Поменять старую хрущевку на новый комфортабельный дом. Для многих петербуржцев это мечта, которая могла стать реальностью. Но реальность оказалась прозаичнее – программа реновации хрущевок 10 лет спустя после ее запуска выполнена всего на 1%. Сроки программы истекли, и ее дальнейшие перспективы туманны. Почему так произошло, выяснял LIVING.
Анна Милорадович жила в четырехкомнатной хрущевке на ул. Лени Голикова, 23, корп. 5. В 2008 году она узнала, что ее дом попадает в программу реновации. Участок в Дачном, на котором он расположен, получила компания «Воин-В», пообещавшая переселить всех жителей хрущевок в новые дома, построенные на их месте.
Ожидание новоселья, по словам Анны, превратилось в затяжную нервотрепку. «Без конца было: то будут переселять, то не будут переселять, то мы ничего не знаем, ничего не понимаем. Эта присказка шла до самого последнего времени. Ходили слухи, что ни одной квартиры не осталось. Никто не знал, чем дело кончится», - рассказывает Анна.
Хрущевки на ул. Лени Голикова. Фото: Дмитрий Ратников/http://kanoner.com
Только летом 2016 года людей начали, наконец, переселять. Но почему-то без оформления права собственности. «Они мне предложили переехать. Я говорю: договора нет, извините, я буду ждать», - вспоминает Анна. После еще полугода нервного ожидания договор наконец появился, и, подписав его, семья Анны в феврале 2017 года переехала в новый дом, который построили аккурат напротив ее старенькой хрущевки – ЖК «Усадьба Воронцовых».
Четырехкомнатную хрущевку пришлось поменять на двухкомнатную квартиру. Зато по площади она оказалась на 3 кв. м больше. «Мы боялись, что нам в двух комнатах будет неудобно, мы привыкли, что их четыре. А сейчас нам очень удобно», - говорит Анна. «И кухня большая, и дом получше, чем хрущевка была. Она была почти разрушена, потому что они рядом начали строить – дом в дом», - отмечает новосел.
Анна Милорадович – одна из немногих жительниц Петербурга, дождавшихся новой квартиры в рамках программы реновации. Тысячи других обитателей хрущевок нервничают не меньше, но не получили пока что ничего.
А как все начиналось!
В 2008 году Петербург гордо объявил себя пионером реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Проект выглядел крайне амбициозно. Город выставил на торги 23 территории в разных районах. Одна из них досталась «Воину-В», остальные – специально созданной под этот проект компании «СПб Реновация». Планировалось, что победители торгов начнут строить в полученных кварталах новые дома, переселяя в них местных жителей. Старые дома, по мере их освобождения, будут сноситься. За счет того, что новостройки имеют большую жилую площадь, застройщики смогут реализовать дополнительные метры на рынке, тем самым окупив затраты и заработав. На реализацию программы отводилось около 10 лет.
У компании «Воин-В» срок реализации проекта истекает в феврале 2018 года. К этому сроку компания должна расселить 900 квартир и построить 160 тыс. кв. м нового жилья. В реальности расселено 100 квартир и построено три дома.
Фото: depositphotos.com/VLADJ55
У «СПб Реновации» все еще хуже. Построены и введены в эксплуатацию первые очереди ЖК «Живи! В Рыбацком» и «Новое Колпино». Но это лишь два участка из 22-х! Еще на трех идет строительство, на шести – разработка проектов. С оставшимися 11 территориями «СПб Реновация» фактически не знает, что делать. «По сути мы сегодня находимся в той точки реализации проекта, когда мы подошли к самым тяжелым объектам. Эта тяжесть обусловлена либо наличием каких-то охранных зон, либо это связано с расселением жителей для освобождения первых очередей, либо это связано с решением каких-то инфраструктурных и инженерных вопросов», - говорит директор проектов «СПб Реновации» Владимир Ефремов.
Между тем, срок договора его компании истекает в январе 2019 года. К этому времени «СПб Реновация» должна расселить 112 тыс. человек, построив 8 млн кв. м нового жилья. На данный момент расселено 908 человек, построено около 273 тыс. кв. м.
Нетрудно подсчитать, что к своему итогу программа подошла реализованной примерно на 1%. «Реноваторы» называют целый ряд причин, которые привели к столь плачевному результату. Первая причина – многочисленные изменения законодательства, произошедшие с 2008 года. В нескольких районах, к примеру, изменились параметры охранных зон и градостроительные регламенты. Компании потеряли несколько лет только на оформлении необходимых разрешений. А в отдельных кварталах в результате этих изменений вообще не оказалось стартовых пятен под начало строительства новых домов.
