Споры между покупателями жилья и застройщиками – обычное явление для российского рынка. Чаще всего дольщиков не устраивает качество строительства и задержки при передаче домов. LIVING выяснил, что поможет дольщику в правовой битве с застройщиком и как покупателю жилья не скатиться в потребительский экстремизм.
Время – деньги
По данным «Эксперт РА», застройщики сдают с опозданием почти треть объектов, а просрочка составляет в среднем 12 месяцев. По закону, дольщики могут потребовать материальную компенсацию за каждый день задержки, и покупатели жилья активно пользуются этим правом: по данным ГАС «Правосудие», районные суды каждый год рассматривают около 30 тысяч дел о взыскании неустойки за задержку строительства. В 2018 году суды удовлетворили около 2700 подобных исков.
Впрочем, долгострой – распространенная, но далеко не единственная причина, по которой дольщики обращаются в суды. Поводом для тяжбы может послужить недобросовестное строительство и грубое нарушение норм. Чтобы доказать свою правоту, дольщику следует подготовиться к потенциальному суду заранее.
Дело чести
Еще перед приобретением жилья юристы советуют проверить у застройщика основные документы: найти официальное наименование компании, узнать фактический и юридический адреса, контакты фирмы, изучить ее регистрационные, учредительные документы, свидетельства о постановке на налоговый учет, свидетельство о государственной регистрации как юридического лица. Все эти сведения следует распечатать и сохранить – они могут пригодиться в суде.
Репутация девелопера – еще один важный этап проверки. Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Виолетта Колосова советует проверить, имеются ли в отношении застройщика судебные споры и притязания, вынесены ли судебные акты, не является ли застройщик банкротом (или вот-вот им станет). О судебных процессах застройщика с юридическими лицами можно узнать в интернете по картотеке арбитражного суда. О банкротстве застройщика можно узнать из Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
На этапе подбора квартиры не помешает проверить суды общей юрисдикции, чтобы узнать, не судится ли застройщик с физическими лицами. Эту информацию выдаст ГАС «Правосудие». Для большей уверенности юрист советует заглянуть в картотеку арбитражных дел, ведь информация о банкротстве может появиться там раньше, чем в ЕФРСБ. Если компания уже судится с другими дольщиками и юрлицами – это повод задуматься о ее благонадежности.
Информацию о застройщике можно найти и в Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф.
Перед покупкой эксперты советуют изучить проектную документацию. Список бумаг обширен: разрешение на строительство, проектная декларация, градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации участка, которая должна быть сделана в соответствии с этим планом, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, заключение экспертизы проектной документации (если она экспертиза необходимо по закону), проект ДДУ, сведения о страховании застройщика или поручительстве банка.
Если девелопер возводит дом на средства дольщиков (то есть работает по старым правилам, без счетов эскроу), возводить дома он может только с разрешением на строительство и опубликованной проектной декларацией.
«Если проектной декларации или положительного экспертного заключения на нее нет, если у застройщика нет 10% собственных средств от проектной стоимости строительства дома, или он не положил эти средства в банк, если застройщик имеет долги по кредитам (если только кредит не целевой – на стройку), по налогам, состоит в реестре недобросовестных поставщиков, заложил свое имущество (если только это не для стройки), ликвидируется, банкротится или деятельность его приостановлена за административные правонарушения, проще говоря - застройщик финансово неблагонадежен и нестабилен – то привлекать деньги дольщиков он не может», - предупреждает Виолетта Колосова.
По словам эксперта, застройщик обязан по требованию предъявлять гражданам свои учредительные документы, свидетельства ИНН и ОГРН, годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторское заключение за три года. А если компания работает по УСН, то книги учета доходов и расходов за 3 года.
«Потенциальному покупателю или дольщику совсем не лишне изучить различные сайты и форумы, где застройщик зарегистрирован, постит информацию или каким-то другим образом засветился. Можно отслеживать ход строительства и через онлайн камеры, расположенные на стройке», - советует юрист.
Само собой, на суде истцу пригодятся все договоры и дополнительные соглашения, подписанные в офисе стройкомпании, чеки о переводе средств застройщику и любые другие документы, на которых стоят подписи дольщика и представителя фирмы. В течение нескольких лет можно хранить даже буклеты с рекламой будущего ЖК – на случай, если информация, указанная в брошюрах, окажется ложной.
Бои без правил
Пока дольщики собирают компромат на застройщиков, девелоперы думают, как избавить себя от «потребительского терроризма». Это явление характеризует поведение сутяжных покупателей, которые хотят «выбить» из застройщика компенсацию. Чаще всего требования истцов справедливы. Но бывает, что граждане пользуются лазейками в законах и хотят поживиться за счет «богатого» девелопера: например, сами затягивают приемку квартиры и вынуждают застройщика платить неустойку за все дни просрочки.
Проблема необоснованных исков может быть актуальна для 15 новостроек Москвы и Московской области. Об этом недавно сообщил глава Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. Он добавил, что волна исков может приостановить или заморозить строительство. Ранее в конце октября заместитель главы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства готово рассмотреть поправки, направленные на защиту застройщиков.
«Действительно, часть покупателей сознательно затягивает сроки приема квартиры, указывая на недоделки, которые не являются таковыми. Их цель – получение финансовой выгоды от застройщика», - соглашается директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Однако, по его словам, явление отражает уровень лояльности в отношениях между застройщиком и покупателями.
Юристы смотрят на эту проблему иначе. По словам эксперта Московской коллегии адвокатов «Арбат» Натальи Никольской, потребительский экстремизм связан с деятельностью недобросовестных юристов, которые навязывают дольщикам нечестные приемы. «Мы столкнулись с интересным феноменом. В среднем около 30% дольщиков идут в суд в случае просрочки. Но по одному из объектов нашего клиента судиться стали 70%! Дело в том, что «юристы-экстремисты» получили доступ к базе данных дольщиков. Они обзванивали всех дольщиков из базы и уговаривали их пойти в суд», - рассказывает Наталья Никольская.
Эксперты не исключают, что по мере перехода отрасли на проектное финансирование возможностей для манипуляций на рынке новостроек станет меньше. «Начнем с того, что сегодня на эскроу-счета перешло не более 20% новостроек, в основном на ранних стадиях строительства, и этих застройщиков банки проверяли чуть ли не под микроскопом. Поэтому там, где есть переход на проектное финансирование, потребительского терроризма нет. Рано. Подождать надо один-два года», - поясняет ведущий аналитик портала BN.ru Ольга Романова.
Конечно, со временем адаптируют свои схемы к новым реалиям. Но на выручку застройщикам придут банковские юридические службы, уже имеющие отлаженные кейсы противостояния ушлым юристам-вымогателям.
Так что, собираясь подавать в суд на застройщика, не стоит сгущать краски. Если компания выполняет свои обязанности в срок и без серьезных нарушений, она вполне заслуживает того, чтобы работать, не отвлекаясь на судебные тяжбы.