LIVING - это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры
  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр
ГлавнаяЭкспертизаИсследованияКак формируются районы новостроек: Кудрово

Как формируются районы новостроек: Кудрово

За последнее время в Петербурге и его окрестностях сформировалось несколько масштабных микрорайонов новостроек. Некоторые из них выросли буквально в чистом поле и вполне претендуют на вновь образованные города-спутники. Однако насколько застройщики позаботились о комфортности проживания в этих локациях? Аналитики LIVING разобрались в этом вопросе, изучив районы массовой застройки Петербурга и Ленобласти, первым из которых стал город Кудрово.

LIVING проанализировал основные параметры земельных наделов, где строятся или уже построены жилые комплексы, изучил квартирографию новостроек, наличие социальной инфраструктуры. Кроме того, аналитики сравнили информацию, предоставленную в действующих генеральных планах и проектах планировки территорий. В итоге каждая локация массовой застройки была оценена по шести критериям: плотность населения, характеристики участков застройки, квартирография, детская инфраструктура, медицинские учреждения и обеспеченность жилых комплексов парковками. Полученные данные наглядно показывают, какие из локаций новостроек претендует на город-сад, а где формируется мина замедленного действия в виде будущего гетто-района. Первой локацией, которая попала под пристальное внимание LIVING, стал город Кудрово.

Из деревни в город

Планы по масштабному строительству на месте небольшой деревни на границе города и области зародились еще в советское время. Согласно Генплану Ленинграда 1972 года, рядом с Невским районом города предполагалось построить новые жилые кварталы по примеру соседнего Веселого Поселка. Но началась перестройка, проект был отменён и забыт. И лишь в конце «нулевых» на деревенских просторах появились первые строительные краны – застройка началась с жилых комплексов «Новый Оккервиль» и на тот момент единого масштабного проекта «Семь Столиц». На сегодняшний день в Кудрово сдано более 2 млн кв. м жилой недвижимости. В 2018 году бывшая деревня наконец получила статус города.

Предполагаемое число жителей в сданных ЖК в Кудрово. Данные на II квартал 2019 года. Источник: LIVING

Внеплановый прирост

По состоянию на конец 2018 года в Кудрово официально зарегистрировано 32453 человека. Однако по неофициальным данным в новостройках новоиспеченного города проживает более 100 тыс. человек. Эти данные отчасти подтверждают аналитики LIVING – сданные новостройки Кудрово рассчитаны почти на 71 тыс. жителей. Эта цифра в ближайшее время увеличится благодаря вводу в эксплуатацию новых жилых комплексов – на разных стадиях строительства сейчас находится почти полмиллиона «квадратов» жилья для 15,8 тыс. жильцов.

Источник: LIVING

Кстати, официально прирост населения Кудрово до 2035 года планируется на уровне 5,85 тыс. человек – такие данные содержатся в измененном Генеральном плане. Очевидно, что эти цифры не имеют ничего общего с действительностью, т.к. только за несколько ближайших лет новоселье отметят около 15 тыс. новых жителей Кудрово.

Пространство для жизни

Одним из важных показателей комфортности жилого комплекса является площадь дворовой территории – то пространство, которое застройщик предусмотрел для прогулок и отдыха жителей. Эксперты LIVING подсчитали коэффициент застройки (отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка), который характеризует придомовую территорию. Оказалось, что участок жилого комплекса «Архитектор» от «Строительный Трест» будет занят сооружениями на 68% - это самый застроенный участок в локации. На втором месте ЖК «Березовая роща» от «Полис Групп» - 41%. При этом самым просторный двор у жителей «Флагмана» и ЖК «ID Кудрово».

Коэффициент застройки ЖК Кудрово. Источник: LIVING

Как оказалось, самые просторные дворы запроектированы в ЖК «Кудров-Хаус», ЖК «Флагман», ЖК «Вена», ЖК «Австрийский квартал» и ЖК «Вернисаж». В то же время в ЖК «Архитектор» девелопер постарался максимально застроить участок – территория комплекса будет на 68% занята зданиями, что является самым высоким показателем плотности в Кудрово. Большая площадь застройки наблюдается и в ЖК «Березовая роща».

