Сразу оговоримся – на фоне глобальных изменений, которые грядут на рынке новостроек в связи с отменой долевого строительства, пенсионная реформа и повышение НДС – это лишь дополнительные параметры реальности, в которой придется жить и работать всем россиянам. Эти изменения отразятся на всех отраслях и аспектах жизни, так что рынок недвижимости в этом случае просто не останется в стороне.
Фото: living.ru
Повышение НДС: очередная новость с пометкой «цены станут выше»
Эксперты считают, что плоды повышения НДС рынок новостроек начнет пожинать со следующего года. Хотя прямой зависимости между реформой и стоимостью лотов в новостройках нет, поскольку квартира при покупке не облагается НДС, цены на квартиры могут вырасти как следствие увеличения расходов застройщиков. «Повышение НДС предсказуемо скажется на строительной сфере, поскольку подорожает порядка 50% всех услуг и товаров, которые используют девелоперы при реализации проектов жилищного строительства, т.е. все те, кто работает с НДС. Рост цен поставщиков составит около 2-3%, что повлияет на себестоимость, а значит, в конечном счете, отразится на ценах в новостройках для конечных покупателей», - считает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group.
Как сильно вырастут цены и вырастут ли вообще, пока что непонятно, а мнения экспертов на этот счет сильно разошлись.
Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» считает, что увеличение налога всего на 2% по цепочке транзакций может вызвать рост себестоимости до 10%. «В данном случае большинство застройщиков может оказаться в ситуации, когда в рамках высокой конкуренции придется либо снижать качество проектов, поскольку с нулевой маржой работать невыгодно, либо повышать цены», - считает он.
Фото: living.ru
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» оценивает динамику прироста цен на квартиры в 2-3%, но добавляет, что в перспективе, с учетом всех грядущих перемен цены вырастут намного больше: «Боюсь представить, сколько в конечном счете будет стоить жилье, если после отменны ДДУ цена метра вырастет на 10-20%, плюс обязательная отделка, у которой диапазон цен 5-15 тыс. руб. за кв. м (масс-маркет)». Алексей Ходасевич, генеральный директор «В-Подряде» считает, что повышение цен будет незначительным: в районе 0,5%. Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, предполагает, что увеличение расходов у некоторых застройщиков выразится в сокращении скидок или даже в частичном отказе от них, что фактически означает рост цен.
Увеличение НДС также не лучшим образом скажется на платежеспособности населения – товары для конечного потребителя подорожают, а точнее подорожают еще больше. «Мы последние годы и без повышения НДС наблюдаем стабильный рост цен на товары первой необходимости, а после увеличение НДС до 20% все сразу станет дороже. Доходы россиян, к сожалению, не показывают такую стремительную динамику, так что покупка жилья станет еще более дорогим удовольствием», - отмечает Алексей Ходасевич, генеральный директор «В-Подряде». В результате может скорректироваться не только объем спроса, но и его параметры: «Интерес потребителей вновь будет смещаться в сторону наиболее компактных и дешевых квартир», - прогнозирует Наталия Нестерова, коммерческий директор компании «Тройка РЭД».
По мнению господина Ходасевича, повышение НДС увеличивает инфляционные ожидания, а в связи с этим ЦБ отказался от дальнейшего снижения ключевой ставки. А значит, обещанного снижения процента по ипотеке тоже ждать не стоит. «8%, которые все ждут, скорее всего, так и останутся пока недостижимой целью на бумаге», - считает он.
Максим Никитин, исполнительный директор ЖК «Мечта», предупреждает, что для жителей уже построенных домов, вырастут все коммунальные платежи, поскольку «для управляющих компаний вырастет стоимость обслуживания объектов, потому что для них речь идет также о закупке техники, расходных материалов, зеленых насаждений».
Фото: living.ru
Сколько процентов ценам на квартиры добавит именно повышение НДС, оценить точно будет сложно. Но эта новость – одна из нескольких за последние два года, которые участники рынка оценивают как повод для повышения цен на жилье. Поэтому вполне вероятно, что со следующего года динамика стоимости квартир станет более ярко выраженной.
Пенсионная реформа: новые ипотечные программы и снижение спросаПенсионная реформа может оказать как позитивные, так и негативные эффекты на рынок новостроек. Положительный момент связан с появлением новых ипотечных программ и увеличением числа потенциальных заемщиков. «Ипотечные программы должны стать длиннее пропорционально увеличению трудового стажа, в среднем на 3-5 лет. В целом спрос на ипотеку среди пенсионеров ненамного превышает предложение, но всё же определённого процента отказов благодаря увеличению трудовой деятельности удастся избежать. Можно говорить о потенциальных 1-2% новых заёмщиках. Однако в полной мере изменения удастся почувствовать примерно в пятнадцати-двадцатилетней перспективе, т.к. действующий проект реформы подразумевает поэтапное повышение пенсионного возраста вплоть до 2034 года», - комментирует Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ - Супермаркет недвижимости».
О негативных моментах рассказа Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»: «Прежде всего, пенсионная реформа скажется негативно на уровне зарплат всех наемных работников, так как объем рынка рабочей силы возрастет, а значит, снизится средний уровень заработка. Учитывая тот факт, что доходы населения уже упали примерно на 30% со времен начала кризиса 2014 года, такое финансовое положение, а также высокие риски увольнения будут сдерживать людей от того, чтобы брать ипотечные кредиты. Особенно уязвимой станет молодежь и люди среднего возраста, так как более поздний уход на пенсию пожилых людей затормозит карьерный рост нижестоящих кадров. Есть еще один возможный негативный эффект, который повлияет на молодых покупателей жилья. Не секрет, что сегодня многие молодые семьи экономят на детских садах благодаря бабушкам и дедушкам, которые на пенсии имеют возможность присматривать за детьми. Теперь этот ресурс молодая семья теряет, а это значит, что ее расходы вырастут, а покупательская способность – снизится».
Фото: living.ru
Антон Ширяев, заместитель генерального директора по продажам ГК «Сибпромстрой», предполагает, что косвенным образом пенсионная реформа может спровоцировать приток инвестиций в отрасль: «Если говорить не эмоциональными понятиями, а экономическими, то повышение пенсионного возраста в теории означает рост количества работоспособного населения в стране и увеличение платежеспособности в целом. На наш взгляд, эта прибавка будет не слишком значительной. Например, в самом популярном сегменте жилья – эконом-классе – большинство покупателей – это работоспособное молодое население. Скорее можно ожидать увеличение интереса к отрасли со стороны институциональных инвесторов. Пенсионного фонда, например. Большее число работающего населения означает большее количество пенсионных отчислений в фонд. Эти средства вполне могут быть вложены в недвижимость», - прогнозирует эксперт.
Новые законодательные инициативы – это, по сути, очередные экономические обременения для населения и бизнеса. И их глобальное следствие – снижение качества жизни в стране. А значит, платежеспособности населения и уровня доступности жилья в целом.