Перейти к основному контенту
ГлавнаяСтатьиЭкспертизаИсследованияЧетыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

Четыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

Цены на вторичном рынке всегда были выше, чем на первичном и это логично. Действительно, разве может стоить то, чего еще нет, дороже того, что можно пощупать руками. Однако средний ценник в Петербурге на обоих рынках почти сравнялся. Объясняем, почему изменилась диспозиция.

Для начала немного цифр. Различных методов подсчета средних цен множество, целый ряд компаний ведут свои исследования, и статистика не всегда не совпадает. Однако если взять несколько графиков и совместить, то картина получается вполне ясная: квадратный метр на вторичке в Петербурге (без Ленобласти) стоит в среднем 132 тыс. рублей, на первичке – 126,5 тыс. рублей. И там, и там корректировка по направлению вверх идет непрерывно с марта 2018 года, но немного разными темпами.

Эскроу всему голова

Итак, первая причина, по которой первичка точно будет дорожать в ближайшее время – тотальный переход застройщиков на расчеты по эскроу-счетам. Этого пока не произошло: в нашем городе от силы 15% ЖК продаются таким образом, остальные же – по старым правилам. Но с каждым месяцем, очевидно, первых будет все больше, а вторых – меньше. Аналитики уже подчитали, что равенство будет достигнуто осенью будущего года.

Четыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

И разница по ценам тоже понятна: в аналогичных по параметрам ЖК – это 10% стоимости недвижимости. Понятно, что покупка квартиры с использованием эскроу-счетов дороже, ведь застройщикам в этом случае надо обслуживать банковский кредит (проектное финансирование). Так что добавляем нынешнему уровню цен еще 7-8% через два года – и вот уже строящееся жилье дороже.

Почем риски?

Следующий момент тоже связан с реформой долевого строительства напрямую. Ведь если раньше более низкая цена на строящуюся недвижимость была неким дисконтом, который застройщик был вынужден предлагать в обмен на риски, которым неизбежно подвергался покупатель (вспомним армию обманутых дольщиков!), то теперь, вроде бы, в этом нет необходимости, ведь риски сводятся к минимуму.

Разница лишь в том, что свою квартиру получаешь не прямо сейчас, а через какое-то время (именно по этой причине цены на старте продаж будут все же ниже, чем непосредственно перед сдачей, однако процентов на 10-12% - вряд ли больше). Ну а качество жизни в современном доме – как бы мы не ругали застройщиков – все же априори выше, чем в старом, тем более, панельном. То, что хрущевки и вообще вся старая «панель» будут со временем если не дешеветь, то уж точно не дорожать, – об этом говорить можно довольно уверенно. Другое дело, что дорожать будет «новая вторичка» и она не даст первичке обогнать по стоимости рынок готового жилья прямо сейчас. Но вообще это лишь вопрос времени.

Дефицит новостроек

Вот уже год на первичном рынке прослеживается четкая тенденция к сокращению предложения: не все застройщики в состоянии договориться с банками о проектном финансировании, многие опасаются пополнять рынок новыми ЖК, небезосновательно беспокоясь о падении уровня доходов россиян – на одной ипотеке далеко не уедешь в долгосрочной перспективе. В 2020 году новые жилые комплексы (стартапы) в Петербурге можно по пальцам пересчитать.

Четыре причины, почему строящееся жилье скоро станет дороже готового

По всем базовым рыночным законам сокращение предложения при постоянном уровне спроса ведет к повышению цен. Спрос государство поддерживает льготной ипотекой, причем сознательно распространяет ее только на строящееся жилье. Получается, что рост цен неизбежен. На вторичке все наоборот: предложение стабильно, а вот спрос перетекает на первичку. Как долго продлиться такая ситуация, сказать трудно, но нельзя исключать того, что действие программы госсубсидирования ставок продлят на весь 2021 год. И тогда цены на первичке могут догнать вторичные уже совсем скоро.

Возвращение инвесторов

О существовании инвесторов на рынке недвижимости мы в последнее время как-то подзабыли, но, видимо, придется вспомнить. Ставки по депозитам постепенно стремятся к нулю (тут мы утрируем, но немного), котировки рубля угадать сложно, а фондовый рынок – это для профи, так что самое время вспомнить о «самой твердой валюте» в России – кирпиче и бетоне. К тому же коронавирусный кризис здорово уронил рейтинг апарт-отелей: оказалось, что они гораздо сильнее зависят от внешних неблагоприятных факторов, чем «классическое» жилье.

Скорее всего, большинство инвесторов предпочтут все же первичный рынок, пока цена входного билета на нем пусть и ненамного, но ниже. Ну и дальше прежняя логика: повышение спроса при не увеличивающемся предложении. На выходе получаем рост цен.

Резюмируем: ценник на первичном рынке может догнать вторичный уже через год-полтора, но нельзя исключать, что этот процесс затянется на три-четыре года. И все же само то, что это в обозримом будущем произойдет, довольно очевидно. Слишком много факторов на это указывает.

Автор: Игорь Терновых

Комментарии