Правила не для всех
Первое, что сразу же стоит отметить, - действие приказа на сегодняшний день распространяется не на весь рынок, а лишь на малую его часть. Введение новых критериев отразится только на жилье, которое строится по «госзаказу», в рамках госпрограмм с бюджетным финансированием или выкупается для государственных нужд. Другими словами, речь идет преимущественно о социальном жилье, которое строится для определенных категорий граждан (военнослужащих, многодетных семей с низким уровнем дохода и др.).
Что касается коммерческой жилой застройки – новостроек, где покупатели приобретают квартиры за собственные деньги, то введенные стандарты несут только рекомендательный характер. «Застройщики смогут продолжить строить дома по прежним проектам. Единственное, что они теряют в случае, если объект не соответствует требованиям стандартного жилья, – возможность участвовать в аукционах «Дом.РФ» по выкупу жилья у застройщиков и в тендерах на закупку социальных квартир», - объясняет Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Соответственно, покупатели на данном этапе внедрения стандартов не ощутят каких-либо изменений.
Тем не менее, среди участников рынка есть предположение, что данные стандарты впоследствии могут распространиться на всех и стать минимальными требованиями для строительства будущих новостроек.
Новые стандарты: какие они
Определение «стандартного» жилья, утверждённое Минстроем, предъявляет требования к отделке квартир, классу энергоэффективности жилых домов и доступности среды.
В многоквартирных домах должно предусматриваться все необходимое для создания безбарьерной среды. Класс энергоэффективности должен быть уровня B и выше. Важным условием стали разработанные стандарты отделки. В рамках сферы действия данного приказа речь идет о полном переходе на готовую отделку. «Думаю, это вполне обоснованное решение, учитывая основную аудиторию такого жилья: военнослужащие, инвалиды, малообеспеченные граждане и др. По разным причинам эти категории граждан могут нуждаться в быстром заселении в квартиру с ремонтом от застройщика», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». К слову, требования к качеству отделки прописаны не самым подробным образом. «Нигде не прописано, какую краску нужно использовать. Понятно, что застройщики будут использовать самые дешевые материалы, и никто не знает, насколько они будут опасны для жильцов. Это же относится и к межкомнатным дверям, сантехнике, качеству входной двери и т.д.», - полагает Максим Хомец, ведущий специалист отдела строящейся недвижимости «Первого Ипотечного Агентства».
Как замечает Олег Островский, заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, принятые стандарты намного более мягкие, чем обсуждалось изначально. «Я не нашел в приказе того, что активно обсуждалось в ходе подготовки критериев класса «стандартное жилья». — Например, повышения минимальной высоты потолков в квартирах до 2,8 метра, уменьшения числа однокомнатных квартир в новостройках, введение нормы расстояния от жилого дома до ближайшей школы в 200 м и до ближайшей парковки — в 150 м, увеличения доли социальной и коммерческой инфраструктуры в общей застройке». Новый стандарт распространяется только на жилые помещения и не учитывает прочие характеристики проектов: внутреннюю инфраструктуру, благоустройство придомовой территории, концепцию мест общего пользования (за исключением требования к беспрепятственному доступу инвалидов) и т. д.
Новые стандарты vs реалии рынка
Как утверждают участники рынка, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области нынешние новостройки комфорт-класса используют намного более высокие стандарты, нежели те, что прописаны в приказе Минстроя. Ситуацию регулирует сам рынок: конкуренция между застройщиками высокая, поэтому качество новостроек растет. «Критерии, установленные Минстроем, скорее важны для иных регионов, чем для Москвы и Санкт-Петербурга. Для рынка новостроек нашего города они лишь закрепляют то, что прочно вошло в практику строительства», - считает Олег Островский.
Доля объектов эконом-класса снижается в последние годы, как в Петербурге, так и в Ленобласти. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля эконом-класса на первичном рынке пригородной зоне Ленобласти составляет порядка 69% (для сравнения: пять лет назад 86%). В Петербурге в 2015 году эконом-класс в предложении занимал 44%, а сейчас – 30%. «В настоящее время все больше застройщиков стараются позиционировать свои комплексы в сегменте комфорт, добавляют функции, присущие комфорт-классу, улучшают качество отделки, оформление входных групп, по-новому благоустраивают дворы. Покупатели также становятся более требовательными и предпочитают жить в новостройках комфорт, а не эконом-класса. Реагируя на такой запрос клиентов, девелоперы, во-первых, улучшают свой продукт, а во-вторых, перестают называть новые ЖК проектами эконом-класса», - комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«Застройщики, предлагающие квартиры с отделкой, разрабатывают пакетные предложения дизайна в гораздо более проработанном виде, - полагает Юрий Александров, руководитель планово-экономического департамента AAG, - Достаточно зайти на любой сайт застройщика и сравнить описание квартир с отделкой, с так называемыми «условиями» Минстроя, чтобы испытать острое чувство жалости к министерству за такое законотворчество».
С другой стороны, практика внедрения безбарьерной среды в новостройках еще не стала повсеместной. «Увы, пока не все новостройки в нашей стране могут похвастаться доступной средой. Закрепить этот критерий как стандарт для многоквартирных домов – здравое решение. Многие девелоперы уже сейчас учитывают эту необходимость при проектировании жилых домов. В кварталах, которые возводит ГК «Ленстройтрест», вход почти во все парадные – с уровня земли. В единственной парадной, где реализовать это было невозможно по техническим условиям, мы оборудовали подъемник. Так же, у нас расширены дверные проемы, чтобы жителям на колясках было удобно попадать в дом», - рассказывает Ян Фельдман.
Спорным применительно ко всему рынку является стандарт обязательной готовой отделки от застройщика. «С одной стороны, квартиры без отделки сейчас уступают в спросе жилью с ремонтом «под ключ», особенно в массовом сегменте. Но, с другой, совсем списывать их со счетов все же рано. Всегда будет оставаться категория покупателей, для которых отделка – лишняя опция. Например, они хотят квартиру с дизайнерским ремонтом или предпочитают приобрести квартиру без отделки, чтобы в дальнейшем проконтролировать качество работ. У потребителя должен оставаться выбор: покупать квартиру с отделкой или без нее», - считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
На сегодняшнем этапе введение понятия жилья стандарт-класса практически никак не отразится на рынке новостроек, поскольку новые правила распространяются только на социальное жилье. Если правила решат распространить на весь рынок, для новостроек Петербурга и Ленобласти все равно особенно ничего не изменится, поскольку конкуренция на рынке региона уже повысила качество большинства бюджетных новостроек до более высокого уровня, чем прописано в новых стандартах.