Какой он, жилой пригород в Европе
«Назвать проект можно как угодно, - предупреждает Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы», - деревушками Прованса, лиссабонскими предместьями, пражскими пригородами, манчестерскими кварталами и т.д. Но название будет единственным, что сможет сближать проект с тем местом, которым якобы вдохновился девелопер. Этого, увы, недостаточно. Если застройщик позиционирует свой проект как европейский, то люди должны ощущать себя в нем, как в настоящем европейском пригороде».
«Европейский пригород – это про создание полноценного маленького мира со своей философией и наличием всей необходимой, привычной для человека инфраструктуры: социальной, транспортной, развлекательной», - говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
ЖК «Янила Кантри». Источник: LIVING
Главные ассоциации у потребителя, когда говорят о «европейских пригородах», – это малоэтажность, экологичность, близость к природе, просторная территория с ландшафтным дизайном, современная инженерия. «Секрет популярности такого формата в том, что он избавляет человека от необходимости выбирать между комфортом городской квартиры, с одной стороны, и жизнью среди природы, в тишине и на свежем воздухе – с другой», - добавляет Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI.
Все крупные европейские мегаполисы уже давно ушли от застройки своих пригородов 20-25-этажными высотками в массовом сегменте. Можно привести в пример агломерацию Хельсинки – в городе достаточно плотный и загруженный деловой центр, но после работы большинство жителей через систему скоростных магистралей выезжает домой в свои загородные дома. «Мы еще только на пути к комфортному образу жизни, к переоценке девелоперского продукта, к мотивирующей среде проживания и формированию однородного комьюнити за пределами города, ближе к природе», - считает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.
Европа в петербургских предместьях
Тем не менее, проекты, которые строятся по условным канонам европейских пригородов, все же есть. Несколько петербургских застройщиков даже специализируются на этом формате. Например, ГК «Ленстройтрест» возводит малоэтажные жилые проекты в пригородах Петербурга. Крупнейший из них – «Янила Кантри» в Янино. Ставка сделана на жилье малой и средней этажности, развитую внутреннюю инфраструктуру, комплексное благоустройство и создание центров притяжения для жителей. «Мы стараемся максимально разнообразить среду, чтобы каждый мог выбрать квартиру, занятие и образ жизни, к которому он склонен», - комментирует Ян Фельдман.
Другой проект компании – квартал «IQ Гатчина». Он возводится по проекту шведского архитектора Йоханнеса Товатта. Первая очередь уже заселена. На первых этажах сданных домов расположены магазины и другие учреждения сферы услуг. На территории квартала построен и введен в эксплуатацию детский сад на 120 мест, есть игровые и спортивные площадки. Во дворах обустроены прогулочные и велодорожки. Для владельцев машин предусмотрена автостоянка за пределами квартала. Сейчас «Ленстройтрест» ведет строительство второй очереди и одного из двух корпусов третьей очереди «IQ Гатчина». Их планируют завершить до конца 2020 года.
На текущий момент стоимость квартир в квартале «IQ Гатчина» стартует от 1,984 млн рублей при 100% оплате, в голландском квартале «Янила Кантри» – от 1,857 млн рублей при 100% оплате.
Также компания возводит ЖК «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Во всех своих проектах застройщик придерживается концепции безопасной среды: территория огорожена и закрыта от посторонних, дворы патрулируют сотрудники охраны, зоны отдыха жителей отделены от проездов и парковок авто.
ЖК «Юттери». Источник: LIVING
Подобный проект есть и у Группы RBI – ЖК EcoCity строится во Всеволожском районе в 7 км от Петербурга. Средняя цена квадратного метра составляет 90 тыс. рублей. В соседнем поселке Mistola Hills, который уже сдан, возводится муниципальный детский сад, есть продуктовый магазин в составе первой очереди проекта.
В Пушкинском районе Петербурга есть несколько среднеэтажных комплексов, строящихся в традиционном финском стиле. ЖК INKERI от компании «ЮИТ Санкт-Петербург» предлагает разнообразные квартиры от студий до трехкомнатных. Стоимость начинается от 2,5 млн руб. Пятиэтажные дома возводятся по кирпично-монолитной технологии. Квартиры передаются как с чистовой, так и с предчистовой отделкой. На верхних этажах предусмотрены мансардные планировки. По соседству компания ГК ФСК возводит внешне схожий с INKERI UP-квартал «Пушкинский», идентичность комплексов неудивительна – застройщик приобрел у «ЮИТ Санкт-Петербург» участок под застройку вместе с проектом. Цены также похожи – стоимость студии стартует от 2,2 млн руб. Квартиры передаются с предчистовой отделкой.
