью. По мнению специалиста, зависимость отрасли от курса иностранных валют сегодня далеко не такая сильная, как четыре года назад. Импортозамещение принесло свои плоды: большая часть стройматериалов производится в России.
В то же время опосредованно падение рубля все же скажется на общем уровне издержек, но уже не так критично, как раньше, считает Роман Сычёв. Возможно, испытают проблемы подрядчики, которые продолжают работать в основном на иностранной технике, а это значит, что ее эксплуатация может подорожать. Если падение рубля станет долгосрочной тенденцией, то регулятор ужесточит кредитно-денежную политику. Ставки по ипотеке перестанут снижаться или вовсе пойдут вверх, что приведет к снижению спроса.
Фото: living.ru
Сергей Мохнарь отмечает, что в предыдущих эпизодах нашей истории, связанных с девальвацией национальной валюты, всегда росла цена на расходные и строительные материалы: бетон, арматуру, а также многочисленное импортное оборудование и его обслуживание. Значительная доля предприятий и заводов зависит от курса, поскольку обновление производств почти никогда не обходится без импортной элементной базы. Значительным рост цен на материалы быть не должен – он будет держаться на уровне 2-4%. Более того, предприятия и строительные компании постараются максимально сократить возрастающие издержки оптимизацией процессов. В итоге, удорожание квартир будет не настолько заметным, как ожидаемый общий рост цен осенью.
«Зависимость между стоимостью жилья и курсом рубля была существенной до 2008 года, когда значительная часть недвижимости (особенно вторичной, офисной, земельной) номинировалась в долларах или евро. После 2008 года рынок постепенно начал переходить на рублевое номинирование стоимости жилья, и после событий 2014 этот процесс окончательно завершился, - добавил Роман Сычёв. - Иными словами, цены в новостройках не «привязываются» к валютным курсам».