Анализ действующих акций показал, что на сегодня не у многих петербургских девелоперов можно купить квартиру в рассрочку. Как пояснили LIVING эксперты, такая ситуация вызвана снижением ставок на ипотеку и нежеланием застройщиков связываться с «длинными деньгами», когда на рынке нет кризиса. Не исключившие же рассрочку девелоперы предлагают программы с первым взносом от 70% до 10% на срок от нескольких месяцев/кварталов до конца строительства дома.
Рассрочка с первым взносом 40-70%
Рассрочку с одним из максимальных первых взносов в размере 70% можно найти в проектах компании «ПРОК». В программе участвуют «Кудров-Хаус» (строится по ЖСК, переносы сроков сдачи идут с III квартала 2016 г.), сданный сестрорецкий «Дом у Разлива» и «Шуваловский дуэт» у метро «Парнас» (ввод в эксплуатацию обоих корпусов намечен на конец этого года).
Стоимость однокомнатных квартир в «Шуваловском дуэте» начинается от 2 924 000 рублей за 34 «квадрата», исходя из чего 70% взнос равен 2 046 800 рублям. В ЖК «Кудров-Хаус» «однушки» стоят от 2 964 960 рублей за 34,08 кв. м, т.е. 70% взнос составляет 2 075 472 рубля. А в «Доме у Разлива» стоимость однокомнатных начинается от 3 759 720 рублей за 36, 86 кв. м, поэтому 70% от суммы – это 2 631 804 рубля.
Фото: depositphotos.com/fantazistaМежду тем «ПРОК» предлагает не одну программу рассрочки. Еще одна акция звучит как «Квартира за полцены!» и распространяется на все «двушки» в ЖК «Кудров-Хаус» (их стоимость от 4 545 100 рублей за 52,85 кв. м, а 50% взнос равен 2 272 550 рублям) и двух- и трехкомнатные квартиры в «Доме у Разлива» («двушки» стоят от 5 725 000 рублей за 57,25 кв. м, первый взнос – от 2 862 500 рублей; «трешки» в 74,66 кв. м стоят от 7 242 020 рублей, 50% взнос для них – 3 621 010 рублей).
Рассрочкой 50/50 можно воспользоваться и при покупке квартиры во II очереди Green City, строящейся на проспекте Александровской Фермы в Невском районе Петербурга. По уточнению застройщика «Северного города», первые 50% вносятся в течение трех рабочих дней с момента подписания договора, а оставшаяся сумма – равными платежами в срок до июня текущего года, когда и запланирован ввод домов в эксплуатацию. При этом застройщик обещает скидку от базовой цены в 15,2%. С учетом этого дисконта самая дешевая «однушка» площадью 40,4 кв. м стоит 3 969 065 рублей, исходя из чего, 50% платеж составляет 1 984 533 рубля.
Несколько видов рассрочки с первым взносом 50% либо 40% предлагает компания Normann. Однако, стоит учесть, что сдачу своих объектов застройщик значительно задерживает. Рассрочка с 40% первоначальным взносом действует в течение трех лет и распространяется на квартиры I и II очередей ЖК «Десяткино» в Мурино, III очередь ЖК «На Заречной» и II очередь «Трех апельсинов» у «Парнаса», а также I и II очереди ЖК «Яркий» в Янино и обе очереди «Морошкино» в деревне Порошкино Всеволожского района Ленобласти. В качестве первого взноса застройщик рассматривает и средства маткапитала.
Фото: depositphotos.com/fantazistaМежду тем оформить рассрочку на квартиры во всех перечисленных выше новостройках от Normann можно и на других условиях, согласно которым, первый взнос – 50%, а срок выплаты оставшейся суммы ограничен одним годом. Так, в «Ярком» стоимость квартир начинается от 1 517 250 рублей за 34 «квадрата», следовательно, первый взнос в 40% составляет – 606 900 рублей, а в 50% – 758 625 рублей.
Рассрочка с 40% первым взносом доступна и в жилых комплексах ГК «Росстройинвест» – «Старая крепость», «Золотые купола», «Кремлевские звезды», «Петр Великий и Екатерина Великая», «Два ангела» и «Суворов». Остальная сумма выплачивается равными ежемесячными платежами в срок до 20 сентября 2018 г.
Так, в «Золотых куполах» самая дешевая однокомнатная квартира стоит 1 910 648 рублей за 35,3 кв. м, поэтому первый взнос в 40% составит 764 259 рублей. В «Петре Великом и Екатерине Великой» стоимость «однушек» в 25,42 кв. м начинается от 1 957 347 рублей (40% взнос равен 782 939 рублям). В «Старой крепости» однокомнатная квартира стоит от 2 440 901 рубля за 36,33 кв. м (40% взнос составляет 976 360 рублей). В «Суворове» первый взнос в 40% за «однушку» метражом 34,95 кв. м и стоимостью 3 458 307 рублей составляет 1 383 323 рубля. В «Двух ангелах» однокомнатные квартиры площадью 37,22 кв. м стоят от 4 131 426 рублей, а 40% взнос – от 1 652 570 рублей. Наконец, в «Кремлевских звездах», где на «однушки» нужно от 5 874 325 рублей за 46 кв. м, 40% первый взнос – от 2 349 730 рублей.