Также на южной окраине Петербурга – рядом с новым выставочным комплексов «Экспофорум», вдоль Петербургского шоссе возводится микрорайон средне- и малоэтажных комплексов. ЖК «Экспоград» имеет несколько очередей: «Экспоград», «Экспоград 2» и «Экспоград 3», все их возводит компания «Вита». Однако застройщик уже задержал сроки сдачи по первой очереди – первый «Экспоград» должны были сдать в конце 2018-ого. LIVING побывал на предварительном осмотре квартиры, как оказалось, застройщику предстоит еще многое доделать в новом доме. Тем не менее, дома строятся, причем стоимость в проекте – самая доступная из всех предложений в этой локации. Например, студия 19 кв. м в ЖК «Экспоград 2» обойдется в 1,8 млн рублей. Сдать его обещают в конце 2021 года, но стоит учитывать, что застройщик не соблюдает заявленные сроки.
Также рядом возводятся ЖК «СолнцеPark» от компании «Аквилон-Инвест». Стоимость квартир в этом проекте выше, студии предлагаются от 2,8 млн руб. Однако дома уже сданы, так что никаких рисков – квартиры продаются по договорам купли-продажи. Комплекс состоит из двух 5-этажных корпусов. Жилье также, как и в предыдущих комплексах, передается с предчиствой отделкой.
Еще один комплекс в этом же микрорайоне возводит компания «Терминал-Ресурс» - шесть очередей «Образцового квартала». Высотность домов также небольшая – 5 этажей. Квартиру можно купить как в сданном, так и в строящемся корпусах. Стоимость студии 23 кв. м составляет 2,5 млн рублей. Из особенностей новостройки – квартиры с теплыми водяными полами от финской компании Uponor.
Недостаток локации – удаленность от Петербурга, при том, что в микрорайоне пока практически нет инфраструктуры.
ЖК Gröna Lund, приусадебный участок. Источник: LIVING
Жилые кварталы в шведском стиле можно найти в Ленобласти – недалеко от Всеволожска. Компания Bonava продолжает строительство ЖК Gröna Lund. Часть проекта уже сдана – это семиэтажные корпуса с остекленными глубокими балконами. На выбор предлагаются квартиры от студий до трёхкомнатных, некоторые из них оборудованы саунами. На первом этаже к жилью прилагается приусадебный участок. На территории комплекса уже открыт детский сад на 240 воспитанников. Но инфраструктуры все же не хватает – без личного транспорта будет непросто.
Проблемы и перспективы формата
Несмотря на то, что формат имеет ряд очевидных преимуществ: низкая плотность населения, экологичность, концептуальность, европейские пригороды оказываются в меньшинстве, причем как у застройщиков, так и у покупателей.
Основных причин, по словам экспертов, две. Первая – неудовлетворительная транспортная доступность некоторых проектов. «К минусам можно отнести недостаточно развитую дорожную сеть в некоторых районах Ленинградской области, что способствует возникновению пробок. Кроме того, некоторые пригороды еще испытывают нехватку инфраструктурных объектов», - отмечает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
«Что пока еще может отпугивать покупателей от покупки жилья за городом? Необходимость добираться до города. Считается, что 60-80 минут – максимальное время, в течение которого человек может ежедневно добираться до места работы и обратно на личном авто, не испытывая дискомфорта. Но на самом деле в некоторых спальных районах города и ближайшем «закадье» есть локации с проблемной транспортной ситуацией, и удачно расположенные загородные проекты в сравнении с ними часто даже выигрывают с точки зрения времени, необходимого на то, чтобы добраться до работы. Например, от наших малоэтажных загородных поселков – 15-20 минут на транспорте до метро «Парнас» и 40-45 минут на автомобиле до центра Петербурга», - говорит Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI.
ЖК «Экспоград». Источник: LIVING
Вторая причина – это более высокая стоимость таких объектов из-за малоэтажного формата застройки. «Большинство объектов с подобными характеристиками на 15-20% дороже локационных конкурентов, соответственно большого количества таких объектов на рынке нет, хотя продажи в них идут хорошими темпами», - комментирует Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
Малоэтажные же проекты, цены в которых на старте продаж были сильно ниже рыночных, так и не сумели реализоваться. «Многие из них, особенно на областных территориях, превратились в знаменитые долгострои – «Итальянский квартал» и «Шотландия» от Navis Development Group, Yolkki Village от «Гранд строй», «Ванино» от «Тареала», «Близкое» от «Петростиля» и многие другие», - комментирует ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» считает, что такие проекты в пригородах отвечают современному запросу покупателей, поэтому в ближайшие годы их количество будет расти: «Критерий комфортности проживания устойчиво набирает вес и выходит в топовые позиции. Сегодняшнего покупателя уже не устраивают просто стоящие рядом дома с квартирами стандартных планировок и с парой детских площадок во дворе. Даже несмотря на ограниченный бюджет, он хочет жить в комфортной среде».