Да, вложившись в недвижимость эконом-класса, например, в 2011-2012 годах на старте строительства можно было за строительный цикл получить стопроцентную прибыль, продав квартиру вдвое дороже. Тогда для части застройщиков это вообще был вопрос выживания: не привлечешь дольщиков на старте проекта – можешь его вообще не завершить.
Те времена давно ушли и уже вряд ли вернуться. С переходом на проектное финансирование у девелопера уже нет особой нужды заманивать покупателя суперскидками – стабильное финансирование и так имеется. И все же в среднем на 10-15% квартиры в новостройках по мере готовности дорожают. Принцип здесь такой: жилой комплекс будет построен в любом случае, но чем лучше продаются квартиры, тем ниже для застройщика ставка по проектному финансированию и, стало быть, итоговая прибыль. Так что заинтересовать потенциального дольщика покупать быстрее есть резон.
Что выгоднее
Да, в Петербурге есть примеры, когда девелоперы строят жилье за свой счет, не привлекая деньги банка. Но это встречается крайне редко. Тут можно вспомнить разве что пару корпусов в ЖК «NEWпитер» от «Строительного треста» и ЖК «Идеалист» от «Евростроя». В первом случае это был эксперимент, от которого в итоге отказались, а во втором – небольшой элитный проект, где свои маркетинговые приемы.
Понятно, что большинство проектов в Петербурге реализуется еще по старым правилам – без эскроу-счетов. Но новостроек на котловане среди них нет, в лучшем случае это наполовину готовые объекты, а, значит, много на них не заработаешь.
Возникает и еще один, на первый взгляд, логичный вопрос: зачем непременно вкладывать деньги в стартапы, если можно положить их на депозит, забрать через 2,5 года вместе с процентами и купить готовую квартиру? Но так невыгодно делать тем, кому денег не хватает (пусть даже немного) и в планах ипотека. Ведь на вторичный рынок льготная ставка не распространяется, да и сама программа будет свернута через три месяца.
Кроме того, ставки по депозитам весь год быстро идут вниз и, видимо, продолжат это движение в ближайшие месяцы. Даже 4% годовых – это хорошо по сегодняшним меркам. То есть заработать за 2,5 года можно максимум 10%. На стройке прибыль может быть в полтора раза больше. Правда, это только в Петербурге (и еще, скажем, в Сочи). В Москве цены на первичке стоят на месте уже год, так что жителям столицы, наверное, действительно депозиты больше подходят.
Бизнес-класс на взлёте
Но здесь в первую очередь встает вопрос выбора, причем тщательного. Если раньше действовало простое правило: чем дешевле проект, тем выгоднее в него инвестировать, то теперь это не так. И сотни владельцев квартир в Мурино или Шушарах не дадут соврать: чтобы продавать квартиру совсем без прибыли, они вынуждены их сдавать, хотя изначально этого не планировали.
А вот продуманные проекты в удачных локациях вполне способны принести неплохую прибыль. Тут можно проиллюстрировать свежими цифрами. В первом полугодии цены на первичном рынке Петербурга выросли на 7,2%, а в области – на 4,9%. Прайс – хоть и совсем немного – рос даже в, казалось бы, «мёртвых» из-за коронавируса апреле и мае.
Почему так происходит? В нашем городе заметно сокращается предложение: очень мало выходит на рынок новых проектов. При этом спрос подогревается льготной ипотекой, отсюда неизбежный рост стоимости жилья.
Любопытно, что если в недалеком прошлом быстрее всего дорожали студии, то в январе-июне текущего года рекордсменом по подорожанию выступили… трешки (+9% к декабрю). Даже однушки (+8,1%) прибавил больше, чем самый распространенный пока тип жилья в новостройке (+7,6%).
В сегменте масс-маркет двух- и тем более трехкомнатных квартир обычно немного, а вот в бизнес-классе – полным-полно. А оптимальным для инвестирования нам видится сегмент «комфорт+»: это не совсем «бизнес» ввиду больших объемов квартир (их обычно несколько сотен, может быть даже больше тысячи), тут могут попадаться даже студии (хотя их, как правило, совсем немного), почти всегда это объекты редевелопмента.
Именно в сторону таких проектов сейчас качнулся маятник спроса. Инвесторы особенно интересуются небольшими лотами, например, однушками: да, на них чуть меньше заработаешь в итоге, зато можно быстрее продать.
Интересных проектов такого плана сейчас больше всего в Выборгском и Приморском районах. Тут можно назвать не так давно вышедшие на рынок ЖК «Панорама парк Сосновка» и Svetlana Park (Setl Group), где квартиры разбирают как горячие пирожки, вторую очередь ЖК «Георг Ландрин», целый кластер новостроек возле Чёрной речки: от совсем свежих ЖК «Белый остров» («Базис-СПб») и Domino (Группа «Эталон») до уже известного ЖК «Чёрная речка» от ЦДС, где в продажу выходят свежие очереди. Интересный проект – ЖК «Приморский квартал», там тоже еще строить и строить.
Из других районов выделим перспективный намыв Васильевского острова, где недавно «Группа ЛСР» начала регулярно выводит на рынок новые очереди в своих проектах, объединенных названием «Морская набережная». А также популярную у застройщиков локацию на берегу Охты в Красногвардейском районе. Там тоже есть свой стартап – ЖК Alter от ААG.
Можно было бы еще назвать район рядом с Московскими воротами, где есть множество интересных новостроек, однако ценник там, как нам кажется, немного завышен. Что касается самой популярной локации в городе – Каменки, то здесь царствует классический комфорт-класс и слишком велика конкуренция для серьезного роста цен. К тому же новостроек на котловане почти нет. Можно вспомнить разве что любопытный прежде всего в архитектурном плане ЖК Modum от «Арсенал-Недвижимость». Но там уже на старте продаж квадратный метр стоил очень немало (гораздо выше среднего по микрорайону), так что в плане инвестиций это пример спорный.
Резюмируем: выбор совсем невелик, но он есть. Льготная ипотека пока доступна. Если имеются деньги, то покупать есть что, тем более, риски невелики. Другое дело, что количество людей, у которых есть возможности для покупки квартиры, продолжает снижаться. Но это тема для отдельного материала.