С помощью экспертов рынка LIVING составили список мифов о надежности застройщиков – к каким уловкам прибегают компании, чтобы завлечь покупателей и какие действия застройщика говорят о приближающемся банкротстве. Кроме того, специалисты рассказали, на что обращать внимание при выборе новостройки.
Миф 1. Много рекламы это хорошо
На первый взгляд, может показаться, что если рекламные щиты и новости застройщика мелькают повсюду, значит, у компании есть на это деньги, и у нее все хорошо. На самом деле это вовсе не обязательно. Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский вспоминает, что примеров, когда будущие банкроты активно рекламировали себя, немало. «Достаточно вспомнить мощную рекламную кампанию ГК «Город», очень привлекательные для покупателей жилья и красочно оформленные предложения строительных компаний «О2 Девелопмент» и «ЛенСпецСтрой», - комментирует эксперт.
«Действительно на рынке есть примеры, когда девелопер ежемесячно тратил на рекламу порядка 25 млн рублей: устраивал концерты для дольщиков с привлечением звезд эстрады, развешивал билборды по всему городу и пр., но тем не менее у него наблюдались сложности со сдачей объектов в эксплуатацию, и в конечном счете в настоящее время компания находится на грани банкротства. Поэтому огромные рекламные бюджеты и всеобщая популяризация бренда застройщика не дают никаких гарантий», - считает исполнительный директор АН «Домплюсофис» Юлия Роженцева.
Более того, это может означать и вовсе противоположное: если реклама объектов становится массированной, навязчивой, и параллельно с этим стройка практически не движется – это повод задуматься, считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Миф 2. Отзывы в интернете настоящие
Совсем не обязательно, что если положительных отзывов о застройщике в сети больше, чем отрицательных, то у него все хорошо. Управление репутацией в Сети уже давно находится под контролем самого застройщика. Это направление маркетинга называется SERM (Search Engine Reputation Management). Смысл заключается в том, чтобы вытеснить или лучше «подчистить» негативную информацию о застройщике и его проектах в интернете и вывести в топ положительные отзывы. Стоимость удаления отзыва с самых читаемых площадок может быть высокой, но свои репутационные риски застройщик, как правило, оценивает дороже.
В дополнение, мало какие площадки о новостройках в интернете можно считать независимыми. Дело в том, что в основном они живут за счет средств от продажи рекламы, которые поступают, в первую очередь, как раз из кошелька самих застройщиков. Кстати, на LIVING реклама полностью отсутствует, что позволяет публиковать объективную информацию. Для удобства пользователей на LIVING есть уникальный рейтинг каждого ЖК. Посмотрев все плюсы и минусы новостройки, можно без труда сделать правильный выбор, ведь по каждому объекту собрано более 50 параметров.
Казалось бы, реальные отзывы оставляют покупатели в соцсетях – все же здесь более живое общение, чем на тематических сайтах. Но и тут не все так просто. «Трендом последнего времени является то, что многие застройщики перед стартом своих проектов заводят аккаунты в социальных сетях и создают псевдо-независимые форумы о своих ЖК. Обычно модераторы активно «чистят» весь негатив от дольщиков, который есть даже у крупных компаний», - поделился генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. Эксперты советуют опираться на информацию из закрытых групп дольщиков. Но нельзя забывать, что и здесь наверняка работают «агенты влияния» застройщика.
Миф 3. Победа в премиях и рейтингах дает гарантии
Членство в ассоциациях, всероссийские премии и победа в рейтингах, - все это звучит очень статусно и почетно, но, к сожалению, не дает никаких гарантий.
Например, один из крупнейших застройщиков-банкротов последнего десятилетия, компания «СУ-155» несколько лет подряд была лидером по объемам жилого строительства в России. А уже через пару лет была объявлена банкротом. Другой пример – один из крупнейших застройщиков Подмосковья, компания Urban Group, которая в мае этого года остановила продажи во всех своих проектах и находится в состоянии банкротства. Urban Group была включена в список надежных застройщиков, опубликованный Министерством строительства Московской области, и дважды (в 2014 и 2016 году) выигрывала общероссийскую премию «Права потребителей и качество обслуживания», являлась лауреатом многочисленных международных и российских премий.
В целом, какие бы то ни было регалии есть не только у крупнейших, но и практически у любых застройщиков. Например, проект ГК «Норманн» «Три апельсина» стал номинантом премии Urban Awards в 2016 году. Это не помешало компании перенести через год сроки сдачи в эксплуатацию 10 своих комплексов. «O2 Development», известная многострадальным долгостроем «Силы природы», являлась Членом Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, но это также не помешало ей стать банкротом. Список можно продолжить. Такого рода «регалии» действительно могут говорить о качестве проектов и надежности застройщика, но только на момент объявления соответствующего статуса.
