Для многих россиян накопить на квартиру в новом доме – мечта, которой не суждено сбыться. Цены на жилье в города-миллионниках «кусаются», и большинству граждан покупка жилья без ипотеки недоступна. По данным портала «Мир квартир», учитывающим цены на заветные квадраты и уровень зарплат в регионах, среднестатистический москвич будет копить на квартиру как минимум 18 лет. По данным аналитиков LIVING, при зарплате 60-65 тыс. руб. в месяц покупателю придется копить на небольшую студию на окраине Петербурга около 7 лет. Имеет ли смысл откладывать деньги на покупку недвижимости? LIVING узнал ответ и попробовал найти тех, кому удалось накопить на собственное жилье.
Жилищная арифметика
Согласно данным ВЦИОМ, в начале 2019 года каждый десятый житель России планировал совершить крупную сделку – купить машину или квартиру. Но приобрести жилье на свои «кровные», не прибегая к кредитам, получается далеко не у всех. До 52% сделок на первичном рынке обеспечены ипотекой, еще около 20% – это сделки с обменом или доплатой. Между тем, граждане любят рассуждать о том, как избежать кредитной кабалы и накопить на квартиру самостоятельно. На тематических форумах в Интернете много рассказов о том, как удачливым и экономным россиянам удается накопить на жилье. Типичная история из личного опыта выглядит так: «Чтобы накопить на двухкомнатную квартиру, у меня ушло 15 лет. Без помощи родителей и ипотеки. Начинала с малого – «однушка» на окраине. Сейчас в ипотеку купила еще и однокомнатную», – рассказывает форумчанка Наталья.
В реальности цены предложения квартир (на первичном и вторичном рынках) Москвы и Петербурга напрочь отбивают желание копить. Так, в столице средняя цена квартиры (без luxury-сегмента) равна 13,6 млн рублей, в Санкт-Петербурге – чуть более 7 млн. Это при том, что средняя зарплата в столицах составляет 63 и 42 тысячи рублей соответственно.
По мнению экспертов, собирать деньги на квартиру в большом городе «с нуля» – невыполнимая и бессмысленная задача. Велика вероятность, что при попытке накопить 6-7 миллионов среднестатистическая семья будет вынуждена в течение нескольких десятков лет отказывать себе во всем. Ну а резкий скачок цен на недвижимость в одночасье сведет все старания на нет. При таких условиях ипотека может стать удобным финансовым инструментом, если использовать ее умело. По словам коммерческого директора RDI Валерия Кузнецова, кредитами на жилье все чаще пользуются даже состоятельные люди. В проектах бизнес- и премиум-сегмента доля сделок с участием кредитных средств достигает 50%.
Для людей со средним достатком разумная стратегия – копить не на квартиру, а на первый взнос по ипотеке. Минимальный первичный взнос по ипотеке в банках РФ составляет 10-15% (есть кредиты и без первого взноса, но условия по ним менее выгодны). Исходя из приведенных ранее цифр, получается, что в Москве усредненный первый взнос по кредиту – это примерно 1,3 млн рублей, в Петербурге – около 700 тысяч рублей. Если, например, петербуржец будет каждый месяц откладывать по 15 тысяч рублей, то накопить на ипотечный взнос ему удастся почти за 4 года. Впрочем, эти данные весьма условны и не учитывают инфляцию, проценты по вкладу (если человек откладывает деньги на депозит), рост цен на недвижимость и многие другие факторы, включая психологические.
«Мы с мужем копили на первый взнос по ипотеке 2 года, и я не могу назвать этот опыт удачным, – поделилась своей историей с LIVING петербурженка Марина. – Сначала присмотрели квартиру-студию в строящемся доме на намыве В.О., цена на тот момент составляла 2,2 млн рублей. Начали копить: отказались от отпуска на море, откладывали с каждой зарплаты сначала по 10, потом по 5-7 тысяч рублей. Но, если честно, сильно опускать свой уровень жизни желания не было. Нам было, где жить, и вопрос с квартирой не горел. В общем, за год мы накопили всего тысяч 100, а потом застройщик стал поднимать цены…». По словам девушки, ей пришлось просить помощи у родителей, но и этих денег оказалось недостаточно. В итоге семья, чтобы внести первый взнос по ипотеке, оформила потребительский кредит.
