Спрос на жилье (как готовое, так и строящееся) начал резко расти в начале марта, одновременно с обвалом рубля. Немного приостановившись в апреле (карантин уже ввели, а регистрацию сделок в режиме онлайн освоить еще не успели), новый всплеск был зафиксирован в мае одновременно с началом работы программы льготного кредитования. И с тех пор этот процесс и не думает останавливаться. Так, в октябре, по данным Центра аналитики «Бюллетеня недвижимости», стоимость «квадрата» на первичном рынке внутри городской черты выросла на 5,1% или 6,6 тыс. руб. Очень внушительный показатель.
При этом прайс в Петербурге рос очень неравномерно и сильно отличается от района к району. Все же доходы населения продолжают снижаться уже который год, льготная программа просто позволила взять кредит тем, кому в обычной ситуации его бы вряд ли одобрили. Поэтому логично, что в первую очередь «вымывалось» самое дешевое предложение. А такое сконцентрировано, прежде всего, в крупных проектах комплексного освоения.
Этот тезис прекрасно можно проиллюстрировать ситуацией в Приморском районе. Здесь, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», новостройки подорожали с начала года на астрономические 33% (со 118 до 156 тыс. руб. за кв. метр). При этом студии здесь выросли в цене сразу на 35%, а более дорогие одно- и двухкомнатные квартиры только на 17-20%.
Как раз в Приморском районе, а именно в Каменке, наблюдается наибольшая концентрация крупных проектов – «Шуваловский» от «Группы ЛСР», «Чистое небо» от Setl Group, «Полис на Комендантском» и еще с десяток жилых комплексов немного поменьше. На Каменку и ранее приходилось до 15% всего спроса в городе, а сейчас и все 20% есть. Если еще год назад за 3,6 млн руб. здесь можно было подобрать себе уютную однушку с не слишком отдаленным сроком сдачи, то теперь – только студию.
Это – обратная сторона той медали, которую зовут льготной ипотекой и это признают на самом верху. Так, на днях зампред главы Центробанка Ольга Полякова продемонстрировала эту нехитрую арифметику: ставка по десятилетнему займу уменьшилась с 7 до 5%, стало быть, ежемесячный платеж снизился на 9%. Но что толку, если за это же время цены выросли на 10%. И это ведь она говорила про страну в целом, а в Петербурге, как мы видим, рост цен гораздо более серьезный.
Но вернемся к расслоению петербургских районов. После Приморского следом идут Красногвардейский и Василеостровский районы, где ценник вырос на 30%. И опять же: в обоих есть кластеры новостроек с доступными ценами (хотя можно ли их таковыми назвать сейчас?) – на намыве и рядом с Мурино. В Невском районе тоже такие локации есть – и там рост цен на 25% налицо.
Заглянем на другой полюс. Во Фрунзенском районе новостроек совсем немного, а потому средняя стоимость «квадрата» выросла всего на 15%. В Выборгском – на 12% и это тоже объяснимо: здесь новостройки довольно дорогие и потому спрос не так велик (хотя он тоже вырос). Наконец, в Калининском и Центральном районах цены поднялись всего на 8-10%: здесь проектов совсем немного и объемы продаж, соответственно, невелики.
Итого: спрос в январе-октябре текущего года вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого (продано 3,2 млн кв. метров жилья). Однако в продаже сейчас на миллион «квадратов» меньше, чем год назад. Оно и понятно: в апреле-августе новые ЖК, выводимые на рынок, можно было по пальцам пересчитать. Осенью, правда, их стало заметно больше, но дефицит ликвидного предложения все равно налицо.
Главный вопрос: что будет дальше. Директор департамента маркетинга «Полис групп» Ольга Ульянова считает, что продление программы льготной ипотеки и одновременное ухудшение эпидемиологической обстановки приведет к тому, что резкий рост цен на рынке закончится, а вот плавный рост останется.
По данным ЦИАН, этот прогноз уже оправдывается в ноябре: за две первые недели месяца стоимость кв. метра в Петербурге увеличилась всего на 0,1%. По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, всю выгоду, которую девелоперы могли получить за счет ажиотажного спроса, они получили. А доходы населения по-прежнему и не думают расти, а потому рост цен до конца года на 2-3% - это, скорее всего, предел.
Однако и вниз они опускаться не будут. По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, такое возможно лишь когда рынок затоварен, а произойти быстро это явно не может. Хотя государству этого очень бы хотелось: мантру о желании наращивать предложение и побыстрее выводить на рынок новые проекты повторяют регулярно и вице-премьер Марат Хуснуллин, и новый глава Минстроя Ирек Файзуллин. Вот только совсем не факт, что сами девелоперы в этом заинтересованы.
При этом земельный запас у них, безусловно, есть: в последние пару лет строительный бизнес усиленно скупал наделы. Другое дело, что их довольно долго и без особого ущерба можно держать про запас. Так что интересные премьеры, конечно, будут – рынок ожил после летнего застоя. Но вот в том, что квартиры в новостройках хлынут бурным потоком, все же есть большие сомнения.