Еще одним препятствием стало противодействие градозащитников и местных жителей, недовольных уплотнительной застройкой. В двух кварталах им удалось по суду отменить проекты планировки территорий.
Фото: depositphotos.com/VLADJ55
Наконец, строители столкнулись с тем, что называется «синдром последнего жильца». Это когда с одним из жителей расселяемого дома не удается договориться. «Расселение, как таковое, в программах развития застроенных территорий, независимо от того, кто оператор программы, является самым сложным и самым рисковым моментом», - считает Владимир Ефремов. Около года его компания потратила на переговоры с семьей, проживавшей на ул. Ленина в Колпино. А с собственником последней нерасселенной квартиры на ул. 2-я Комсомольская, 39-1 они идут до сих пор. За 41-метровую квартиру в хрущевке собственник просит, по словам Владимир Ефремова, до 45 млн рублей.
В поисках выхода
Неудивительно, что еще несколько лет назад начались разговоры о возможности продления программы реновации в Петербурге. Городские чиновники при этом заняли противоречивую позицию: договор неизменен, но программу выполнить надо. Тогда реноваторы пошли в суд. В прошлом году были поданы иски о продлении договоров. «Воин-В» проиграл в первой инстанции и подал апелляцию. «СПб Реновация» выиграла суд, но это решение также может быть обжаловано.
Пока в Смольном хранят тягостное молчание, программу реновации запустили в Москве. Однако там пошли другим путем, переложив решение вопросов, связанных с расселением, на городские власти. И хотя в столице тоже поднялась буря протестов, видно, что Москва учла опыт Петербурга.
Мнение эксперта
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб»:
«Мне кажется, что основная ошибка и основная проблема, которая не позволила реализовать программу реновации в каком-то более существенном объеме, в том, что город, как субъект Федерации, на мой взгляд, не оказывал достаточной помощи застройщикам, которые занимались реновацией. По большому счету, это задача не только застройщика, не только его бизнес-проект, но это и городская задача. Поэтому расселение, общение с жителями, объяснение важности задачи, объяснение, почему это нужно делать – это задача не только того, кто это делает, но и, без сомнения, властей. Но город как-то от этого дела устранился, сказал. Таким образом, к сожалению, застройщики, оказавшись один на один с жителями со своими запросами и проблемами, справиться с задачей не смогли в том объеме, в котором рассчитывали. И программа скорее мертва, чем жива. И если город не поменяет свое отношение с точки зрения своей работы с жителями таких кварталов, то ситуация будет оставаться такой же. Москва пошла другим путем. Она взяла переговоры с жителями на себя – объяснения, проведение общих собраний. И в Москве это делается. Хотя конечно, там работают с бюджетом, а не с частниками. Но если бы нашим частным застройщикам город оказал такую же помощь, если бы это была городская задача, то, наверное, ситуацию можно было бы изменить кардинально».
Фото: depositphotos.com/VLADJ55
Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Мой город»:
«Причины провала программы, в основном, экономические, хотя есть некоторая часть юридических проблем. В Москве, где себестоимость строительства почти такая же, как в Петербурге, а стоимость жилья существенно выше, получается экономически выгодно отдавать меньшую часть в свободную продажу, а большую – под расселение. Дальше, юридические моменты. В Москве значительно более жестко относились к ситуации, но, при этом, более по-человечески. Там люди получают не только новые квартиры там, где они хотели, но и большие площади. В Петербурге все время пытались, по экономическим опять-таки причинам, не давать больше. Если у тебя двухкомнатная квартира 45 м, то ты получишь однокомнатную 45 м, потому что двухкомнатные на 45 м сейчас не строятся. Или ты получишь двухкомнатную нормальную квартиру 55 м, но надо доплачивать приличную сумму, которой, естественно, у обитателей хрущевок быть не может. Это сильно мешало и поэтому общественное мнение не очень хорошо ко всему этому относилось. В отличие от Москвы, Петербург решил начинать эту программу с самых удаленных и непрестижных районов с самой низкой стоимостью жилья. Естественно, возникли еще и проблемы с уплотнительной застройкой».
Владимир Ефремов, директор проектов ООО «СПб Реновация»:
«Вопросами хрущевок надо заниматься. Рано или поздно там начнут происходить негативные вещи. Когда это произойдет, никто не знает, но это будет массово. Это обусловлено самим конструктивом эти домов, тем, что они крепятся на арматуре, которая зачастую имеет доступ к кислороду. Скорость ржавения, ослабления материала - 0,1 мм в год. Соответственно, если арматура 15-миллиметровая, вы можете посчитать, сколько уже скопилось ржавчины там, где есть доступ к кислороду. И что там внутри этих домов, никто не знает досконально. Но эта проблема скоро догонит всех. И решение должно быть».