ГлавнаяЭкспертизаИсследованияОбратная сторона медали: риски инвестирования в апартаменты

Обратная сторона медали: риски инвестирования в апартаменты

Автор: Евгения Шанина
Поделиться

Действительно ли апартаменты являются самым привлекательным инструментом для частных инвестиций, и о каких подводных камнях следует знать инвесторам, выяснял LIVING.

Рынок апартаментов растет как на дрожжах. «Если 3-4 года назад на рынке было всего несколько проектов, сейчас их больше 30», - подсчитал Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. К застройщикам апартаментов в прошлом году присоединились и компании, известные на рынке жилой недвижимости: RBI, «ПСК», «Строительный трест», «Группа ЛСР» и другие. Вместе с предложением вырос и спрос. По данным аналитиков апарт-комплекса VALO, в 2018 году было продано 4,8 тыс. апартаментов против 2,5 тыс. в 2017 году, то есть почти в два раза больше. Особенно это касается сервисных апартаментов, то есть тех проектов, где юниты приобретаются инвесторами для дальнейшей сдачи в аренду, а не для собственного проживания. Это и понятно: тогда как доходность от сдачи квартир в аренду снизилась до 5-6% годовых, от банковских депозитов – до 6-8% годовых, апарт-проекты обещают доходность минимум 9% годовых, а в некоторых – более 20% годовых. LIVING решил выяснить, так ли все радужно на этом рынке для инвесторов, как об этом рассказывают застройщики.

Нестабильное правовое поле

Как известно, специального закона, который бы регулировал рынок апартаментов, в российском законодательстве нет. И правительство – как федеральное, так и региональное – довольно часто поднимает этот вопрос, критикуя текущее положение дел на рынке. В частности, в ноябре эту тему снова поднял врио губернатора Петербурга Александр Беглов. Он поручил депутатам выявить все объекты, «имеющие признаки апартаментов», после чего запретить их строительство. «Властям не нравится в первую очередь то, что новые объекты существенно уплотняют застройку, увеличивают нагрузку на коммуникации, и вызывают недовольство жителей. Возможно, ситуацию с апартаментами вызывают, в том числе, коллективные обращения жителей против уплотнения застройки, как, например, протесты против строительства ЗАО «Отель Введенский», - комментирует Александр Терещенко, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» в Санкт-Петербурге.

Чиновники обеспокоены: население обманывают, навязывая «псевдожилье» без социальных объектов, в котором, до кучи, нельзя прописаться. Эксперты парируют: этих фактов никто не скрывает, и население уже давно осведомлено об особенностях формата. «Почти все потребители уже понимают, что в апартаментах невозможно прописаться, и что социальные гарантии на их владельцев не распространяются. Это скорее вопрос контроля за рекламой и продвижением апарт-комплексов, чтобы не допустить введения покупателей в заблуждение. На этом можно было бы и закончить», - считает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. Эксперт считает, что запретить строительство апартаментов вразрез с текущим федеральным законодательством вряд ли получится, однако такая угроза все-таки существует.

Эксперты уверены, завершить текущие проекты застройщикам точно дадут. «В противном случае это приведет к появлению большого количества обманутых дольщиков, что будет противоречить майским указам президента РФ», - комментирует Александр Терещенко.

Еще одна опасность подстерегает рынок апартаментов с другой стороны. В 2018 году был принят 16-ФЗ, согласно которому все отели с количеством номеров больше 50 должны быть обязательно классифицированы по звездности до 1 июля 2019 года (а вообще все отели – до 1 января 2021 года). Гостиницы, не имеющие соответствующего сертификата, сначала получают штраф, а потом – запрет на ведение деятельности. Эксперты предполагают, что апартаменты также могут попасть под раздачу. Во-первых, большинство апарт-комплексов в Петербурге строятся на землях, предназначенных под гостиницы. Во-вторых, с точки зрения отчисления налогов все апартаменты по приказу Минэкономразвития отнесены к гостиницам. «Закон об обязательной гостиничной классификации поставит под угрозу существование апартаментов эконом-класса. Большинство из них не имеет требуемых законом помещений для персонала», - опасается господин Терещенко. Как будет развиваться ситуация на самом деле, - еще один открытый вопрос.

Доходные обещания

Самый главный вопрос, который беспокоит большинство инвесторов, смогут ли апартаменты приносить ту доходность, которую анонсируют застройщики? Речь идет о сервисных апартаментах, которые ориентированы на продажу юнитов частным инвесторам. Схема проста: апартаменты сдает в аренду профессиональная управляющая компания, которая занимается и поиском арендаторов.

«Апартаменты приносят минимум 9% годовых. Максимальная доходность в два-три раза выше, чем у квартир. В нашем апарт-комплексе Like она выше средней по рынку ‒ до 17%», - обещает Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость».

Однако эксперты предупреждают: обещание доходности на уровне 15-20% годовых – это маркетинговый ход. Например, в эту цифру также может быть заложен рост стоимости юнита за время строительства.

Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, говоря о проектах компании, предупреждает: 17% годовых – это прогнозируемая доходность через 4-5 лет после функционирования проекта и до вычета налогов. Кроме того, есть фактор сезонности, и подобную доходность апартаменты не смогут приносить круглый год.

Так или иначе, если управляющая компания и предлагает гарантированную программу доходности, то ставка оказывается значительно ниже, и составляет в среднем 8-9% годовых. Как правило, инвестор может выбрать: гарантированный ежемесячный доход на этом уровне или потенциально более высокий, но без гарантий. Многие проекты и вовсе не дают никаких гарантий и заявляют лишь прогнозируемый на данном этапе развития рынка доход.

По мнению экспертов, на уровень доходности сильно влияет качество управляющей компании. «Можно рекомендовать перед покупкой общаться не только и не столько с застройщиком или брокером, а именно с управляющей компанией», - считает Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. Именно УК договаривается с туристическими группами, что обеспечивает высокую заполняемость апарт-отелю.

Риск обмануться

Все апарт-комплексы реализуются по закону о долевом участии (214-ФЗ). А это значит, что для инвестора они сопряжены с теми же рисками, что и покупка квартиры. Другими словами, приобретая апартаменты, обманутым дольщиком можно стать так же, как и при покупке квартиры. Соответственно, при выборе апарт-комплекса для инвестиций действуют все те же правила, что и при выборе ЖК. Более подробно о том, как обнаружить недобросовестного застройщика, LIVING уже писал. 

Апартаменты при наличии профессиональной управляющей компании выглядят действительно неплохим инструментом для частных инвестиций. Главная опасность для рынка скрывается в несформированной правовой базе, которая рано или поздно должна появиться и трансформировать рынок. В какую сторону, пока сложно прогнозировать. Что касается уровня доходности, инвестору следует ориентироваться на среднегодовую доходность на уровне 8-10% от первоначальной стоимости актива. Маловероятно, что при столь динамичном темпе роста предложения, уровень доходности будет меняться в большую сторону.

Комментарии:

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, Санкт-Петербург, ул. Б.Морская, д.3-5, оф. 200. Тел. (812) 337-27-66
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2019 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.