Как известно, 2019 год должен стать переломным для строительной отрасли. С 1 июля привлечение средств дольщиков станет возможным только через специальные эскроу-счета в банках. Снять с них деньги строители смогут лишь после сдачи объекта. Таким образом планируется защитить дольщиков от последствий финансового краха строительных компаний. Строители и эксперты уже не раз прогнозировали, что новые правила могут сильно изменить рынок недвижимости. И если в том, что цены вырастут, кажется, не сомневается почти никто, то надежда на дальнейшее повышение доступности ипотечных кредитов сохранялась до последнего времени. Как известно, последние годы ипотечные ставки снижались и к началу года достигли, в среднем, 9,45%, что стало рекордно низким уровнем для России.
Но в конце января заявление на тему перспектив ипотеки в этом году сделал глава Сбербанка Герман Греф. И его трудно назвать обнадеживающим. «Введение регулирования на рынке строительства приведет, конечно, к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса, конечно, цены на жилье пойдут вверх, это, конечно, ударит по ипотеке. В этом смысле, может быть, неплохо даже, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», - сказал глава крупнейшего банка страны. Впрочем, при этом он немного подсластил пилюлю. «По моим ощущениям, инфляция должна во второй половине года стабилизироваться. Мой личный прогноз, что к концу года ставки в целом могут пойти вниз, и по ипотеке в том числе», - добавил Герман Греф.
Резонанс у этого заявления получился солидным. Достаточно сказать, что Сбербанк выдает более половины всех ипотечных кредитов в России. И, как правило, именно он диктует правила игры всем остальным участникам рынка: если Сбер снижает ставки, то через некоторое время их снижают все; если повышает – остальные точно так же делают это вслед за ним. И в январе, еще до заявления Германа Грефа, Сбербанк уже произвел небольшое повышение ставок.
Однако многие восприняли это заявление с недоумением, ведь по новой схеме ипотечные деньги могут вообще не уходить из банка, откладываясь на эскроу-счетах, где на них даже не начисляются проценты. Почему же банкиры хотят поднимать ставки? Таким вопросом задался, в частности, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«Когда банк выдаёт ипотеку при отсутствии эскроу-счетов, то деньги сразу уходят из банка и зачисляются на счета продавцов жилья (очень часто - в других банках), которые их, в свою очередь, немедленно тратят на свои нужды. То есть банк уже не может пользоваться этими средствами. В этом случае банк зарабатывает только на процентах по выданному кредиту. При модели с эскроу-счетами, картина для банка существенно меняется. Банк выдаёт кредит под ипотеку, но эти деньги не уходят «на сторону», а кладутся на эскроу-счёт в этом же банке! И до момента сдачи купленной квартиры в эксплуатацию, деньги, выданные в виде кредита, остаются в банке, продавцу не перечисляются! То есть эти деньги могут использоваться банком еще на протяжении всего срока строительства дома. Банк будет зарабатывать на этих средствах, не только получая проценты по ипотечному кредиту, но также на «повторном» использовании этих средств (это может быть выдача этих же средств в качестве проектного финансирования застройщикам, или использование в других операциях). А теперь скажите мне, почему ставка по ипотеке должна повышаться в связи с появлением эскроу-счетов? Судя по всему, она должна, наоборот, снижаться!», - написал депутат в «Фейсбуке».
Вывод парламентария прост: для банков любые изменения – это способ дополнительно заработать.
Для того, чтобы получше понять, как банки намерены взаимодействовать с застройщиками, обратимся к схеме, которую в декабре утвердил тот же Сбербанк. По ней строительным компаниям предлагается выбор – либо получать льготные кредиты самим, либо кредитоваться по стандартным ставкам, но привлекать больше дольщиков за счет более дешевой ипотеки. Снижение ипотечной ставки может достигать 1,6 процентного пункта. То есть вместо нынешних 9,5% ставка может составить 7,9%. Но это если базовая ставка так и останется на уровне 9,5%.
Именно от размера базовых ставок, который определяется уже не взаимоотношениями строителей и банкиров, а макроэкономикой, и будет зависеть итоговая ставка по ипотеке для покупателей жилья, объясняют эксперты. В первую очередь, они советуют следить за ключевой ставкой ЦБ.
«Центральный банк за последнее время уже поднял ставку, и, как минимум, один - два раза в этом году еще поднимет. Это все-таки первично», - считает финансовый аналитик Александр Гребенко. Впрочем, сбрасывать со счетов и более удобный механизм работы для банков тоже не стоит, отмечает он. «В течение этого года медленно, медленнее, чем инфляция, медленнее, чем ставка рефинансирования, стоимость ипотеки все равно будет расти, и где-то на полпроцента в среднем по разным программам вырастет, на мой взгляд», - прогнозирует Александр Гребенко.
«Ставка по ипотеке уже сейчас довольно низкая и субсидируется государством дополнительно по различным программам. Но надо понимать, что работать ниже ставки ЦБ в убыток себе ни один банк не сможет. Ставка ЦБ зависит от глобальной экономики страны и внешнеполитических отношений, поэтому мы не можем ее предсказывать. Есть ощущение, что к концу 2019 года ипотечные ставки останутся такими же, как сейчас, или вырастут на 1%», - предполагает управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Напомним, что сейчас ставка ЦБ составляет 7,75%. И мало кто сомневается, что в ближайшее время она будет повышаться, чтобы удержать инфляцию. Впрочем, некоторые эксперты осторожно предполагают, что концу года ЦБ может пойти и на ее снижение, если экономика страны избежит потрясений.
Впрочем, есть и еще один ресурс для снижения ипотечных ставок - это государственная поддержка. Например, в 2015 – 2016 годах федеральный бюджет частично компенсировал банковские ставки, чтобы сдержать их в определенных рамках. И недавно (почти одновременно с заявлением Германа Грефа) глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил о готовности вернуться к проверенному методу.
«С учетом наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан, - подтвердил он. - В случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации потребуются оперативные меры по поддержке кредитования для граждан, в том числе, по аналогии с программой субсидирования процентной ставки по ипотеке, показавшей свою эффективность в 2015-2016 годах».