По словам архитектурного критика Марии Элькиной, довольно высокая плотность застройки сама по себе не является негативным фактором: обслуживание и аренда помещений становятся дешевле, так как площади занимают меньшее количество дорогой земли. Проблемой в Кудрово является то, каким образом застройка спланирована, уверена эксперт.

«Планировка кварталов там совершенно дикая и неудобная для человека. Потому и плотность выглядит там негативно, - говорит эксперт. - В Кудрово нет города в классическом понимании этого слова: там нет улиц, на которых происходит социальная жизнь, где люди встречаются, общаются, заходят в магазины и заведения. Там не улицы, а просто дороги и тротуары. А ведь жизнь города проходит и за пределами зданий, чего почти нет в Кудрово».

Метраж квартиры: кто меньше

Квартирография – один из важнейших факторов при выборе жилья, на который не всегда обращают внимание покупатели. Казалось бы, каждый подбирает планировку под себя, и какая разница, какие квартиры расположены за стенкой, а уж тем более в соседнем доме? Однако разница есть. И большая.

В первую очередь, состав квартирографии определяет контингент жителей новостройки – если комплекс по большей части состоит из студий, вероятнее, соседи будут постоянно меняться, т.к. такие квартиры, как правило, покупают под сдачу или как временный вариант. Если же в квартирографии преобладают просторные планировки, скорее всего, новостройку предпочтут семьи, покупающие жилье с расчетом на длительный срок проживания. Исходя из этого, формируется не только среда проживания в комплексе, но и в целом в локации.

LIVING, проанализировав квартирографию сданных и строящихся комплексов Кудрово, выявил, что более 70% квартир в комплексах областного города – студии и однокомнатные варианты (30% и 41% соответственно). Лишь 28% квартирографии отведено под семейные просторные планировки.

Источник: LIVING

«Большое количество студий и однокомнатных квартир создает неустойчивую и неоднородную среду обитания в локации», - отмечают аналитики LIVING.

Согласен с этим и заслуженный архитектор России, доцент СПбГАСУ Владимир Линов. По его словам, подобная квартирография неблагоприятна с точки зрения социальных отношений между жителями, как внутри дома, так и на прилегающих территориях. Малое количество «семейных» квартир говорит о том, что в Кудрово проживают не так много пар с детьми, а общение проживающих в одном доме или квартале родителей на темы, связанные с воспитанием и здоровьем их детей, совместные прогулки с колясками укрепляют социальные связи.

Наиболее семейно-ориентированным застройщиком в Кудрово оказался «Строительный трест» - в ЖК «Капитал» нет студий, а доля небольших однушек не превышает 46%. В соседнем жилом комплексе «Новый Оккервиль» также практически сохраняется паритет доли небольших и многокомнатных квартир (53% против 47%), а в ЖК «Вена» и ЖК «Европейский» она не превышает 59%. В оставшихся десяти новостройках студии и однушки значительно превалируют. Так, квартирография ЖК «Вернисаж» на 90% состоит из таких планировок. Недалеко от него ушли и ЖК «Березовая роща» (87%), ЖК «Лондон» (84%), ЖК «Флагман» (82%).

Доля малогабаритных квартир в сданных ЖК в Кудрово. Источник: LIVING

В строящихся жилых комплексах компании остались верны своим принципам. Квартирография, ориентированная на семейного покупателя, сохраняется в возводимых корпусах ЖК «Капитал» и ЖК «Новый Оккервиль». Просторные квартиры также преобладают в квартирографии ЖК «Архитектор». Лидерами по количеству небольшого жилья стали ЖК «Парклэнд» (95%) и ЖК «Геометрия» (80%).

Доля малогабаритных квартир в строящихся ЖК в Кудрово. Источник: LIVING

В очередь становись

Безусловно, для семейных покупателей наличие детской инфраструктуры – один из ключевых факторов при выборе жилья. Сейчас в Кудрово действует более десятка муниципальных и частных детсадов, открыто три школы – одна из них считается самой крупной на Северо-Западе. При внешнем благополучии картина с детскими учреждениями не столь радужная.

