Спрос на комфорт
Первая волна квартир с отделкой пришла на российский рынок в 2008 году. Тогда предложение застройщиков было «антикризисной» мерой, которая помогала сэкономить на ремонте. Однако потребители оценили удобство готовых квартир: за последние 5 лет спрос на жилье с отделкой вырос на 20%. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в жилых комплексах класса масс-маркет доля сделок с готовыми квартирами сейчас составляет 60-65%.
Интерес покупателей объясним: квартира с полной отделкой позволяет заселиться сразу после сдачи дома в эксплуатацию, сэкономить на аренде временного жилья и избежать хлопот, связанных с покупкой материалов и организацией ремонта. На фоне роста спроса на готовое жилье увеличился и интерес покупателей к разумным планировкам. Аналитики отмечают, что, например, квартиры с большими кухнями (так называемые «европланировки») за последние 5 лет прибавили в спросе на 12%.
Для современного покупателя на первый план выходит удобство эксплуатации квартиры, а не эксклюзивные отделочные материалы и уникальные интерьерные решения. Этот тренд подхватили застройщики, для которых отделка – не бизнес, а маркетинговый прием. «Российские застройщики предлагают варианты квартир и апартаментов с отделкой, исключительно, чтобы дополнить свой ассортимент такими лотами, а не заработать на этом, - поясняет вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн. - Для клиента наоборот готовая квартира с ремонтом – большой плюс. Сегодня на российском рынке жилья можно наблюдать рост популярности на такие варианты. Покупатели также часто выбирают отделку формата white box, когда все черновые работы полностью завершены, и квартира готова к укладке финишных материалов».
Цена вопроса
По словам Екатерины Тейн, несмотря на то, что рынок чистовой отделки в РФ достаточно молод, на нем уже сложилось примерное ценообразование за отделку по различным классам жилья. Например, в эконом-классе надбавка за ремонт составляет 12-14 тыс. руб. за кв. м., в комфорт-классе – 18-20 тыс. руб., в бизнес-классе - 35-50 тыс. руб., а в элитном сегменте – 80-100 тыс.
В ГК «Ленстройтрест» уточняют, что в Петербурге и Ленобласти типовая отделка от застройщика в проектах сегмента «масс-маркет» стоит 8-12 тысяч за «квадрат». Более скромные 6 тыс. рублей за кв. м называют в ГК «Абсолют Строй Сервис». По словам гендиректора компании Евгения Жукова, в указанную сумму входит отделка пола, стен, потолков, откосов (обои, плитка, линолеум), установка межкомнатных дверей, счетчиков воды и электроэнергии, радиаторов, а также мебель и оборудование для ванной комнаты.
В Москве отделка стоит дороже: в массовом сегменте расходы оцениваются в 15-25 тыс. рублей за кв. м, хотя они могут быть и больше в зависимости от наличия меблировки, отмечает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Участники рынка подчеркивают, что себестоимость ремонта от застройщика сопоставима, а то и ниже, чем рыночная цена отделки, по которой она продается для покупателя. «Квартира «под ключ» – это в первую очередь маркетинговый ход, повышающий ликвидность проекта, - уточняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. - Поэтому себестоимость отделки и ее рыночная цена – это тождественные понятия». У застройщика есть возможность приобрести материалы оптом, а значит, дешевле. Дисконт от производителя может составлять 25-30%. Кроме того, отделочные работы также обойдутся застройщику по более низкой цене, поскольку подрядные организации делают скидки за большой заказ.
Кот в мешке?
Несмотря на то, что отделка в массовом и премиальном сегментах существенно отличается, четких стандартов для чистовой отделки в России нет. Перечень работ включен в условия ДДУ, а качество материалов и работ остается на совести исполнителей. Негласный стандарт для большинства строительных объектов эконом-класса – это ламинат 31 класса и простые обои, керамическая плитка на кухне и в санузлах, беленый потолок, сантехника российского производства. Отделка в комфорт-классе отличается более высоким классом ламината (32) и более качественными обоями (как правило, виниловые под покраску).
По запросу покупателя застройщик обязан предоставить ему спецификацию работ и материалов, где указан производитель, класс и тип каждого элемента. Ознакомиться со списком также можно на сайте проекта, в буклетах или в шоу-руме. Но обычно девелопер оставляет за собой право менять отделочные материалы на сопоставимые по качеству, и зачастую именно этот аспект вызывает у покупателей непонимание. Один из вариантов обезопасить себя при выборе жилья с отделкой – посетить шоу-рум, который представляет собой 1-2 квартиры или апартамента с выполненной отделкой «под ключ».
По словам участников рынка, большинство девелоперов используют материалы как импортных, так и отечественных производителей, причем качество российских материалов за последние годы немного улучшилось – это касается плитки, обоев и окон ПВХ. А вот найти адекватные по соотношению цены и качества аналоги инженерных коммуникаций и фасадных элементов российского производства все еще довольно трудно.
