LIVING - это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры
  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияГлавные «корона-мифы» рынка новостроек

Главные «корона-мифы» рынка новостроек

Стоит ли ожидать массового банкротства застройщиков из-за падения спроса на новостройки в связи с пандемией, достроят ли дома в срок, обвалятся ли цены на рынке – все эти вопросы LIVING задал экспертам.

Миф 1. Спрос на новостройки стремится к нулю, застройщикам грозит банкротство

Опасения, что спрос на квартиры в связи с пандемией будет стремиться к нулю, не оправдались. Еще до снятия ограничений спрос начал восстанавливаться, а сейчас, когда открылись офисы продаж и государственные инстанции (МФЦ, нотариусы, банки, офисы продаж застройщиков и пр.) он уверено подбирается к прежним позициям, - уверены эксперты.

По их словам, пик снижения пришелся на апрель, когда большая часть сделок приостановилась из-за не налаженного электронного документооборота. Снижение составило порядка 50-55%. «Весной почти 2 месяца не работали МФЦ. На это время остановилась регистрация около 30-40% наших сделок, которые оказалось невозможно перевести в электронную форму. Теперь подача документов через МФЦ возможна, но очень ограничена, что также замедляет наши бизнес-процессы и отрицательно влияет на получение ликвидности», - рассказала Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».

Кто-то из застройщиков оказался более подготовленным к непредвиденным обстоятельствам, и смогли быстрее адоптироваться к новым условиям работы. Так, в ГК «КВС» полностью дистанционно оформить покупку квартиры можно было еще с марта 2019 года. «В период пандемии мы ни на час не останавливали работу отдела продаж. Особенно важно это было в первую неделю апреля, когда на прием бумаг не работал Росреестр и МФЦ. Сделки можно было регистрировать только онлайн, и у тех компаний, у которых не был настроен электронный документооборот, работа встала. По итогам апреля-мая практически 80% сделок у нас было проведено через онлайн-магазин квартир, без визита в офис», - говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

После апрельского снижения в мае объем спроса на рынке вновь вырос и достиг высоких показателей аналогичного месяца 2019 года. «В целом по рынку объем спроса вырос более, чем на 40% к апрелю. Во многом этому способствовала льготная ипотека со ставкой 6,5%. Если учесть, что июнь традиционно более активный месяц, чем май, то мы ждем дополнительного прироста ипотечных сделок и в целом спроса в первом месяце лета», - прокомментировала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

Напомним, «Ипотека с господдержкой 2020» предлагает купить квартиру в новостройке со ставкой 6,5% годовых вместо обычных 9-10%. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, срок предоставления кредита – до 20 лет. Более подробно об этом LIVING уже писал. Тот факт, что эти условия будут действовать только до ноября этого года, безусловно, подстегивают спрос.

Застройщики подтверждают, что льготная ипотека стала палочкой-выручалочкой для рынка в этот период, и покупатели с удовольствием ей пользуются. Например, в компании Bonava доля сделок с привлечением ипотеки в апреле составляла 52%, а в мае выросла до 60%. В ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в ипотеку приобретается 80% квартир. При этом доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%), - приводит данные Ольга Трошева.

«Сегодня ситуация на рынке уже выровнялась. Наиболее заметные изменения были в начале апреля, когда только стартовали ограничения, но уже во второй половине месяца активность клиентов начала расти. В мае, когда начались выдачи по ипотеке с господдержкой, план продаж мы даже перевыполнили. Спрос у нас сейчас уже вернулся к мартовским показателям. В целом, ситуация в строительной отрасли стабильная, и до конца года никаких негативных изменений мы не прогнозируем», - резюмирует Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

Миф 2. Дома не достроят в срок

Режим самоизоляции изменил и замедлил большинство отраслей. Однако непосредственно строительного процесса жилых комплексов это коснулось в меньшей степени. Работы на стройках в Петербурге и Ленобласти (в отличие от Москвы) не останавливались. Дело в том, что строительство официально относится к «непрерывному производству», этому сегменту было разрешено продолжить работу в прежнем темпе. Застройщики уверяют: новостройки будут введены в срок.

«Надежные петербургские застройщики (входят в ТОП-10 и возводят наибольший объем жилья), не прекращали своей работы в апреле и мае – жилые комплексы строились в прежнем темпе и будут введены в эксплуатацию в плановые сроки», - говорит Ольга Трошева. «В ГК «КВС» все работы идут в рамках графика: и по жилым домам, и по социальным объектам, и по разработке новых жилых комплексов», - присоединяется Анжелика Альшаева.

