Застройщики зашли в поселок Шушары ярко: рядом с неказистыми панельками и хрущевками стали появляться разноцветные дома с граффити, новые зоны отдыха и игровые площадки. Но чем дальше удалялись стройкомпании в шушарские поля, тем более однообразной и высотной становилась застройка. До КАДа еще далеко, но промежуточные итоги пятнадцатилетней работы застройщиков в этой локации уже можно подвести: много, очень много недорогих квадратных метров, чуть меньше коммерческой инфраструктуры и острый дефицит социальной. LIVING все подсчитал.
Массовая застройка Шушар началась в 2004-2005 гг. Застройщики устремились осваивать поля между КАД, Витебским проспектом и границей поселка – около 702 га новых земель.
О том, насколько стремительно застраивались Шушары, как нельзя лучше говорят официальные данные о росте численности населения. Так, в 2002 в МО Шушары проживало 15,8 тыс. человек, уже в 2010, когда начали сдавать первые корпуса новых ЖК, – 22,5 тыс., в 2019 этот показатель вырос почти в 4 раза – до 85 тыс. человек. Правда, стоит оговориться, что данные относятся к МО Шушары, границы которого несколько шире поселка. Тем не менее, основная застройка сосредоточена именно в населенном пункте, а значит, и прирост населения связан с вводом в эксплуатацию шушарских новостроек. В сданных новостройках, по подсчетам аналитиков LIVING, проживают приблизительно 24 000 человек. Строящиеся дома добавят поселку еще 11 000 человек. В итоге – 35 тыс. новых жителей.
Как в Янино, только с городской регистрацией
В Шушарах строится четыре жилых комплекса, еще четыре завершены. Основным застройщиком территорий изначально была СК «Дальпитерстрой», она и по сей день остается в лидерах. По данным LIVING, из 9 000 строящихся квартир 5 000 – от «Дальпитерстроя». Компания возводит, пожалуй, один из самых масштабных комплексов Петербурга – ЖК «Шушары», количество сданных корпусов которого уже невозможно подсчитать. Остальные «квадраты» распределились между UP-кварталом «Московский» от ГК ФСК, ЖК All inclusive от холдинга «Аквилон Инвест» и ЖК «Аэросити» от «Лидер Групп». На LIVING можно посмотреть рейтинг этих объектов, планировки и узнать цены. «Сейчас минимальная стоимость квартир составляет примерно 2 млн руб. Студии 22-23 кв. м по таким ценам предлагаются в ЖК «Аэросити» и ЖК UP-квартал «Московский». Однако самые недорогие квартиры можно найти в ЖК «Шушары» - за те же 2-2,2 млн руб. можно купить полноценную однушку 34 кв. м. Это 65 000 руб. за «квадрат», что сопоставимо с ценами на новостройки, например, Янино. Однако в Шушарах все же покупатели получат городскую регистрацию», - отмечают эксперты LIVING.
Однако городская прописка – не единственный и далеко не самый главный критерий выбор новостройки. Не менее важна квартирография жилых комплексов в целом в локации – чем больше небольших студий и однушек, тем больше в доме будет арендаторов и временных жильцов, потому что такие квартиры, как правило, покупают на вырост. И наоборот, большое количество просторных семейных квартир говорит о том, что застройщик нацелен на семейных покупателей, которые подбирают квартиру на перспективу.
Какие квартиры строят в Шушарах?
Почти половина строящегося жилья в Шушарах – это однушки, их 47% в общем объеме предложения, еще 22% приходится на студии. В итоге, небольшие по метражу квартиры занимают почти 70% квартирографии шушарских новостроек. На просторные «семейные» квартиры (двушки и трешки) остается всего 31%.
Если рассматривать детально, среди сданных новостроек самая малометражная квартирография представлена в «Доме на Школьной» от ГК «Полис Групп»: из 135 квартир 120 – это однушки и студии. При этом ни в одной из сданных новостроек доля крупногабаритного жилья не доходит даже до половины объема квартирографии. Меньше всего малогабаритных квартир в сданных корпусах ЖК «Шушары», но и там этот показатель высок – 61% студий и однушек.
