Новостройки часто привлекают внимание преступников. Квартирные кражи, грабежи в парадной, порча общедомового имущества – вот неполный список опасностей, который грозит новоселам. Застройщики стараются огородить жильцов от этих проблем, поэтому даже в домах эконом-класса устанавливают домофоны. Однако, чем выше стоимость жилья, тем больше систем безопасности они стараются предложить.
Я покупаю квартиру в жилом комплексе. Какие минимальные меры безопасности должен обеспечить застройщик по закону?
По закону застройщик не обязан обеспечивать дом системами безопасности. В 2018-м году правительство Российской Федерации совместно с Министерством строительства России подготовило постановление «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности многоквартирных домов и формы паспорта безопасности многоквартирного дома». Цель документа – защитить жильцов от террористических актов. Предлагалось разделить дома на три категории, в зависимости от их географического расположения. Новостройки в регионах, где теракты совершаются часто, попадали бы в первую категорию, и далее по нисходящей. Для каждого дома планировалось создать паспорт безопасности и определить меры по защите объекта. Но это постановление так и не стало законом. А до тех пор, пока его (или какое-то другое постановление) не приняли, застройщик при сдаче жилья не обязан думать о защите от квартирных краж.
Важно подчеркнуть, что речь идет именно о системах безопасности, охраняющих жильцов и квартиры. Правила пожарной безопасности новостроек прописаны достаточно подробно. Например, здания высотой более 28 метров необходимо оснащать автоматической противопожарной защитой с датчиками, которые устанавливаются непосредственно в квартирах.
Система видеонаблюдения. Источник фото: restate.ru
Где прописывается, как будущий жилой дом будут охранять? Какие системы безопасности предусматривают в современных жилых комплексах?
Сегодня, когда защита дома является, по сути, доброй волей застройщика, такие моменты обычно можно уточнить в рекламных буклетах. Гораздо реже – в договорах купли-продажи.
Если речь идет об элитном жилье и квартирах бизнес-класса, то объект может быть оснащен камерами наблюдения, системами контроля периметра, пунктом охраны, функционирующем в режиме 24/7, контролем доступа не только в парадную, но и в квартиру, сигнализацией непосредственно в квартире. Отдельные проекты возводятся с применением систем доступа в ЖК при помощи биометрической информации, отпечатков пальцев или магнитных носителей. Продвинутая и недешевая модель, внедряемая в элитным ЖК – трехступенчатый контроль доступа. Первый сегмент – вход на территорию комплекса, второй – вход в парадную и третий – доступ на этаж. В комфорт-классе, как правило, система безопасности состоит из двух элементов и ограничивается доступом на закрытую территорию и в парадную. Эконом-класс зачастую может не иметь ничего, кроме систем контроля доступа в парадную – это просто домофон или домофон с видеокамерой.
ЖК Duderhof Club. Источник фото: bpearl.net
Что делать, если застройщик обещал оградить ЖК забором или поставить в квартире усиленную входную дверь с защитой от взлома и не сделал этого?
Рекламные буклеты могут заманивать покупателя различными «фишками», в том числе, закрытым двором, шлагбаумом и камерами видеонаблюдения. Чтобы убедить потенциального клиента, ему даже могут показать проектную декларацию, где указаны все эти преимущества. На деле при сдаче дома может выясниться, что ничего из обещанного нет. Главный аргумент покупателя в таком случае – договор о долевом участии в строительстве. Если в ДДУ прописаны обязанности застройщика поставить камеры или установить стальную дверь, значит, можно добиться справедливости. В этом случае необходимо написать претензию и в случае отказа обратиться в суд. Но если в договоре ДДУ покупателю ничего не обещали, а радужные перспективы остались в рекламных буклетах, доказать что-либо будет сложно. Как правило, в договоре содержится крайне мало информации об общедомовом имуществе, а если и говорится, то обтекаемыми, абстрактными фразами.
Насколько системы охраны могут повысить стоимость коммунальных услуг?
При выборе квартиры, особенно если речь идет о бизнес-классе и элитном сегменте, нужно помнить, что бремя оплаты систем безопасности ложится на плечи собственников. В ЖК со сложной многоступенчатой вооруженной охраной расходы могут доходить до 30-40% от общего размера коммунального платежа и составлять до нескольких тысяч рублей в месяц. Причем размер платы зависит от размера дома. Если речь идет о малоэтажном ЖК с небольшим количеством квартир, то сумма за охрану в квитанции будет больше, чем в многоэтажном доме. В жилье эконом-класса, где зачастую обеспечение безопасности ограничивается домофоном, сумма в квитанции не превысит нескольких сотен рублей.
Система контроля доступа. Источник фото: mytopway.ru
Что делать, если в новостройке оборудовали систему видеонаблюдения или шлагбаум, а я не хочу за них платить, так как меня не спрашивали, когда все это устанавливали?
Согласно статье 249 Гражданского кодекса РФ, у дольщика при покупке и сдаче жилья возникает обязанность участвовать в расходах на общее имущество. За это имущество, согласно 39 статье Жилищного кодекса РФ, платят собственники помещений в доме. Системы охраны, в том числе домофон, видеокамеры и другие системы, относятся к дополнительным услугам. Устанавливать их или нет, решает собрание собственников жилья, и только тогда в коммунальной платежке появляется новая графа – например, «Услуги консьержа». Если есть протокол общего собрания собственников, решивших установить ту или иную систему, жильцу, который по какой-то причине пропустил собрание, от внесения платы отказаться нельзя. Но если графа в платежке появилась, а решение общего собрания собственников не было, вы не обязаны платить, такая услуга считается навязанной.
Однако практика показывает, что в таких крупных городах, как Москва или Петербург, системы безопасности многоквартирных домов не бывают лишними. Обе столицы лидируют по числу квартирных краж и разбойных нападений, которые зачастую совершаются из-за того, что дома и квартиры плохо защищены от проникновения. Так что обезопасить свой дом от краж и других преступлений – не избыточная, а скорее, вынужденная мера.