«Обычно девелоперы руководствуются простой стратегией – поиск оптимального соотношения цены и качества используемых материалов и фурнитуры, - отмечает Алексей Перлин. - Застройщик не заинтересован в покупке самых дешевых материалов: впоследствии новоселы начнут выкладывать в интернет отклеивающиеся обои, вздутый ламинат и конденсат на окнах и подорвут тем самым репутацию девелопера. Поэтому ставка делается на материалы и технологии, которые прослужат достаточно долго. Важно также выбрать проверенные бригады отделочников, потому что в ремонте 50% успеха – это мастерство людей, которые его проводят. Поэтому если застройщик однажды привлек хорошего подрядчика на этот тип работ, то он сотрудничает с ним во всех своих проектах».
Перед тем, как купить квартиру с отделкой, эксперт советует поинтересоваться опытом новоселов в уже сданных объектах компании. Если покупатели отмечают серьезные недочеты, это повод насторожиться – скорее всего, застройщик и дальше будет экономить на материалах и бригаде.
Минимализм побеждает
Крупнейшие застройщики Петербурга разработали собственные стандарты отделки и, как правило, предлагают на выбор универсальные варианты. Например, в большинстве проектов «Группы ЛСР» выполнена отделка класса «комфорт». В нее включены: стальная двухлистовая входная дверь, двухкамерные стеклопакеты, ламинат 32 класса толщиной 8 мм, виниловые обои под покраску, сантехника и смесителей марок Ido и ORAS. Полный список материалов и актуальные иллюстрации можно посмотреть на сайте компании. Кстати, LIVING побывал на приемке квартиры в ЖК «Цветной город» от «Группы ЛСР». Эксперты также проверили качество выполнение ремонтных работ застройщиком.
У ГК «Ленстройтрест» можно не только купить квартиру с отделкой, но и создать собственный дизайн с помощью «Конфигуратора». Онлайн сервис позволяет подготовить дизайн-проект интерьера, подобрать материалы и доверить все работы профессионалам. В компании обещают полный фотоотчет о ходе ремонтных работ, а также точную смету с итоговой стоимостью ремонта «под ключ». Услуга доступна в проектах компании – ЖК «IQ Гатчина», «Юттери», «Янила Драйв» и «Янила Кантри». В последнем комплексе LIVING вместе с экспертами также оценили качество ремонтных работ во время приемки квартиры.
В ЦДС тоже выполняют отделку по единому стандарту, в нейтральных светло‐бежевых тонах. В компании отмечают, что такой интерьер будет актуальным долгие годы, а впоследствии его можно переделать по своему усмотрению. «Пощупать» и оценить отделку своими глазами можно в шоу-румах ЖК «Новое Янино», «Весна 2» и «Приневский». Не так давно компания начала выдавать ключи дольщикам ЖК «ЦДС Московский», LIVING вместе со специалистами также побывали на приемке квартиры с отделкой в этом ЖК.
Финская отделка от компании «ЮИТ Санкт-Петербург»» доступна в двух вариантах – «Стандарт» и «Комфорт», каждый из которых по желанию покупателя может быть выполнен в классическом или скандинавском стиле. Квартиру с финской отделкой под ключ можно купить в ЖК INKERI, «Новоорловский» и Tarmo. В дизайне доминируют узнаваемые черты скандинавского стиля – обилие базового белого, минимализм и практичность. Полный список материалов тоже доступен на сайте компании. Эксперты также оценили отделку во время приемки квартиры в ЖК «Новоорловский».
По стандартам компании Setl Сity, покупатели могут выбрать отделку «Ваниль» или «Шоколад». В обоих вариантах – ламинат 33 класса, флизелиновые обои под покраску и алюминиевые стеклопакеты.
Эксперты отмечают, что в моде у застройщиков сдержанность и дизайнерский аскетизм. Обои «в цветочек» и линолеум «под паркет» уходят в прошлое. Эта тенденция связана с унификацией отделочных работ в новостройках и позволяет жильцам реализовать собственные задумки.
«Как правило, застройщики предлагают на выбор два или три варианта отделки. Если речь идет о трех дизайн-проектах, то их можно разделить на три типа: «классика», «авангард» и, условно говоря, «золотая середина», - поясняет Мария Литинецкая. - Типологизировать можно и по используемым расцветкам. В этом случае варианты такие: «теплый», «холодный» и промежуточный, либо «светлый», «темный» и промежуточный».
По прогнозам экспертов, спрос на чистовую отделку на первичном рынке будет расти. Несмотря на унификацию, варианты готовой отделки удовлетворяют вкусы покупателей и позволяют экономить на ремонте. Впрочем, у самых придирчивых тоже есть выбор: как отмечают участники рынка, стандартная отделка пока не применяется в элитном и бизнес-сегментах, и самые дорогие квартиры остаются полигонами для реализации смелых дизайнерских идей.