Будут ли квартиры дешеветь или дорожать в 2022 году, что будет с ипотекой и чего ждать от рынка – на эти и другие вопросы отвечают эксперты online-сервиса по продаже недвижимости Living.
Комментарии дают Анна Васильева, коммерческий директор, и Дмитрий Кадолба, специалист по оформлению сделок с недвижимостью.
Цены на квартиры в 2022 году: станет ли жилье доступнее?
Завершающийся год показал стремительный, если не сказать головокружительный рост цен: по данным ЦБ РФ, за полтора года с начала пандемии квадратный метр в среднем подорожал на 39%. Для сравнения, за весь период с 2013 по 2019 годы стоимость квадратного метра в России выросла всего на 33%.
К резкому скачку цен привел целый ряд причин:
- Основной причиной стала ипотека с господдержкой, которая была запущена в апреле 2020 года. Спрос на жилье подскочил в разы, а вслед за ним выросла и стоимость.
- Одновременно с этим сработал отложенный спрос: люди, которые по разным соображениям откладывали покупку, поспешили закрыть квартирный вопрос. Специалисты ссылаются и на психологический фактор: в условиях пандемии некоторые люди острее ощутили потребность в собственном жилье, поэтому те, у кого была такая возможность, реализовали ее.
- Существенную роль сыграло и подорожание стройматериалов, которое привело к общему росту себестоимости строительства.
Поскольку покупательская способность населения не увеличивается, всех заботит вопрос, подешевеют ли квартиры в 2022 году? Увы, эксперты Living дают неутешительный прогноз: недвижимость продолжит расти в цене.
Начнем с новостроек: себестоимость строительства ежегодно растет, и речь не только о цене материалов, но и о земельном банке. Земельные активы застройщиков заканчиваются. При этом стоимость земельных участков существенно дорожает, а расходы на землю обычно включены в итоговую цену квартир.
Немаловажным фактором является и законодательство. На фоне законодательных поправок цикл стройки (от согласования проекта до его реализации) увеличился: если до этого он составлял в среднем около 3 лет, то после введения новых правил срок вырос до 4-5 лет. Это связано с изменениями в процессе согласования проектной документации – вместо одного года согласование теперь может продлится около полутора-двух лет.
Застройщики будут вынуждены компенсировать такой долгий простой ростом цен, поскольку новый денежный приход компании будут получать только раз в 4-5 лет.
При этом в большинстве субъектов РФ объем строящегося жилья уже постепенно сокращается. Мы сравнили количество действующих разрешений на строительство по состоянию на ноябрь 2019, 2020 и 2021 года. В сравнении участвовали ключевые для Living субъекты. Статистика собрана по данным Минстроя:
|
| 2019 | 2020 | 2021 |
| Москва |
423 |
388 |
392 |
| Московская обл. |
612 |
477 |
433 |
| Санкт-Петербург |
371 |
305 |
266 |
| Ленинградская обл. |
153 |
142 |
136 |
| Татарстан |
206 |
176 |
278 |
| Новосибирская обл. |
285 |
249 |
261 |
| Краснодарский край |
428 |
317 |
283 |
Ожидается, что в дальнейшем сокращение продолжится. То есть при стабильно высоком росте объем предложения сократится. Это тоже скажется на рынке ростом цен.
Вслед за первичным рынком дорожает и вторичный, но с небольшим опозданием и на меньший процент. Максимальный рост цен ожидается по объектам так называемой «новой вторички», то есть в домах, которые были построены в последние несколько лет. Квартиры в домах, построенных менее 20 лет назад, покажут устойчивый, но менее выраженный рост. По более «возрастным» объектам недвижимости рост цен будет минимальным.
Теоретически квадратный метр может снижаться в цене под влиянием комплекса негативных факторов, но в настоящее время предпосылок для этого нет. Хотя над миром зависла угроза очередного экономического кризиса, эксперты предполагают, что для российского рынка недвижимости все может пройти без последствий.