Например, попасть в школу, расположенную в ЖК «Новый Оккервиль» детям южного Кудрово непросто. Как рассказали LIVING местные жители, детей принимают в два этапа. Сначала зачисляются проживающие на закрепленных территориях, то есть территориях района, за которыми закреплена общеобразовательная организация. В случае со школой в северном Кудрово органы местного самоуправления Ленобласти к закрепленной территории отнесли Ленинградскую улицу, проспект Строителей, Каштановую аллею, Областную улицу и деревню Новосергиевку. И от жителей домов на этих улицах заявления принимаются в первую очередь. Далее, если остаются места, рассматриваются заявки от остальных желающих.

В свою очередь, LIVING проанализировал ситуацию с общим количеством мест в детских учреждениях. Так, согласно региональным нормативам на 1000 жителей Кудрово должно приходиться 91 место в школах и 60 мест в детских садах. Исходя из реального количества проживающих в городе – это, по самым оптимистичным подсчетам, 71 000 человек, сейчас в детсадах Кудрово должно быть 4 257, а в школах 6 457 мест. Однако фактическое количество мест в школах меньше почти в два раза (3331 мест), а в школах – в три (1444 мест). При этом проектная мощность существующей детской инфраструктуры рассчитана на еще меньше мест. Например, в школах сейчас учится на 34% больше детей, чем было задумано при строительстве зданий этих учебных заведений (3331 вместо 2475 учащихся), т.е. помещения изначально не приспособлены для такого количества учащихся. В детских садах воспитанников на 47% больше, чем планировалось (1444 вместо 980 воспитанников).

Источник: LIVING

В перспективе, по тем же нормативам при предполагаемой расчетной численности населения в 86846 человек потребуется 7903 мест в школах и 5211 место в садиках. При этом сейчас школы в Кудрово не строятся, только детсады. Хотя в актуальном изменении в Генеральный план Кудрово до 2035 года значится возведение школ на 7850 мест, а также детсадов на 3325 мест. Однако этого все равно будет недостаточно с учетом заселения всех строящихся комплексов. Как рассказала жительница Кудрово Виктория Шапиро, еще одна школа появится не раньше, чем через 2 года.

В Кудрово наблюдается дефицит и медицинской инфраструктуры. Сейчас в городе открыто два медицинских учреждения, оба расположены в северном Кудрово и рассчитаны в сумме на 250 посещений в смену. Согласно региональным нормативам, мощность медучреждений в Ленобласти должна составлять 18,5 посещения в смену на 1000 жителей. При этом проживающие сейчас в Кудрово 70 957 жителей должны быть обеспечены медцентрами общей мощностью 1312 посещений в смену. Очевидно, что два небольших учреждения не справляются с такой нагрузкой.

Источник: LIVING

«В Кудрово есть пункт скорой медицинской помощи, и врачи могут добраться до всех жилых комплексов за довольно короткий промежуток времени. Но отсутствует больница, а ехать к узким специалистам во Всеволожск очень проблематично. Вообще, социальной инфраструктуры очень не хватает. До сих пор нет обещанного пункта полиции на «спальник» с 70-тысячным населением», - рассказала LIVING местная жительница Светлана Смирнова.

В апреле власти Ленобласти сообщили, что в конце 2019 года начнутся работы по возведению поликлиники на 600 посещений. Однако достроят ее не раньше 2022 года.

Некоторые жители Кудрово бурно обсуждают в Сети предложение главврача Всеволожской ЦКБ Константина Шипачева. Он посоветовал новоселам активнее регистрироваться в квартирах, чтобы официальное количество жителей достигло более высоких отметок. Так, для проектирования полноценной больницы официальная численность Кудрово должна составлять 100 тыс. человек, подсчитал Шипачев. Подобная схема больше напоминает принципы сетевого маркетинга и известных финансовых пирамид – «приведи трех друзей», только на кону комфорт, а в некоторых случаях и сохранность здоровья жителей.