В строящихся домах, по данным LIVING, ситуация несколько лучше – появился комплекс, где просторные планировки взяли верх над студиями и однушками: в ЖК «Аэросити» доля небольших квартир составляет 45%. В то же время, в ЖК All inclusive – этот показатель достигает 88%: на 1584 квартиры приходится 1402 однушки и студии.
Эксперты LIVING подсчитали, что средняя площадь квартир в новостройках Шушар варьируется от 30 до 47 кв. м. Минимальный показатель зафиксирован в ЖК All inclusive. В ЖК «Шушары» и UP-квартале «Московский» – средний метраж квартир составляет 47 кв. м и 40 кв. м соответственно.
«Не менее важным показателем комфортности проживания является коэффициент застройки территории. Нормативный показатель не должен превышать 0,4. При этом в уже построенных ЖК «Юнион» и «Доме на Школьной» он составляет 0,5 и 0,6 соответственно. Это означает, что территория для отдыха и прогулок жителей ЖК сильно сокращена», - отмечают эксперты LIVING`а. А ведь комфорт проживания не ограничивается стенами квартиры. Помимо удобной планировки, качественно построенного дома, жителям необходимы детсады, школы и медучреждения. Желательно рядом с домом.
Социнфраструктура: дефицит по всем фронтам
Сухая статистика гласит: сейчас в Шушарах работают четыре детсада и две школы. Много это или мало, помогут разобраться аналитика LIVING`а и местные жители.
Регулярные пикеты и митинги шушарцов говорят сами за себя. Жители выходили на улицу с плакатами в 2014, 2016, 2018 и 2019 гг. И каждый раз требования схожи: введение моратория на застройку до решения инфраструктурных проблем.
Лишенные эмоций цифры LIVING`а подтверждают катастрофическую ситуацию с инфраструктурой в Шушарах. Четыре открытых детсада рассчитаны на 1 055 мест. Хотя по нормативам (РНГП), исходя из количества проживающих в новостройках, должно быть не менее 1 460 мест. Но то ли протесты жителей, то ли просьбы отчаявшихся родителей повлияли на то, что учреждения расширили, и вместо положенной тысячи детсады посещают 1 758 детей.
Две школы Шушар – новая и старая – рассчитаны на 1 925 учащихся, однако на деле в них обучаются 3 073 человек.
«Новых школ застройщики не строят с 2015 года, полноценных детских садов – с 2012-го, все обещания и соглашения по строительству инфраструктуры не исполняются», – вторят в соцсетях местные жители, добавляя, что классы в школах переполнены до 41 ребенка, а в детсады просто не попасть. В такой ситуации жители Шушар вынуждены возить своих детей в образовательные учреждения соседних районов либо в другой конец Пушкинского района, затрачивая на дорогу из-за пробок минимум 1-1,5 часа.
С медициной ситуация мало отличается. По данным LIVING`а, на 23 930 жителей должно быть медицинских учреждений на 823 посещения в смену – таковы требования региональных нормативов. По факту поликлиники и станции скорой помощи в поселке нет. В Шушарах работают только три амбулатории общей проектной мощностью 260 посещений в смену, которые фактически принимают за смену 395 пациентов. Построить же поликлинику, по словам активистов, власти и застройщик «Дальпитерстрой» обещают с 2013-го.
Обещания, обещания…
Александр Беглов заявил о появлении в Шушарах к 2021-му семи образовательных учреждений и двух поликлиник. В этом году, по словам градоначальника, завершены межевание и постановка на кадастровый учет двух земельных участков на Новгородском проспекте. Один участок предназначен под общеобразовательную школу на 1650 учащихся, второй – под дошкольное учреждение на 320 малышей.
В будущем году власти намерены приобрести в городскую собственность помещение для детсада на 105 мест на Московском шоссе и выкупить под ДОУ еще три нежилых помещения. В 2021-м в собственность Петербурга на возмездной основе должен быть передан детсад на 320 мест на Школьной улице.
До конца 2019-го город планирует выкупить у застройщика нежилые помещения для детской городской поликлиники на Вилеровском переулке, 8. А к 2021-му на территории предприятия «Шушары» заявлена новая поликлиника для взрослых на 650 посещений в смену.
Но пока это обещания, новостройки продолжают вводить в эксплуатацию и заселять.