Квартиру можно приобрести, даже не имея накоплений, благодаря ипотеке с нулевым взносом. Правда, такие кредиты таят в себе множество рисков. LIVING разобрался, стоит ли воспользоваться заманчивым предложением банка и что потребуется для оформления «нулевой ипотеки».
Тем, кто хочет купить квартиру, не накопив ни рубля, стоит подготовиться к более жестким условиям по ипотеке – это, своего рода, подстраховка банка от нежелательных рисков, ведь от заемщика сразу он ничего не получит, кроме закладной на квартиру. И если новоиспеченный должник вдруг не сможет оплачивать кредит, банку придется заниматься довольно хлопотным делом по реализации залоговой квартиры.
«Заемщики, не имеющие даже минимальной суммы, считаются банком потенциально высокорискованными, поскольку не понятно, что ожидать от такого покупателя. Те клиенты, которые уже собрали хотя бы 15-20% от стоимости жилья, доказали тем самым банку свою финансовую дисциплину, поэтому и ставка для них ниже», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
В некоторых случаях банки идут дальше и требуют при сделке заложить имеющееся жилье. Управляющий российским филиалом Financer.com Ltd Давид Шарковский говорит, что добрая половина имеющихся на рынке предложений требует залога в виде недвижимости, «причем не приобретаемой, а какой-либо еще, для подстраховки».
Где выдают «нулевую ипотеку»
В числе трех наиболее выгодных предложений под залог уже имеющегося жилья Давид Шарковский называет ипотеку от «Совкомбанка» – ставка в этом случае составит от 10,4%, «Уралсиба» – ставка от 11,5% и Банка «Открытие» – ставка от 11,6%. Для примера, если у заемщика все же есть первоначальный взнос, то ставка в последней кредитной организации – «Открытие» – начинается от 9,3%. «Разница больше 2% годовых. Даже за 10 лет набежит приличная сумма», – поясняет Давид Шарковский.
В денежном выражении при покупке квартиры стоимостью 4,5 млн руб. без первого взноса при ставке 11,6% ежемесячный платеж на 25 лет составит 46 070 руб. С 15% первым взносом, равным 675 тыс. руб., на тот же период ежемесячный платеж по данной квартире трансформируется в 32 889 руб. Причем, если переплата по «нулевой ипотеке» составит 9 321 149 руб., то при кредите с первым взносом – 6 041 602 руб.
При том, что банки всячески страхуют свои риски более высокой процентной ставкой, список кредитных организаций, готовых предоставить «нулевую ипотеку» невелик.
По очевидным причинам в список не попали такие ипотечные гиганты, как «Сбербанк» и «ВТБ». Эти кредитные учреждения могут одобрить ипотеку только при первом взносе от 15% и 10% соответственно. Множество других банков также готовы предоставить кредит, если у клиента есть хотя бы десятая часть от стоимости жилья.
Чаще всего предложения по ипотеке с нулевым первым взносом встречаются от «Промсвязьбанка» и «Сургутнефтегазбанка», предоставляющих кредит под 12% и 12,9% годовых соответственно. Максимальные ставки на ипотеку без первоначального взноса установили «Возрождение» и «СМП Банк» – 14,2% и 14% соответственно.
Минимальная же ставка в 10,5% без первого взноса встречается у банка «Ростфинанс». Однако предложение распространяется только на объекты СК «Дальпитерстрой».
Требования к заемщикам
Возрастную планку в 65 лет установило большинство банков, в том числе «Промсвязьбанк» и «СМП Банк». Некоторые кредитные учреждения, среди которых «ВенецБанк», отодвинули возраст на момент погашения ипотеки до 70 лет.
Требования к возрасту на момент займа у разных банков также отличаются, но гражданам моложе 21 года ни один банк не одобрит кредит. К слову, гражданство РФ – требование любого банка. Кроме того, кредитным учреждениям важно, чтобы общий трудовой стаж был не менее 1 года, а стаж на последнем месте работы – не менее 4 месяцев.