Кроме указанной беспроцентной рассрочки «Росстройинвест» разработал на все свои новостройки еще одну программу с 12% годовых на остаток. Участникам этой программы нужно внести 20%, после чего в течение определенного периода (минимальный у «Старой крепости» – до 20 сентября 2018 г., максимальный у «Суворова» – до 20 мая 2020 г.) выплатить остаток равными ежеквартальными либо ежемесячными платежами.
Первый взнос 30%
Рассрочку с 30% первоначальным взносом предлагает и компания «Отделстрой». Предложение действует до конца марта и распространяется на IV и V очереди кудровского ЖК «Новый Оккервиль». Рассрочка на квартиры IV очереди (срок сдачи перенесен с конца 2017 г. на начало 2018 г.) предоставляется до ноября 2018 г., а на жилье V очереди (сдается в конце текущего года) – до ноября 2019 г. Для однокомнатной квартиры площадью 33,1 кв. м стоимостью 2 893 600 рублей 30% взнос составляет 868 080 рублей.
Фото: depositphotos.com/fantazistaВоспользоваться 30% рассрочкой могут также клиенты компании Bonava. В ЖК Magnifika Lifestyle на Магнитогорской улице этот девелопер предоставляет рассрочку до 25 ноября 2018 г. Оставшиеся 70% выплачиваются равными ежемесячными или ежеквартальными платежами либо платежами по 35% на расчетный счет застройщика до 25 июля и 25 ноября текущего года. Стоимость однокомнатных квартир в данной очереди начинается от 5 181 043 рублей за 38,39 кв. м, а значит, первый взнос равен 1 554 313 рублей.
На квартиры в Magnifika Residence рассрочка предоставляется в срок до 25 июля 2019 г. График выплат выглядит следующим образом: первый платеж – 30%, второй и третий платежи – по 20% от стоимости квартиры в срок до 25 июля 2018 г. и 25 февраля 2019 г. соответственно, а оставшиеся 30% – до 25 июля 2019 г. В этой очереди минимальная стоимость однокомнатного жилья составляет 6 232 877 рублей за 44,03 кв. м, а 30% первый взнос – 1 869 863 рубля.
В другом своем проекте – ЖК Skandi Klubb на Аптекарском проспекте – Bonava предлагает две программы рассрочки: с первым взносом в 30% (остаток вносится равными долями ежемесячно или ежеквартально) и в 50% (вторая половина выплачивается в срок до 25 октября 2018 г.). В обоих случаях рассрочка предоставляется на квартиры III очереди. При покупке «однушки» площадью 40,98 кв. м стоимостью 6 056 188 рублей первый взнос в 50% составляет 3 028 094 рубля, а в 70% – 4 239 332 рубля.
Два вида рассрочки с 30% и 50% первым взносом Bonava разработала и для V очереди ЖК Gröna Lund во Всеволожске. Условия аналогичны вышеописанным, но с одной поправкой – выплатить нужно до 25 сентября 2018 г. Однокомнатные квартиры в Gröna Lund стоят от 3 095 000 рублей за 34,61 кв. м. Таким образом, на первый взнос в 30% нужна сумма от 928 500 рублей, а в 50% – от 1 547 500 рублей.
Еще одна компания, предлагающая рассрочку с первым взносом 30%, – ФСК «Лидер». Программа рассчитана до конца строительства и распространяется на все три петербургских UP-квартала – «Светлановский» в Буграх (однокомнатные от 2 565 000 рублей за 33,5 кв. м, 30% взнос – 769 500 рублей), «Комендантский» в Приморском районе города (на «однушку» в 34,5 кв. м нужно 3 053 000 рублей, а на 30% первый взнос – 915 900 рублям) и «Московский» в Шушарах (однокомнатная квартира метражом 37,3 кв. м стоит 2 591 000 рублей, 30% взнос – 777 300 рублей). По выбору клиента остаток выплачивается равными долями ежемесячно либо ежеквартально.
Достаточно всего 10-20% от суммы
Рассрочку с одним из наименьших первоначальных взносов в размере 20% предоставляет компания «Теорема». Программа рассчитана до конца июня этого года на II очередь «Пяти звезд» – корпуса 2.1, 2.2 и 2.3. Остальная сумма выплачивается ежемесячными/ежеквартальными платежами либо по индивидуальному графику. При этом на сумму первого платежа «Теорема» дает скидку в 10%.
На сегодня самая дешевая однокомнатная квартира в «Пяти звездах», строящихся на улице Жукова в Калининском районе Петербурга, стоит от 6 685 268 рублей. Жилое помещение метражом 50,71 кв. м расположено в корпусе 2.2. Первый взнос в 20% для этой квартиры с учетом 10% дисконта составляет 1 203 349 рублей.
