Застройщики постоянно жалуются на то, что уровень доходности строительного бизнеса стремительно падает. Расходы растут, а цены повысить пропорционально не получается, потому что конкуренция высокая, а платежеспособных покупателей не так много. LIVING разобрался, сколько же зарабатывают петербургские застройщики и как зависит стоимость квартир от затрат на строительство жилого комплекса.
Сколько стоит дом построить
Итоговая стоимость новостройки складывается из множества параметров. Непосредственно строительно-монтажные работы составляют всего 60-70% затрат. «Кроме этих расходов необходимо учесть цену земли, на которой будет построен жилой комплекс. Она будет отличаться в зависимости от локации. Следующая составляющая – это затраты на присоединение новостройки к инженерным сетям (заключение договоров с монополистами на поставку электроэнергии, тепла, водоснабжения). Причем застройщик может прокладывать не только сети, но и головные источники, если речь идет о реализации масштабных проектов в районах новой застройки. Также не стоит забывать об управленческих расходах, возведении объектов социальной и дорожной инфраструктуры», - рассказал Артем Орешко, директор по строительству АО «Ленстройтрест».
«От 10 до 20% в структуре себестоимости занимают затраты на приобретение земельного участка и оформление всех необходимых документов (в зависимости от расположения участка). Отсюда меньшая стоимость квадратного метра в аналогичных по классу комплексах с жильем и апартаментами – участки под возведение жилья дороже, кроме того, нормативы по возведению нежилой недвижимости менее строгие, а на застройщиков таких комплексов не распространяется социальная нагрузка», - отмечает Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
То же самое касается и домов более высокого класса. «К примеру, если мы перенесем наш проект «IQ Гатчина» из Гатчинского района Ленинградской области на Крестовский остров, то себестоимость строительства, без учета стоимости земли жилого комплекса, будет примерно на одном уровне», - замечает Артем Орешко. Помимо локации, отличие между комфорт и бизнес-классом, бизнес и элит-классом в инженерной «начинке» жилого комплекса (уровень установленного лифтового оборудования, систем охраны и безопасности, технологий «умный дом» и т.д.), применяемых строительных и отделочных материалах, фасадных решениях.
Также на стоимость влияет этажность проекта. Малоэтажное строительство и возведение отдельно стоящих жилых корпусов на 2-4 парадных по европейскому образцу всегда дороже обходятся застройщику, чем возведение высотных многоквартирных домов.
В целом, факторов, влияющих на итоговую стоимость возведения новостройки много, однако среднюю температуру по больнице назвать все же можно. Виталий Коробов оценивает себестоимость строительства квадратного метра в разных классах следующим образом: в эконом-классе – порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. В свою очередь, Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент», называет среднюю стоимость квадратного метра при продаже: класс стандарт – 77 тыс. руб., комфорт-класс – 90 тыс. руб., бизнес-класс – 130 тыс. руб., элит – 190 тыс. руб.
Имея эти данные, мы можем посчитать, что от вложенных средств застройщик заработает 10-30% с каждого проданного квадратного метра. Возможно, заработанные 10-20 тыс. рублей с одного квадрата выглядят не так впечатляюще. «Однако девелопмент – это масштабный бизнес, поэтому даже при небольших показателях рентабельности, это интересный бизнес», - справедливо замечает Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент». Например, объем инвестиций в ЖК «Pulse на набережной», который возводится на Октябрьской набережной, составляет 20 млрд рублей (по данным компании-застройщика). Это значит, что на реализации этого комплекса застройщик заработает 2-7 млрд рублей (10-30% от вложенных средств).
Что говорят об этом сами застройщики? Например, Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» говорит, что с каждой проданной квартиры девелопер зарабатывает около 10%. Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург», отмечает, что раньше доходность проекта на уровне 30% считалась приемлемой. «Сейчас очень хорошо, если девелоперы зарабатывают хотя бы 15%».
Себестоимость строительства не определяет стоимость квартир
Как признаются сами застройщики, себестоимость строительства – это лишь один из параметров, влияющих на конечную стоимость квартиры. Поэтому цены будут максимально высокими на столько, на сколько позволяет ситуация: «Ограничиваться одной только себестоимостью застройщик не может. И поднимает цены на квартиры, насколько позволяет спрос», - отмечает Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы». Например, по состоянию на 1 апреля 2019 года, себестоимость возведения 1 кв. м. общей площади в ЖК «Огни залива» (Красносельский район) выросла на 7,8% с начала реализации второй очереди в сентябре 2017 года. Цены во второй очереди проекта выросли с 2017 по 2019 год на 19% (данные от компании-застройщика).
«Конечная стоимость квартиры зависит от спроса и конкурентной ситуации в конкретной локации. Низкая себестоимость дает застройщику определенную гибкость при ценообразовании» - комментирует Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Чем опасно дешевое жилье
Таким образом, в конечном счете покупателю не так важно знать себестоимость строительства ЖК, потому что стоимость квартир определяет вовсе не одна, а с ситуацией со спросом и предложением в конкретной локации. Тем не менее, проект, где квартиры продаются по себестоимости, должен вызвать вопросы: «Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр настораживают, так как застройщики таких объектов работают себе в убыток» - предупреждает Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис». «Если девелопер предлагает недвижимость с ценой, гораздо ниже рыночной в том же классе, другими словами – демпингует, то это повод, как минимум, насторожиться. Обычно это говорит о довольно низком уровне жилья, что быстро подтверждается при близком рассмотрении. Например, выбирает типовые, лишенные индивидуальности проекты, использует дешевые строительные и отделочные материалы, экономит на элементах благоустройства. Либо это говорит о том, что застройщик имеет проблемы и, снижая цены, таким образом пытается спасти бизнес», - добавляет Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Но и здесь есть исключения. Например, относительно невысокие цены были на квартиры в первых домах Кудрово и Мурино, а также на намыве Васильевского острова. Изначально покупатели видели лишь стройки в чистом поле, без необходимой инфраструктуры. Для привлечения клиентов застройщикам ничего другого не оставалось, как демпинговать. «На старте возможна продажа квартир по минимальным ценам, близким к границе себестоимости с тем, чтобы собрать определенную сумму денег. Многое зависит от модели финансирования проекта, участвует ли в нем заемный капитал, в какой пропорции, на каком этапе и т.д. Здесь много нюансов, из которых складывается итоговая цена», - замечает Елена Валуева.
По словам экспертов, стоимость возведения квадратного метра жилья в сегменте масс-маркет в Петербурге стоит в среднем 50-80 тыс. рублей. Но конечная стоимость квартиры зависит не столько от этой цифры, сколько от ситуации на рынке и комфортных условий, созданных в той или иной локации. Однако если застройщик продает квартиры почти по себестоимости, это должно насторожить покупателя: возможно, у компании есть финансовые проблемы, или качество самого продукта вызывает сомнения.