Тут нужно понимать, что вести беззаботную жизнь рантье и коротать длинные петербургские зимы где-нибудь на пляжах Юго-Восточной Азии можно, лишь владея несколькими объектами недвижимости (или одним, но очень дорогим). Но для этого необходимо быть или удачливым наследником, или просто очень обеспеченным человеком, а таких априори немного. Так что мы рассмотрим более распространенный случай, когда на руках есть накопленные 4-5 млн рублей. Если удачно их вложить, то работать все равно придется, но регулярно проводить отпуск на вышеупомянутых пляжах вполне сможете себе позволить.
Фактор первый: цена
Начнём с очевидного. Общеизвестно, что апартаменты при схожих параметрах (локация и метраж) дешевле квартиры в новостройке. Причем если в центре Петербурга и престижных районах вроде Московского и старой части Василеостровского она не превышает 5-7%, то чем дальше к окраинам, тем разница больше (не менее 10%, но бывает и на 15-20%). Например, если рассматривать минимальную стоимость квартир и апартаментов в строящихся ЖК на Парнасе, то разница будет существенная. Так, по данным LIVING, студия 18 кв. м с отделкой в апарт-комплексе START обойдется менее чем в 1,5 млн руб., в то время как чуть больший метраж – 22 «квадрата» - в полноценном жилом комплексе «Континенты» стоит на миллион дороже – 2, 5 млн рублей. Связано это с более низкой ценой земли под коммерческую застройку (а апарт-отели – это де-юре коммерческая недвижимость) по сравнению с участками под жилье. К тому же девелоперы, работающие с апартаментами, не обязаны строить школы и детсады, дороги, вместительные паркинги – эти требования касаются только жилья. Как легко догадаться, на себестоимости строительства все это отражается серьезно.
К тому же в некоторых апартаментах можно купить не номер, а только его часть, например, четверть – и всё равно получать доход. Тогда входной порог снижается до миллиона рублей и даже ниже. Впрочем, такие опции гораздо чаще распространяются на коммерческие помещения на первых этажах в тех же апарт-отелях.
В среднем номер-студия (17-25 кв. м) стоит в Петербурге 3,5 млн руб. Но тут следует учитывать, что в городе превалирует бизнес-класс – полная противоположность рынку «классического» жилья, где балом правит масс-маркет. «Эконома» пока мало, но зато цены в этом сегменте в разы ниже. Например, в апарт-комплексе IN2IT, который возводится рядом с метро «Купчино», ценник начинается с 2,7 млн руб. (22 кв. м), но его, скорее, можно отнести к комфорт-классу.
Фактор второй: выбор
Несмотря на то, что рынок сервисных (то есть предназначенных для инвестиций, а не собственного проживания) апартаментов в Петербурге стремительно растет на 40-50% ежегодно, все равно он занимает только 8% рынка жилья в городе. На начало 2020 года построено несколько десятков апарт-отелей совокупно на 8100 номеров, абсолютное большинство из которых, разумеется, уже выкуплено.
Правда, строится еще около 10 тыс. номеров, но все равно выбор апартаментов существенно меньше, чем квартир в новостройках. Да и не во всех районах они есть: этот вид недвижимости тяготеет к центру. Так что, если принципиально приобретать инвестиционную недвижимость рядом с местом постоянного проживания (что б была под присмотром), наверняка, выбор ограничится только квартирами.
С другой стороны, сейчас строятся апарт-отели и в спальных районах, например, IN2IT (застройщик – компания PLG) возле станции метро «Купчино» и Start («ПСК») на Парнасе. И со временем таких проектов, смеем прогнозировать, станет еще больше.
Фактор третий: доход
Это, конечно, самая важная составляющая инвестиции, но и самая неоднозначная. По поводу квартир все более-менее очевидно: доход с однокомнатной квартиры в новостройке будет около 6% годовых. Это чуть больше дохода с депозитов, но банки ставку в последние 2-3 года постоянно понижали, а владельцы арендного жилья держат ее на стабильном уровне. Для однушки в спальном районе (но не в «закадье») 20 тыс. руб. в месяц – средний показатель (без учёта стоимости коммунальных услуг).
Для примера возьмем ЖК «Чистое небо» от Setl Group – в уже сданных корпусах квартиры сдают как раз по этой цене. Однушка площадью 32 кв. м. со сроком сдачи в конце текущего года и чистовой отделкой стоит там 3,8 млн руб. Добавляем еще 200 тыс. на бюджетную мебель и технику и получаем 4 млн руб. Если не тратить ни копейки на ремонт и сдавать жилье непрерывно, получается, что срок окупаемости – чуть больше 16 лет. В ремонт, конечно, вложить придется, но и ставки за это время наверняка вырастут, так что этим можем пренебречь.
Продавцы апартаментов предлагают гораздо больше – до 17% годовых и срок окупаемости в 6 лет. Впрочем, слепо верить в такие обещания не стоит: получить такую прибыль реально лишь при стопроцентной заполняемости самого апарт-отеля, причем при условии сдачи номера только на короткий срок, то есть для туристов. С учётом того, что в Петербурге есть ярко выраженные высокий и низкий туристические сезоны, это практически невозможно.
Какова же реальная доходность апартаментов? Номера стоимостью 3,5 млн руб. – это порядка 12% годовых. Вроде бы, всё очевидно: вдвое больше, чем у квартиры, значит, надо брать! Но, опять-таки, здесь речь идет именно о краткосрочной аренде, которая априори прибыльнее долгосрочной. И здесь многое зависит от мастерства управляющей компании. Если она сумеет круглый год сдавать ваш номер туристам, то честь ей и хвала, а вам – доход в карман. Но в целом такой расклад кажется нам сомнительным и УК, скорее всего, придется варьировать кратко- и долгосрочную аренду, что доход снижает. Полагаем, можно ориентироваться на 9-10% годовых – вот это уже вполне реальные цифры. Большинство девелоперов, работающих с апартаментами нижнего ценового сегмента оперируют не процентами, а в первые год-два предлагают заключить договор с фиксированными выплатами. Обычно это около 30 тыс. руб. в месяц.
Фактор четвертый: перспективы
Если мы покупаем жилье и апартаменты в новостройке, нас, скорее, должно интересовать не то, как обстоит дело на рынке сейчас, а каким оно будет года через несколько лет. И тут эксперты предсказывают следующее: апартаментов станет больше, обостриться конкуренция, а значит, снизится доход (до 8-9% годовых). С другой стороны, апарт-отели, по всей видимости, смогут урвать кусок от рынка «серой» аренды квартир (не секрет, что их владельцы налоги платят с большой неохотой). Да, аренда апартаментов пока обходится дороже, но опять-таки ввиду возрастающей конкуренции ставки наверняка будут падать. Кроме того, апартаменты под съем легче найти, не надо платить риелтору и залог хозяину.
Резюмируем: туристический потенциал Петербурга огромен, а значит спрос на краткосрочную аренду снижаться не должен. К тому же, как инвестиционный продукт апартаменты выгоднее квартиры уже сейчас. Пока что квартира выглядит более надежным вариантом, тем более, что номера студийного типа даже однушкам не конкуренты (жить там долго вряд ли кто захочет). Но по мере роста количества более просторных юнитов (а это неизбежно произойдет) и это преимущество будет сведено на нет.