«До недавних пор (к сожалению, это явление не изжито и в настоящее время), отдельные, с виду очень привлекательные дипломы или призы, можно было не завоевать, а «приобрести» за кругленькую сумму. Зачастую обилие таких призов, выставленных для всеобщего обзора, вводило в заблуждение покупателей квартир. Этим грешило, например руководство строительной компании «Петротрест», находящейся в настоящее время в состоянии банкротства», - добавляет Олег Островский.
В поисках объективной информации
Если говорить о застройщиках, находящихся в состоянии банкротства, то информацию об этом можно найти, либо на сайте Арбитражного суда, либо в разделе «Долевое строительство» официального сайта Комитета по строительству. Если компании там пока нет, то это не значит, что она там скоро не появится. Эксперты рекомендуют обратить свое внимание на следующие источники информации.
Официальные источники информации
«Никто не знает лучше положение дел у застройщика, работающего по 214-ФЗ, чем орган, осуществляющий функции контроля и надзора за долевым строительством. В Санкт-Петербурге это Комитет по строительству, в котором уже более 10 лет действует Управление долевого строительства. Специалисты управления ежеквартально изучают предоставляемую застройщиками информацию, в том числе и о соблюдении сроков строительства, его финансовом положении, проводят в случае необходимости плановые и внеплановые проверки деятельности застройщика, отвечают на жалобы дольщиков, ведут прием граждан. Перед заключением Договора участия в долевом строительстве нужно обязательно зайти в управление и выяснить всю интересующую вас информацию о застройщике и объекте строительства», - считает заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. Кроме того, информацию о соблюдениях сроков строительства, допущенных нарушениях законодательства, финансовом состоянии и пр. можно найти в Единой Информационной Системе Жилищного Строительства, куда застройщики, а также контролирующие и иные органы исполнительной власти обязаны направлять для размещения установленную законом информацию.
Еще один официальный источник – сайт Арбитражного суда. «В картотеке на сайте можно ввести юридического лицо, изучив каждое дело, можно оценить надежность застройщика. Если арбитраж завален исками с впечатляющими суммами к застройщику, лучше обходить такие проекты стороной», - рекомендует господин Волков, коммерческий директор ГК «Самолет».
Сайт застройщика
На официальном сайте жилого комплекса или застройщика эксперты советуют обращать внимание на два момента. Первый – это документы, разрешение на строительство и проектная декларация, они должны быть в открытом доступе. Дмитрий Волков рекомендует обратить внимание на то, как часто обновляется проектная декларация. «Если застройщик многократно вносил изменения в проектную декларацию: продлевал разрешение на строительство, менял этажность – это плохой знак. Изучите также финансовые показатели – дебиторскую и кредиторскую задолженности застройщика», - советует эксперт.
Второй момент – это возможность следить за стройкой онлайн. «Если сайты проектов постоянно обновляют, выкладывают дневники стройки, транслируют процесс строительства с нескольких веб-камер – это тоже признак добросовестности», - считает Ирина Доброхотова.
Строительная площадка
Перед покупкой квартиры следует съездить на строительную площадку, задать интересующие вопросы. А как часто сюда приезжает строительная техника? Как у застройщика дела? «Причем задать эти вопросы нужно не только представителю компании, но и охране, рабочим. Бывали случаи, когда на стройке рабочие говорили очень много честного и совсем не рекламного материала о застройщике, чем, в принципе, людей спасали», - комментирует исполнительный директор АН «Домплюсофис» Юлия Роженцева.
Рынок без гарантий
Но самое печальное заключается в том, что 100% гарантий надежности не сможет дать ни один источник. Самый яркий пример последних лет – компания Urban Group. «Предугадать ее банкротство было нельзя: продажи велись в рамках 214-ФЗ, компания имела портфель реализованных объектов (четыре крупных квартала – «Новосходненский», «Ивакино-Покровское», «Опалиха О2», «Город набережных»), брала на достройку комплексы других застройщиков-банкротов (проект «Лайково» от СУ-155). Насторожить могли, пожалуй, лишь очень низкие цены (1,7 – 2 млн руб.). Но в регионе есть примеры успешной реализации проектов и с такими ценами (например, проекты компаний «Самолет», «Гранель»), – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - Единственный способ приобрести жилье абсолютно без всяких рисков – купить квартиру в уже введенной в эксплуатацию новостройке. Во всех прочих случаях остаются шансы (от мизерных до вполне ощутимых), что дом могут по какой-то причине не сдать. Именно поэтому цены на квартиры в новостройках всегда ниже, чем на готовое жилье, резюмирует эксперт.