LIVING - это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры
  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияЧетыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

Четыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

Цены на вторичном рынке всегда были выше, чем на первичном и это логично. Действительно, разве может стоить то, чего еще нет, дороже того, что можно пощупать руками. Однако средний ценник в Петербурге на обоих рынках почти сравнялся. Объясняем, почему изменилась диспозиция.

Для начала немного цифр. Различных методов подсчета средних цен множество, целый ряд компаний ведут свои исследования, и статистика не всегда не совпадает. Однако если взять несколько графиков и совместить, то картина получается вполне ясная: квадратный метр на вторичке в Петербурге (без Ленобласти) стоит в среднем 132 тыс. рублей, на первичке – 126,5 тыс. рублей. И там, и там корректировка по направлению вверх идет непрерывно с марта 2018 года, но немного разными темпами.

Эскроу всему голова

Итак, первая причина, по которой первичка точно будет дорожать в ближайшее время – тотальный переход застройщиков на расчеты по эскроу-счетам. Этого пока не произошло: в нашем городе от силы 15% ЖК продаются таким образом, остальные же – по старым правилам. Но с каждым месяцем, очевидно, первых будет все больше, а вторых – меньше. Аналитики уже подчитали, что равенство будет достигнуто осенью будущего года.

И разница по ценам тоже понятна: в аналогичных по параметрам ЖК – это 10% стоимости недвижимости. Понятно, что покупка квартиры с использованием эскроу-счетов дороже, ведь застройщикам в этом случае надо обслуживать банковский кредит (проектное финансирование). Так что добавляем нынешнему уровню цен еще 7-8% через два года – и вот уже строящееся жилье дороже.

Почем риски?

Следующий момент тоже связан с реформой долевого строительства напрямую. Ведь если раньше более низкая цена на строящуюся недвижимость была неким дисконтом, который застройщик был вынужден предлагать в обмен на риски, которым неизбежно подвергался покупатель (вспомним армию обманутых дольщиков!), то теперь, вроде бы, в этом нет необходимости, ведь риски сводятся к минимуму.

Разница лишь в том, что свою квартиру получаешь не прямо сейчас, а через какое-то время (именно по этой причине цены на старте продаж будут все же ниже, чем непосредственно перед сдачей, однако процентов на 10-12% - вряд ли больше). Ну а качество жизни в современном доме – как бы мы не ругали застройщиков – все же априори выше, чем в старом, тем более, панельном. То, что хрущевки и вообще вся старая «панель» будут со временем если не дешеветь, то уж точно не дорожать, – об этом говорить можно довольно уверенно. Другое дело, что дорожать будет «новая вторичка» и она не даст первичке обогнать по стоимости рынок готового жилья прямо сейчас. Но вообще это лишь вопрос времени.

Дефицит новостроек

Вот уже год на первичном рынке прослеживается четкая тенденция к сокращению предложения: не все застройщики в состоянии договориться с банками о проектном финансировании, многие опасаются пополнять рынок новыми ЖК, небезосновательно беспокоясь о падении уровня доходов россиян – на одной ипотеке далеко не уедешь в долгосрочной перспективе. В 2020 году новые жилые комплексы (стартапы) в Петербурге можно по пальцам пересчитать.

По всем базовым рыночным законам сокращение предложения при постоянном уровне спроса ведет к повышению цен. Спрос государство поддерживает льготной ипотекой, причем сознательно распространяет ее только на строящееся жилье. Получается, что рост цен неизбежен. На вторичке все наоборот: предложение стабильно, а вот спрос перетекает на первичку. Как долго продлиться такая ситуация, сказать трудно, но нельзя исключать того, что действие программы госсубсидирования ставок продлят на весь 2021 год. И тогда цены на первичке могут догнать вторичные уже совсем скоро.

Возвращение инвесторов

О существовании инвесторов на рынке недвижимости мы в последнее время как-то подзабыли, но, видимо, придется вспомнить. Ставки по депозитам постепенно стремятся к нулю (тут мы утрируем, но немного), котировки рубля угадать сложно, а фондовый рынок – это для профи, так что самое время вспомнить о «самой твердой валюте» в России – кирпиче и бетоне. К тому же коронавирусный кризис здорово уронил рейтинг апарт-отелей: оказалось, что они гораздо сильнее зависят от внешних неблагоприятных факторов, чем «классическое» жилье.

Скорее всего, большинство инвесторов предпочтут все же первичный рынок, пока цена входного билета на нем пусть и ненамного, но ниже. Ну и дальше прежняя логика: повышение спроса при не увеличивающемся предложении. На выходе получаем рост цен.

Резюмируем: ценник на первичном рынке может догнать вторичный уже через год-полтора, но нельзя исключать, что этот процесс затянется на три-четыре года. И все же само то, что это в обозримом будущем произойдет, довольно очевидно. Слишком много факторов на это указывает.

Автор: Игорь Терновых

Комментарии

Сетевое издание LIVING зарегистрировано Роскомнадзором 30.11.2017 г. за номером ЭЛ № ФС 77 – 71723. Учредитель: ООО «Умный поиск».
Главный редактор: Бабенко Наталья Владимировна
Адрес редакции: 191186, г. Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.37, оф. 10Н,
тел. +7 (812) 337 2766, [email protected]
Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки на living.ru.
Информационная продукция предназначена для взрослых и детей старше 16 лет.

© 2014—2020 Living. Все права на материалы сайта защищены законом РФ.