Жизнь в кредит
История Марины не уникальна: по данным ЦБ, в 2018 году кредитами на первый взнос воспользовались 3-5% ипотечных заемщиков. Средний размер этих займов составил 544 тысяч рублей.
И эксперты, и регулятор считают такие займы опасными для банковской системы и призывают не усугублять кредитную нагрузку на семью. На первый взнос по кредиту лучше все-таки накопить, и заодно проверить, готова ли семья к дополнительным расходам. А вот продолжать копить на то, чтобы увеличить долю собственных средств в сделке, может быть невыгодно.
«Квартира в новостройке может подорожать на 20-30 %, а иногда и на 100 % от «котлована» до момента ввода, – поясняет Валерий Кузнецов. – В ряде случаев аналогичный рост цен проходит и в более короткие сроки. Например, в этом году квартиры в некоторых проектах Новой Москвы за полгода подорожали на 800 000 – 1 000 000 рублей. Качественные потребительские характеристики объектов вкупе с активным строительством инфраструктуры вызвали дополнительный спрос. В такой ситуации копить деньги больше чем на первоначальный взнос – прямой убыток».
Это предупреждение актуально и для «вторички». «Если ваш мониторинг показывает дефицит интересных предложений в локации, которая вам приглянулась, то в этом случае целесообразно ограничиться накоплением первоначального взноса, после чего стоит взять кредит», – советует эксперт.
Плохая новость в том, что ипотека с низким первым взносом (или без него) может стать недоступной для большинства заемщиков. В недавнем отчете ЦБ говорится о том, что с 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% сильно выросла – с 14 до 42,4%. Регулятор этим недоволен – он неоднократно повышал коэффициенты риска, вынуждая банки поднимать ставки по таким займам. Однако этого оказалось недостаточно, и теперь ЦБ собирается ввести ограничение на выдачу ипотеки с минимальным первым взносом.
Выбор есть
В целом, планируя покупку квартиры в ипотеку, специалисты советуют действовать по обстоятельствам и учитывать интересы семьи.
«Не стоит отдавать в качестве первого взноса все имеющиеся деньги – на случай форс-мажора нужно отложить средства, которых будет достаточно для уплаты нескольких ежемесячных взносов, – советует руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. – Если во время уплаты кредита у заемщика увеличивается доход и появляется возможность платить больше, то имеет смысл вносить дополнительные платежи, которые будут идти на погашение тела кредита – основной суммы долга. Это позволит быстрее расплатиться по кредиту и уменьшить сумму переплаты».
Иногда можно обойтись и без кредита, ведь застройщики предлагают платежные программы, которые позволят откладывать средства для погашения финального взноса. В некоторых проектах есть программы беспроцентной рассрочки с ежемесячными платежами, которые по размеру сопоставимы с ипотечными, а остаток выплачивается после сдачи дома в эксплуатацию. Например, по словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, при покупке квартир в проектах «Юттери» и «Янила Драйв» ежемесячный платеж составит всего 20 000 рублей (при условии первоначального взноса 50%)».
По одной из программ «Мегалит – Охта Групп» покупатель вносит от 20 до 50% стоимости квартиры, а остаток погашает раз в полгода равными платежами. В проектах ЛСР комфорт- и бизнес-класса оформить рассрочку можно при первоначальном взносе 10% стоимости квартиры, и с 20% – для квартиры премиум-класса.
Впрочем, по мнению финансистов, накопление денег на крупную покупку способствует финансовой дисциплине и помогает оптимизировать расходы. Главное – чтобы со временем накопления работали и не превращали жизнь своих владельцев в каторгу.