Кто избежит парковочных войн

Не менее значимым критерием комфортности проживания является обеспеченность дома парковочными местами. Важно, чтобы жители могли без проблем припарковать машину, и в то же время интересы автомобилистов не ущемляли права пешеходов – дворы не были заставлены машинами, а парковка на газонах и тротуарах была бы невозможной.

Согласно исследованиям LIVING, некоторые застройщики Кудрово вообще не позаботились о паркингах в жилых комплексах. Например, жителям ЖК «Кудров-Хаус», ЖК «Флагман», ЖК «КудроВО» и «Парклэнд» предложено искать места на открытых стоянках и в проездах.

Безусловно, место в паркинге потребует дополнительных расходов, тем не менее, выбор у жителей должен быть. Например, в среднем аренда места на платной открытой стоянке обойдется в 3,5-4 тыс. рублей, в подземном паркинге – 4,5-5,5 тыс. руб.

К слову, ни в одном из жилых комплексов Кудрово нет стопроцентной обеспеченности машино-местами. Наиболее продуманная ситуация с паркингом в ЖК «ID Кудрово» - на 380 квартир приходится 204 машино-места в паркинге. На треть обеспечены паркингом ЖК «Гольфстрим» и ЖК «Архитектор».

Коэффициент обеспеченности платными машино-местами в ЖК Кудрово. Источник: LIVING

Исходя из всех возможных вариантов парковки, включая места на открытых стоянках и на территории внутридворовых проездов, наилучшая ситуация с машино-местами оказалась в ЖК «Европейский парк», ЖК «Капитал», ЖК «Архитектор» и ЖК «Весна 3». Например, в последнем комплексе на 2 тыс. квартир приходится 202 места на открытой стоянке и еще 780 мест в проездах рядом с домами. Коэффициент полной обеспеченности машино-местами рассчитывается путём сложения всех мест: в крытом паркинге, на стоянке и на внутридворовых проездах.

Источник: LIVING

Если суммировать все возможные места для парковки, то только в двух жилых комплексах Кудрово проблема со стоянками авто сводится к минимуму – это ЖК «ID Кудрово» и «Гольфстрим». Застройщики позаботились об автовладельцах: запроектировали подземные паркинги и открытые автостоянки, кроме того, в проездах достаточно места для парковки. Таким образом, более 80% семей в этих комплексах (из расчета один автомобиль на одну квартиру) смогут припарковать личный транспорт рядом с домом. В других жилых комплексах не исключена вероятность парковочных войн. Кстати, не всегда можно рассчитывать на паркинг, которые обозначен в проекте. Как рассказала жительница Кудрово Виктория Шапиро, в ЖК «Прогресс» вместо шестиэтажного паркинга построили трехэтажный, при этом два этажа отвели под коммерческие помещения. «Кто поменял назначение помещения, неизвестно, кто должен был контролировать, также неизвестно», - рассказала Виктория Шапиро.

Отголоски стихийного старта

Чуть более 10 лет понадобилось застройщикам, чтобы возвести рядом с Петербургом настоящий город-спутник. Однако, как показывает аналитика LIVING, пока о формировании комфортной среды в этой локации говорить рано. По-прежнему остро стоит вопрос с обеспеченностью жителей социальной инфраструктурой – мест в детсадах и школах недостаточно, до сих пор в городе нет полноценной поликлиники. Кроме того, большая плотность застройки спровоцировала и другие проблемы локации: жителям не хватает парковочных мест – некоторые застройщики вообще упустили из вида эту опцию, а дворовые пространства многих жилых комплексов настолько малы, что проводить досуг, гулять и общаться с соседями жителям попросту негде. Тем не менее, большую часть этих проблем застройщики постарались учесть в новых проектах, которые сейчас возводятся в Кудрово.

LIVING продолжит изучать локации массовой застройки Петербурга и области. На очереди подробный разбор новостроек на южной окраине города – в поселке Шушары.

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 195027, г. Санкт-Петербург, Магнитогорская ул., д.30, лит. Б., оф. 416,
тел. (812) 337-27-66. [email protected]
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2019 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.