Жизнь в безликих муравейниках вызывают социальную напряженность. Готовы ли петербургские застройщики отказаться от такой концепции строительства в пользу городов-садов и меняется ли качество жизни в современных новостройках, выяснял LIVING.
Каждой концепции – свое место
С новостройки в черте города и с комплекса в пригородной зоне – разный спрос. Использовать преимущества и обыгрывать недостатки заданных условий – вот задача застройщика. Об этом LIVING,y рассказал Олег Островский, сопредседатель оргкомитета общественного конкурса «Доверие потребителя».
«Если квартира приобретается в отдалении от города, то для потребителей более интересны малоэтажные жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью, достаточно большим расстоянием между домами, просторной и оборудованной внутридомовой территорией, включающей детские, спортивные площадки, велосипедные дорожки, места для прогулок и отдыха взрослых. Для этих комплексов характерны и продуманные решения с парковками для машин. Достаточно большая площадь застройки позволяет их или вынести за границы земельных участков, или расположить вдоль основных проездов и в карманах. Примером являются победители конкурса последних лет жилые комплексы «Янила Кантри» («Ленстройтрест») и «Новое Сертолово» («КВС»)».
«В ЖК «Янила Кантри» в Янино этажность домов варьируется от 5 до 9 этажей, с редкими доминантами в 12 этажей, 2/3 всего земельного участка отдано под прогулочные зоны, дворы, парки и спорт. Количество машино-мест, приближается к соотношению 1:1», - рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Застройщики, реализующие жилье в сегменте масс-маркет в городской черте, чаще всего серьезно ограничены в имеющейся площади. «Тем не менее, многие из них находят оригинальные решения по созданию комфортной среды проживания, - продолжает господин Островский. - Конечно, этажность таких комплексов достаточно высока. Парковки оборудуются, как правило, под землей. Особое внимание уделяется различной цветовой гамме зданий. Отдельные застройщики красочно оформляют не только фасадные, в том числе боковые стены домов, но даже технические здания на территории жилого комплекса (жилой район «Семь столиц», ЖК «Новый Оккервиль», ЖК «Дудергофская линия-3» и другие). По возможности застройщики пытаются сохранить естественный ландшафт земельного участка. Так, например, это удачно получилось в ЖК «Калина Парк» («Группа ЛСР»). В жилом комплексе «Лондон» компании Setl City оборудовано оригинальное место для прогулок и отдыха – площадь Европы с фонтаном и ресторанным двориком. В жилом комплексе «Легенда на Оптиков, 34» («LEGENDA Intelligent Development») места для отдыха детей и взрослых находятся на разных уровнях, отдельные из них закрыты навесами».
Застройщиков попросили заземлиться
Как рассказал Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки Консалтинговой группы «Апхилл», средняя высота новостроек в спальных районах города и ближайших пригородах составляет 75 метров.
Недавно как в Петербурге, так и в Ленинградской области были внесены изменения в ПЗЗ. В частности, в обоих субъектах РФ предельная высотность новых зданий была установлена на уровне 12-13 этажей. Отклонения возможны, но нормативная высота – 40 метров. Превышение этого параметра согласовывает Градостроительный совет, который принимает решение отдельно по каждому объекту. «Ключевым фактором такого решения стало отставание развития социальной инфраструктуры от количества новых квартир, попросту государство не успевает обеспечить новых жителей местами в детских садах, школах и поликлиниках, дорожная сеть также не поспевает за масштабами строительства», - отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Вопрос, когда это в действительности произойдет, остается открытым, предупреждает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu: «Цикл строительства в России – около 5 лет. К тому же у застройщиков есть значительный земельный банк, обеспеченный разрешительными документами, который позволит еще годы строить объекты по старым нормативам. В связи с этим было бы неправильно ожидать, что в следующем году у нас начнут строить только 12-этажные дома. Я думаю, что в Петербурге еще лет 10 будут возводить 25-этажные здания. И только после этого станут массово появляться среднеэтажные объекты. Конечно, при условии, что не произойдет нового изменения ПЗЗ».
И пока законодательные изменения без особой спешки перекочевывают с бумаги в реальную жизнь, на рынке главенствует другой модный тренд – а именно разноэтажная застройка. То есть в рамках одного комплекса сочетаются дома различной высотности. Это разнообразит внешний облик современных строений, дает ощущение большего пространства, предоставляет возможность выбора для покупателя. «Благодаря такому подходу удается не только соблюсти баланс высотных и малоэтажных зданий, но и выделить места для террас, а также спроектировать видовые квартиры. Немаловажно для жителей Санкт-Петербурга и то, что каждая квартира получает максимальное количество солнечного света», - добавляет Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», где предусмотрены секции разной этажности.
Неважно, что снаружи
Что особенно не поменялось в бюджетных новостройках, так это их архитектура. Редкие комплексы в сегменте масс-маркет имеют действительно оригинальный запоминающийся облик. Свои усилия застройщики направили во внутридворовое пространство.
Во-первых, эксперты отмечают, что дворы и вообще расстояние между домами стало шире. Не последнюю роль в этом сыграли изменения в ПЗЗ, которые снизили максимальную плотность застройки. Во-вторых, изменился подход к их благоустройству – все чаще мы сталкиваемся с оригинальными решениями от застройщиков. «На смену стандартным решениям в виде детских и спортивных площадок приходят продуманные общественные пространства, подчеркивающие стилистику новых микрорайонов. Застройщики стараются зонировать территорию, используют в оформлении элементы ландшафтного дизайна и арт-объекты», - перечисляет Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб». К примеру, этим летом компания планирует приступить к разработке территории будущего «Долина парка» площадью 10,8 га в рамках «Северной долины». В ЖК «Светлый мир… О`Юность» уделили большое внимание ландшафтному озеленению – на территории комплекса в прошлом году было высажено 6 900 единиц растений 24 видов. Во дворе ЖК «Legenda Дальневосточного» запланирован амфитеатр, а зоны отдыха и спорта зонированы по возрастам.
Однако нельзя забывать, что обещания застройщиков и реальная картина по итогу реализации комплекса могут быть совершенно разными. Закрепленных стандартов благоустройства общественных пространств для различных сегментов недвижимости на рынке нет. «Так как к этому этапу приступают в самом конце строительства, инвестор обычно уже ограничен в средствах. В связи с этим, даже если на ранних этапах проектирования застройщик закладывал в проект какие-либо интересные идеи благоустройства, они не всегда бывают воплощены в жизнь в полном объеме. Однако необходимо отметить, что благоустройству сейчас уделяется все больше внимания», - предупреждает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu.
Популярное нововведение последних двух лет – концепция «двор без машин». Она привлекательна, потому что без машин во дворе становится безопаснее, чище и больше места. Но эксперты предупреждают – не все новые дворы будут без машин: «Не многие пока еще готовы к покупке паркинга, ведь порой стоимость машино-места доходит до миллиона рублей», - комментирует руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева.
Подводим итоги
Хотя первоначально наш обзор был посвящен внешнему облику современных новостроек, оказалось, что перемены в меньшей степени касаются архитектуры зданий – прерогатива индивидуальных архитектурных проектов осталась за комплексами бизнес и элит-класса, а новостройкам масс-маркет за последние годы лишь добавили ярких цветов. Ключевые векторы перемен направлены на другое – это этажность и плотность застройки, обустройство внутридворового пространства. Нововведения, в первую очередь, имеют функциональное, а не эстетическое назначение, суть которого заключается в создании более удобоваримых условий для жизни, как минимум, не вызывающих социальную депрессию.