Перечень документов, необходимых для получения кредита, у тех или иных банков тоже отличается, а в определенных случаях может расширяться. Однако кредитное учреждение наверняка попросит заполнить анкету на ипотечный кредит и предъявить такие документы, как паспорт гражданина РФ, СНИЛС и документы, подтверждающие семейное положение, трудовую деятельность и доход заемщика для расчета суммы кредита. У мужчин-заемщиков до 27 лет банк поинтересуется еще военным билетом и/или иными документами, свидетельствующими, что лицо не подлежит призыву на военную службу.
В случае, когда собственных средств не хватает, заемщик вправе привлечь созаемщика. Разделить обязательства по кредиту с заемщиком могут супруг, родители, совершеннолетние дети, братья, сестры, тети, дяди, двоюродные и троюродные братья и сестры, бабушки и дедушки как со стороны отца, так и со стороны матери.
Наряду с повышенной ставкой решившиеся на ипотеку без первого взноса должны быть готовы, что банк предъявит более жесткие требования к доходу. «Подтверждением платежеспособности клиента выступает только справка 2-НДФЛ, и доход в таком случае должен составлять не сумму прожиточного минимума + оплата по кредиту, а троекратный размер прожиточного минимума + ипотечный платеж», – обращает внимание специалист по ипотечному кредитованию Euroinvest Development Антонина Шорникова.
Стоит ли рисковать?
По словам экспертов, ипотека с нулевым первым взносам может стать неплохим решением жилищного вопроса для тех, кто имеет какое-то жилье и планирует поменять его на более современное или расширить площадь. «Такие ипотечные программы актуальны для тех, кто собирается погасить ипотеку за счет продажи старого жилья. Выбирая «нулевую ипотеку», заемщик тем самым фиксирует за собой стоимость, погашая долг полностью через несколько месяцев за счет реализации другого объекта», – добавляет Мария Литинецкая.
Руководитель отдела ипотечного кредитования Первого Ипотечного Агентства Ольга Ильюшкина солидарна с Марией Литинецкой: «При покупке новостройки достаточной суммы для первого взноса у покупателя может не быть, но при этом у заемщика есть четкое понимание, что в перспективе он продаст старую квартиру и сможет погасить основную часть кредита».
Кроме того, «нулевая ипотека» позволяет решить другие проблемы, связанные с покупкой жилья. «Кто-то накопленные средства оставляет на ремонт и благоустройство своего будущего жилья, кто-то предпочитает не копить, а получить всю сумму сразу и возвращать по частям», – отмечает директор департамента розничных продуктов Московского кредитного банка (МКБ) Алексей Охорзин. К слову, в МКБ сейчас около 15% портфеля приходится на клиентов до 25 лет.
По словам эксперта, нулевой первоначальный взнос – «это повышенный риск по реализации предмета залога при дефолте заемщика». Поэтому клиенту, рассматривающему любое ипотечное кредитование, а тем более без первого взноса, следует тщательно оценивать свои силы в долгосрочной перспективе.
Рисками «нулевой ипотеки» Ольга Ильюшкина называет повышенную процентную ставку и больший ежемесячный платеж. По мнению Марии Литинецкой, самый большой риск ипотеки без первого взноса – возможный отказ банка: «К таким заемщикам кредиторы предъявляют более строгие требования по уровню заработной платы, стажу на последнем месте работы и пр.».
К сказанному Давид Шарковский добавляет риск получить дополнительные обременяющие условия в виде запрета или штрафа на рефинансирование ипотеки. Такой кредит клиент в дальнейшем не сможет переоформить на более низкую ставку, и придется платить, как есть.
В случае с ипотекой без первого взноса есть вероятность еще больше потратиться на страховку. Так, по воспоминаниям руководителя ипотечного кредитования московского ЖК «Мечта» Светланы Клепиковой, покупателю в указанной новостройке удалось воспользоваться «нулевой ипотекой», но банк стал навязывать дорогую страховку.
«Есть и еще один риск, косвенно связанный с ипотекой без первоначального взноса, – предостерегает Давид Шарковский. – Боясь получить отказ, некоторые заемщики оформляют потребительский кредит, чтобы из него сделать первоначальный взнос. Платежи в первое время получаются просто огромными. К тому же, второй из оформляемых кредитов могут уже не одобрить, и человек в принципе останется «на бобах».
Таким образом, прежде, чем принимать решение о «нулевой ипотеке», эксперты советуют хорошо всё взвесить, а еще лучше – повременить с кредитом и накопить минимальный первый взнос.