«Сейчас у некоторых ЖК есть небольшая (до 3 месяцев) задержка сроков ввода, связанная с номинальной работой многих инстанций в период карантина. Как правило, этот вопрос связан со сдвигом сроков получения нужных разрешительных документов, и в данном случае он не критичен. Дома достроятся и будут введены с незначительным опозданием. Если же задержка на уровне года и более, то вопрос не в карантине, а в существенных проблемах самого проекта. То есть вопрос, в первую очередь, в соразмерности заявленных застройщиком задержек», - поясняет нюансы Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела».

Миф 3. Дома на старте продаж сейчас лучше не покупать

Еще один распространенный миф заключается в том, что сейчас опять же из-за падения спроса и непредсказуемой экономической ситуации новостройки с отдаленным сроком сдачи (в 2021-2022 годах) лучше не покупать. Покупателю действительно с опаской смотрят на новостройки на стадии котлована и предпочитают рассмотреть жилье, находящееся на завершающем этапе строительства: «Растет интерес покупателей к ЖК в высокой степени готовности, мы видим это по спросу в наших ЖК «Горки Парк» и «Неоклассика - 2». Приобретая недвижимость «для себя», покупатели сейчас в первую очередь рассматривают квартиры со сроком сдачи в этом году», - говорит Марина Агеева.

Однако стоит помнить, что благодаря нововведениям у покупателей есть надежные защитные механизмы – эскроу-счета. «Уже почти год деньги с покупателей квартир для строительства новых домов застройщики не берет. Их дает банк. Квартиры в домах, на строительство которых деньги дает банк, можно покупать смело. Они возводятся на заемные деньги, расходование которых контролирует банк. Это значит, что дом будет достроен независимо от того, как у застройщика идут продажи», - комментирует Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы».

«По сравнению с предыдущими кризисами, сейчас горожане гораздо больше защищены. Все новые проекты возводятся уже в рамках проектного финансирования – покупатель может купить квартиру через эскроу-счет и получить дополнительную гарантию. При проектном финансировании поступления в стройку стабильны, они идут от банка, который тщательно следит за их целевым использованием. При этом сумма застройщику выдается поэтапно – по мере строительства. Темпы работ в таком случае гораздо меньше зависят от ситуативных колебаний спроса, риски недостроя минимальны. Кроме того, если сдача дома будет задержана больше, чем на полгода, покупатель попросту может забрать свои деньги», - дополняет Анжелика Альшаева.

Миф 4. Рынок ждет обвал цен

В апреле на рынке распространился слух, что в связи с падением спроса рынок ждет обвал цен. Но уже сейчас очевидно, что этого не произойдет. Напротив, цены продолжают понемногу расти. Это связано с рядом факторов.

Во-первых, как мы уже выяснили выше, спрос на самом деле упал не так сильно, а льготная ипотека возвращает его к обычным показателям. Второй момент, важный для ценообразования, - соотношение спроса и предложения. А в связи с введением экскроу-счетов объемы выведения новых проектов на рынок существенно снизились. Объем предложения на рынке по итогам первого квартала составил 4 млн кв. м, что на 15% ниже, чем в среднем в предыдущие годы. За первые месяцы года на рынок было выведено вдвое меньше новых объектов, чем обычно. Таким образом, соотношение спроса и предложения находится в балансе.

Еще один фактор – появление экскроу-счетов, являющееся новым финансовым обременением и обязательством застройщиков перед банками. «Ценообразование согласуется с банком, предоставляющим проектное финансирование, и прописано в кредитном договоре – его нельзя скорректировать в сторону понижения», - поясняет Анжелика Альшаева. Кроме того, необходимость уплачивать проценты банку повышает себестоимость строительства, что не дает застройщику возможности снижать цены на квартиры.

Как видно, опасения о судьбе рынка новостроек в связи с режимом самоизоляции и пандемией оказались преувеличены. Все показатели: продажи, рост цен, вывод на рынок новых жилых комплексов действительно замедлились. Однако благодаря поддержке отрасли льготной ипотекой, введением в практику электронного документооборота, защитным для покупателей механизмам экскроу-счетов кризисная ситуация сказалась на рынке не столь существенно, как можно было предположить, и сейчас ситуация постепенно восстанавливается.

Автор: Евгения Шанина

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, г. Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.37, оф. 10Н,
тел. +7 (965) 033 7592. [email protected]
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2020 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.