Анна Васильева, коммерческий директор сервиса Living:
Как будут меняться цены?Люди часто ссылаются на американский опыт с лопнувшим экономическим пузырем, который привел к обвалу рынка недвижимости. Но у нас такое невозможно, поскольку все кредитные организации так или иначе связаны с государством. Поэтому рынок получит поддержку сверху.
Эксперты рынка с оптимизмом смотрят в будущее: ожидается, что в первом полугодии рост цен замедлится, а последующее удорожание вернется на стандартный уровень: обычно это 10% в год для первичного рынка и 5% – для вторичного.
При этом тенденция, наметившаяся в последние несколько лет, закрепится окончательно: цены в новостройках превысят стоимость квартир на вторичном рынке.
Не последнюю роль в этом сыграла ситуация на российском рынке: количество долгостроев сокращается, громких банкротств застройщиков в последние несколько лет не происходило. Качество новостроек также совершенствуется. Все это повысило доверие потребителей к первичному рынку. В то же время общий износ советской и постсоветской застройки увеличивается, из-за чего вторичка теряет свою привлекательность для покупателей.
Специалист по оформлению сделок с недвижимостью сервиса Living Дмитрий Кадолба отмечает, что на вторичном рынке сделки будут заключаться с серьезным торгом: «Конечно, это касается не всех объектов. Максимальный торг возможен по недвижимости советской эпохи. Такая тенденция наметилась уже сейчас: в результате торга покупателям удается снизить цену на 6-8%, что довольно существенно. В дальнейшем по таким объектам процент скидки может увеличиваться. В итоге цены реальных сделок будут существенно ниже изначально заявленной стоимости».
Однако это не значит, что вторичка сильно упадет в цене. Более того, квартиры вторичного рынка также продолжат дорожать.
Что будет с ипотекой в 2022 году?
Ипотека с господдержкой продлится минимум до 1 июля 2022 года, однако будет ли она продлеваться и дальше, пока неизвестно. Текущее продление льготной программы (с небольшим увеличением льготной ставки) было инициировано президентом РФ Владимиром Путиным. По его словам, данная мера была внедрена в качестве антикризисной поддержки, поэтому резкий отказ от нее невозможен.
Тем не менее, к концу октября 2021 года ключевая ставка повышалась 6 раз, при этом глава ЦБ Эльвира Набиуллина не исключила и седьмое повышение, которое может состояться уже в декабре. Кроме того, Центробанк спрогнозировал снижение спроса на ипотеку уже в ближайшие месяцы. Однако представители регулятора отмечают, что на стоимость недвижимости это повлиять не должно.
Впрочем, государству выгодно стимулировать и строительный рынок, и кредитную сферу, поэтому не исключено, что ко второму полугодию 2022 года появится новая льготная программа.
Не остаются в стороне и застройщики – они все чаще договариваются с партнерскими банками о сниженной ипотечной ставке. Например, москвичам доступна семейная ипотека под 0,01% на весь срок кредитования.
В Санкт-Петербурге и регионах такие предложения тоже есть: например, ипотека под 2,9%.
Если подобные предложения будут пользоваться популярностью у покупателей (а в этом практически нет сомнений), ипотека на льготных условиях может стать постоянной опцией у многих застройщиков.
Однако есть и обратная сторона: ожидается, что на вторичном рынке вырастет доля квартир с непогашенной ипотекой. Это связано с фактическим сокращением доходов россиян – люди не смогут и дальше обслуживать ипотечный заем.
Банки уже готовятся к этому: кредитные организации разрабатывают схемы, которые позволяют минимизировать риски покупателей при заключении подобных сделок. Пока такие объекты продаются с хорошей скидкой. Однако когда для России это явление станет привычным, ожидается, что цены на залоговые квартиры сравняются с рыночными.
Как изменится жилье?