Взять квартиру в рассрочку с 20% взносом до декабря 2021 г. можно и у «ЛенСпецСМУ». Речь идет о ЖК Fusion, где однокомнатные квартиры стоят от 6 783 573 рублей за 45,3 кв. м. Исходя из этого, на 20% первоначальный взнос нужна сумма от 1 356 715 рублей.
Наконец, программу с наименьшим первым взносом от 10% предлагает «Группа ЛСР». Срок рассрочки может составлять шесть месяцев, один год либо до конца строительства. На выплачиваемый ежемесячно/ежеквартально остаток начисляется от 10% до 14% годовых. Так, 10% первый взнос за однокомнатную квартиру стоимостью 2 192 000 рублей метражом 32 кв. м в «Цветном городе» составит 219 200 рублей, а в ЖК Neva Haus – 1 967 616 рублей (расчет сделан на «однушку» метражом 80,6 кв. м стоимостью 19 676 160 рублей).
Будущее рассрочки туманно
Как поясняет руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие» Александр Козлов, рассрочка разработана для определенного сегмента потребителей, которые по каким-либо причинам не могут или не хотят оформлять ипотеку, но у них есть источник дохода, позволяющий в короткие сроки компенсировать платежи. Эксперт напоминает, что рассрочки бывают трех видов: краткосрочные – от трех до шести месяцев, среднесрочные – от года до двух лет и долгосрочные – до восьми лет. В последнем случае застройщик выступает финансовым институтом, заменяющим банк. И пока клиент не выплатит всю сумму, квартира будет находится в собственности застройщика.
«Застройщики предпочитают минимизировать применение данного инструмента по той простой причине, что это деньги «не сразу»: получение всей суммы растягивается на достаточно долгий период времени. В общей массе клиентов с рассрочкой немного, не больше десяти процентов. Однако при выгодных условиях по рассрочке доля таких клиентов может расти до 20-30% от общего количества сделок», – говорит Александр Козлов, полагая, что этот инструмент остается на рынке для использования в кризисный момент, – если изменится законодательство, и все перейдет на проектное финансирование, то возможно рассрочка как инструмент уйдет вовсе».
Фото: depositphotos.com/fantazistaРуководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин пришел к выводу, что в других регионах, в том числе в Санкт-Петербурге ситуация та же. По его словам, многие застройщики исключили программы рассрочки из-за кризиса, не позволяющего откладывать получение средств.
«Сейчас многие предпочитают ипотеку рассрочке из-за более удобных и комфортных платежей и низких ставок. Даже тех клиентов, кто был категорически не готов к ипотеке сейчас может удивить наличие хороших предложений от банков, и отличные ставки, которые готовы удовлетворить любые запросы», – убежден Евгений Сорокин.
Финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов в свою очередь добавляет, что пик рассрочек пришелся на период высоких ставок по ипотеке. Тогда, прибегая к программам рассрочки, девелоперы пытались компенсировать падение спроса.
«Но для застройщика гораздо выгоднее получать средства по ипотечному кредиту или единовременно от покупателя. В случае рассрочки отсутствует правовой механизм проверки заемщиков – дольщики фактически являются заемщиками девелопера, и, если происходит просрочка, то с такой задолженностью компании довольно тяжело работать. Традиционно рассрочка для покупателя была дороже ипотеки, однако сейчас, когда, согласно указам президента, ипотеку должны снизить до 7-8%, а в некоторых случаях даже до 6%, риски застройщика при рассрочке могут перевесить потенциальные прибыли», – прокомментировал LIVING Сергей Жданов.
Первый зампред правления корпорации Barkli Александр Красавин также говорит о снижении ипотечной ставки как одной из причин сокращения программ рассрочек. Однако, по мнению эксперта, среднерыночная ставка по ипотеке пока не достигла того минимума, при котором можно навсегда отказаться от рассрочки. «Предложение растет, спрос пока сохраняется, конкурентная среда увеличивается, застройщики стараются заинтересовать покупателя скидками, субсидированными ставками по ипотеке. Однако предложения по рассрочке остаются без изменений», – считает Александр Красавин.
Фото: depositphotos.com/fantazistaВ кризисные моменты при сокращении платежеспособности населения гендиректор Prisma Group Сергей Первиков предлагает девелоперам рассмотреть вместо рассрочки такой вариант как доходные дома.
Как поясняет Сергей Первиков, «квартир в построенных новых домах, так называемой «новой вторички», становится больше», поэтому выходом как для застройщиков с затовариванием, так и для покупателей, не способных заплатить за квартиру, становится создание доходных домов. В зависимости от решения застройщика квартиры в таких домах можно сдавать в аренду с правом или без права выкупа.
Неудивительно, что застройщики все реже используют для привлечения покупателей такой инструмент, как рассрочка. Впрочем, такая же ситуация наблюдается и относительно простых акций – покупательский спрос уже подстегнули низкие ипотечные ставки, а новогодние праздники позади.