Двухуровневые квартиры в новых домах стоят совсем недешево, и, тем не менее, вызывают у потенциальных покупателей стабильный интерес. LIVING разобрался, в чем плюсы и минусы двухэтажного городского жилья, и можно ли считать такую квартиру выгодной инвестицией.
Двухэтажная цена
Объем предложения двухэтажных квартир в новостройках Санкт-Петербурга невысок: по оценкам аналитиков, он составляет не более 1% от общего количества выставленного на продажу жилья на первичном рынке. В северной столице строится несколько жилых комплексов с двухэтажными квартирами, в Москве такие предложения есть в 17 проектах, что также составляет менее 1% от общего объема предложения на «первичке».
В обеих столицах двухуровневые квартиры представлены в основном в проектах премиум-, элит- и бизнес-класса. При этом большинство вариантов расположены в престижных районах города – в Петербурге это Крестовский и Васильевский острова, Петроградская сторона и берег Финского залива.
По словам управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE Марии Литинецкой, средняя цена квадратного метра на двухуровневые квартиры в сегменте элитного жилья Москвы составляет 595 тыс. руб.
Фото:depositphotos.com/ovchinnikovfoto
В Петербурге цены на двухэтажные квартиры и апартаменты значительно ниже, и составляют среднем около 200 тыс. рублей за кв. м. Однако колебания цен сильно зависят от сопутствующих факторов, таких как расположение объекта и класс ЖК.
Одно из самых дорогих предложений на рынке двухуровневых квартир представлено в ЖК «Привилегия» от компании «Еврострой» на Крестовском острове. Двухэтажная квартира площадью 330 кв. м в этом элитном комплексе стоит 136,7 млн рублей.
Для сравнения, в ЖК бизнес-класса «Пять звезд» (застройщик «Теорема») можно купить двухуровневый пентхаус площадью 146 кв. м за 25,6 млн руб. В строящемся жилом комплексе «Делагарди» от компании «Невский Альянс» можно приобрести двухуровневую квартиру площадью 130 кв. м за 22,7 млн рублей. Примечательно, что этот ЖК относится к комфорт-классу. Еще более интересное предложение можно найти в проекте Monodom на Васильевском острове (застройщик – «Альфа»). Здесь на продажу выставлена двухэтажная квартира площадью 71,8 кв. м по цене 9,4 млн рублей.
Апартаменты с двумя этажами продаются в курортном комплексе «Первая линия». Его возводит на берегу Финского залива в Зеленогорске ГК «Пионер». Застройщик предоставляет цены по запросу, но, судя по информации из открытых источников, апартаменты продаются по цене примерно 230 тыс. за кв. м.
Фото:depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Двухуровневые квартиры представлены и в некоторых жилых комплексах массового сегмента. Таких предложений крайне мало и они, по сути, являются альтернативой загородным таунхаусам, которые стремительно выходят из моды. Например, в ЖК «Ижора Сити» (Тосненский район Ленинградской области) от застройщика «Ижорские просторы» представлены небольшие двухуровневые квартиры площадью 45-65 кв. м. Двухэтажную однушку здесь можно купить за 1,8 млн рублей.
Для сравнения, по данным компании «Метриум», в Москве в массовом сегменте двухуровневые квартиры представлены только в проекте ЖК «Поколение». Средняя цена за квадратный метр здесь составляет 183 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки составляет 7 866 950 рублей за квартиру площадью 46 кв. м.
Иллюзия комфорта
На вопрос, чем покупателей привлекает двухуровневое жилье, однозначного ответа не существует. Скорее всего, благодаря необычной планировке квартиры, ее обитатели ощущают себя так, будто живут не в шумном городе, а в собственном загородном доме. В пользу двухэтажных квартир есть и другие аргументы: «Двухуровневая квартира – это, прежде всего, подтверждение статуса ее владельца. Как правило, такую недвижимость выбирают обеспеченные покупатели, которые предпочитают оригинальные, нетипичные интерьеры», - поясняет Мария Литинецкая.
Еще один плюс двухуровневых квартир в том, что они, как правило, занимают последние этажи домов и имеют великолепный вид из окон. В высокобюджетных проектах у квартир часто есть собственная терраса или эксплуатируемая кровля. Если двухэтажная квартира расположена на первых этажах дома, то, как правило, имеет собственный вход и огороженную придомовую территорию с личным двориком.
Бесспорным преимуществом двухуровневых квартир является и то, что они без труда делятся на функциональные зоны. Нижний уровень жильцы часто используют в качестве кухни и гостиной, а второй занимают приватные зоны – кабинет и спальни.
Фото:depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Однако у двухэтажных квартир есть существенные недостатки. В частности, владельцам больших площадей приходится мириться с высокими коммунальными платежами, а наличие лестницы зачастую создает больше неудобств, чем комфорта.
«Каждый раз при продаже двухуровневой квартиры или таун-хауса сталкиваюсь с одной и той же потребительской моделью – эйфория при покупке и глубокое разочарование после фактического пользования многоуровневым жильём, - делится опытом управляющий партнер АН «Загородный стиль» Петр Манько. - При покупке клиенты живут иллюзиями «это же так здорово, круто, по-европейски, у нас будет 2(3) этажа, у каждого этажа свое назначение», далее при ремонте вулкан фантазий владельцев, полет дизайнерской мысли и на выходе очень-очень дорогой ремонт, и очень-очень дорогая лестница. А при продаже многие заявляют, что больше никогда в жизни не купят такое жилье – это крайне неудобно, каждый из членов семьи не раз упал на лестнице, лестничные холлы и подходы к лестнице – неэффективное пространство, да и уборка в специальных компаниях стоит дороже».
Двухэтажная копилка
Бытует мнение, что квартиры, состоящие из двух или трех этажей, - ненадежное вложение средств. Якобы со временем уникальные квартиры теряют в стоимости, и найти покупателей для такого жилья непросто. Однако эксперты уверяют, что это заблуждение.
«Двухуровневую квартиру можно перепродать выгодно за счет эксклюзивности предложения и невысокой конкуренции, - поясняет Мария Литинецкая. - Сегодня на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости не так много подобных предложений. Дефицит товара всегда добавляет ему стоимость».
Фото:depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Впрочем, покупая двухуровневую квартиру для последующей перепродажи, инвестору стоит обратить внимание на характеристики объекта. По словам эксперта, высокой ликвидностью обладают квартиры с большей площадью в интересных локациях. Кроме того, двухуровневое жилье выгодно для тех, кто вкладывается в недвижимость на начальной стадии строительства. Стоимость квадратного метра и общая площадь в таких квартирах больше, чем в обычных. Поэтому при инвестиционной покупке разница начальной цены с конечной стоимостью будет особенно ощутима.
А вот сдавать двухэтажную квартиру, напротив, невыгодно. Это связано с высокой стоимостью аренды эксклюзивных квартир. По словам Марии Литинецкой, наибольшим спросом на рынке арендного жилья пользуются недорогие лоты небольшой площади. 70% нанимателей согласны платить не более 30 тыс. рублей ежемесячно, что соответствует арендной ставке за стандартную одно- или двухкомнатную квартиру. Так что арендодателям двухуровнего жилья не стоит рассчитывать на большой поток потенциальных клиентов.
В целом двухуровневые квартиры являются нишевым предложением, которое пользуется стабильном, хотя и невысоким спросом. Возможно, жить в квартире с двумя этажами не очень удобно, зато престижно и оригинально.