Как уже было сказано ранее, покупательская способность не увеличивается, но по объективным причинам стоимость квадратного метра продолжит расти. Самое простое, что могут сделать в этой ситуации компании, это сократить общую площадь квартир. Впрочем, это коснется только массмаркет-сегмента. В новостройках класса «бизнес» и «элит» подобные изменения не планируются.
Анна Васильева:
Московские застройщики нашли очень интересное решение: они отказываются от балконов и лоджий в квартирах. Это позволяет и сохранить полезную площадь, и снизить стоимость жилья. При этом в комплексах предусмотрены кладовые, которые обычно находятся на первом этаже или в цоколе. Если жильцу нужна дополнительная зона хранения, он может арендовать или выкупить кладовую. В Петербурге и регионах уже потихоньку перенимают столичный опыт и постепенно отказываются от балконов. Кладовые внедряют, но пока они есть далеко не в каждом новом комплексе. Думаю, со временем этот момент будет урегулирован.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2022 году?
Недвижимость остается одним из самых надежных и выгодных инструментов как для сохранения капитала, так и для получения дохода.
Продажа квартиры по переуступке является наиболее простым, быстрым и удобным способ заработка на недвижимости. Однако эксперты Living предупреждают: если хотите заработать максимум, не вкладывайте 100% своих денег в сделку. То есть лучше покупать квартиру в ипотеку или рассрочку и продавать ее задолго до финального платежа. Иначе вы заработаете совсем немного.
Что же касается аренды, то это в большинстве своем не оправдывает ожиданий. Самостоятельная сдача приносит не такой большой доход (с учетом амортизации ремонта и мебели), но может отнимать много времени и сил. В конечном итоге это не тот пассивный доход, каким он видится многим инвесторам.
Исключение – если в качестве инвестиционного объекта вы выбрали юнит в апарт-отеле с готовой доходной программой. Управляющая компания отеля берет на себя все задачи по поиску арендаторов и обслуживанию помещений, при этом владелец получает гарантированный доход.
Когда покупать квартиру – в 2021 или в 2022?
И конечно же всех волнует главный вопрос – стоит ли покупать квартиру до Нового года или лучше отложить покупку? Мнение экспертов однозначно – покупать нужно сейчас.
Дмитрий Кадолба:
В ожидании более выгодных условий, которых все равно не будет, люди просто теряют время. Во-первых, цена всегда растет. Во-вторых, покупатели могут упустить привлекательные варианты. Если здесь и сейчас человек нуждается в покупке жилья, нужно решать этот вопрос как можно быстрее.
Анна Васильева:
Покупателям просто нужно привыкнуть к новым ценам. Когда-то студия за 1,2 млн рублей вызывала изумление – люди просто не понимали, кто будет покупать за такие деньги. А сегодня средняя цена за студию в три раза выше. И по такой цене тоже покупают. Если вы планируете покупку, не ждите снижения цен. Дешевле, чем сейчас, уже не будет.
Выводы
Кратко резюмируем:
- В первом полугодии 2022 года на рынке ожидается стагнация, но уже летом рост цен возобновится. Ожидается, что увеличение стоимости вернется на стандартный для рынка уровень: +10% в год – для новостроек, +5% в год – для вторички;
- Сделки по квартирам советской застройки будут заключаться с заметным торгом: уже сейчас в процессе переговоров покупателям удается сократить стоимость до 8%, в дальнейшем этот процент может увеличиться;
- Льготная ипотечная программа продлится минимум до 1 июля следующего года. Ожидается, что программу либо еще раз продлят, либо заменят другим стимулирующим инструментом. Однако ставка будет расти;
- Застройщики тоже приложат усилия к мотивации покупателей: уже сейчас компании договариваются с партнерскими банками и предлагают ипотеку на более выгодных условиях;
- В 2022 году на вторичном рынке вырастет доля квартир с непогашенной ипотекой;
- Застройщики будут сокращать себестоимость квартир за счет уменьшения метража;
- Недвижимость остается надежным и выгодным объектом для инвестирования.