На рынке появляется всё больше апарт-отелей с самыми минимальными площадями юнитов. Более того, покупателям уже доступны не полноценные помещения, а доли в апартаментах – за несколько сотен тысяч рублей можно приобрести, например, всего три «квадрата». Принесут ли такие инвестиции прибыль, разбирался LIVING.
Топ-3 самых дешевых вариантов для инвестиций
Не так давно компания «ПСК» вывела на рынок апарт-отель Start с беспрецедентно низкой стоимостью юнитов – студию можно было купить за 1,1 млн рублей. Проект объединит три 20-этажные секции со сроком сдачи в IV квартале 2021-го. Учитывая, что комплекс расположился на пр. Энгельса, недалеко от станции метро «Парнас», предложение весьма интересное. На первый взгляд.
После внимательного изучения проектной декларации возникают закономерные вопросы – насколько комфортно проживать в созданных в проекте условиях? Во-первых, сразу настораживает количество апартаментов – их в столь небольшом комплексе запроектировано 3 244. Более того, львиная доля квартирографии отведена под студии площадью 19-23 кв. м. Максимальный метраж апартаментов в проекте – 38,2 кв. м.
Тем не менее, застройщик определил свою аудиторию, как начинающие инвесторы и вновь прибывшие жители Северной столицы. Завлекают их довольно интересными предложениями: полная отделка апартов, управляющая компания, которая поможет получать доход. На выбор предлагается две программы доходности: сдача номеров в долгосрочную аренду (от 30 дней) и сдача номеров в краткосрочную аренду (посуточно). Эта же компания возьмет на себя функции по поиску арендаторов и обслуживанию апартаментов. Кроме того, проживающим будут доступны такие гостиничные услуги, как служба ресепшн 24/7, ежедневная уборка апартаментов, заказ и доставка еды, прачечная и химчистка, трансфер и службы аренды транспорта. В проекте запланированы фитнес-клуб с бассейном, салон красоты, супермаркет, ресторан, кафе, конференц-зал, коворкинг и библиотека.
Если же нет суммы в 1,1 млн руб., то инвестором можно стать, имея в кармане всего 300 тыс. руб. Подобные условия, например, предлагаются покупателям недвижимости в комплексе IN2IT от компании Plaza Lotus Group (PLG). Эта же компания в апреле нынешнего года открыла продажи во втором проекте подобного рода, получившем название «PRO'МОЛОDОСТЬ». По данным СМИ, PLG также разрабатывает аналогичные проекты на Синопской набережной, на улице Александра Невского и Приморском проспекте.
IN2IT также возводится в привлекательной локации – рядом со станцией метро «Купчино». Сдать комплекс планируется в две очереди: первую на 533 юнита – в IV квартале 2020-го, вторую на 988 юнитов – во II квартале 2022-го. Квартирграфия новостройки представлена вариантами от студий метражом 18 кв. м до двуспальных номеров площадью 58 кв. м. Минимальная стоимость апартаментов – 2,13 млн руб.
Из собственной инфраструктуры в IN2ITе заявлены медико-диагностический центр, спортивный комплекс, турагентство, рестораны и кафе. При этом пространство внутри домов запроектировано многофункциональным и включит коворкинг, лекционный зал, библиотеку, лобби-бар и зону для вечеринок. Предполагается, что для проживающих будут периодически организовываться выставки, кинопоказы, дискуссии, лекции и учебные программы СПбПУ.
«PRO'МОЛОDОСТЬ» появится в Невском районе на проспекте Большевиков, в 1,8 км от метро «Улица Дыбенко». Комплекс состоит из одного дома высотой 20-24 этажа, рассчитанного на 2 072 апартамента – от студий в 21 «квадрат» до трешек площадью 67,38 кв. м. Цены начинаются от 1,7 млн руб. Сдача новостройки намечена на IV квартал 2022-го.
Собственная инфраструктура «PRO'МОЛОDОСТи» включит физкультурно-оздоровительный комплекс с фитнес-клубом и бассейном, кабинет врача общей практики, ресторан, коворкинг, пространство для проведения лекций и пункт проката электросамокатов.
В обоих инвест-отелях апартаменты будут сдаваться с полной отделкой, меблировка заказывается дополнительно. Наряду с названными инфраструктурными объектами для комфорта проживающим будут доступны гостиничные сервисы, вроде круглосуточной консьерж-службы, уборки номеров и замены постельного белья, доставки блюд в номера, закупки и доставки продуктов и др.
И в IN2IT, и в «PRO'МОЛОDОСТЬ» покупателям доступны 3 кв. м недвижимости. Для этого необходимо всего 300 тыс. руб. Как пояснила LIVING’у гендиректор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская, в случае с инвест-отелями речь идет не о приобретении трех квадратных метров юнитов, а инвестировании в коммерческие площади инвест-отелей. «У клиентов есть возможность получать доходность еще до ввода здания в эксплуатацию (9% годовых) или через 3,5 года после заключения ДДУ (12% годовых). Программа предусматривает обязательный обратный выкуп квадратных метров отельным оператором PLG через 3,5 года после заключения договора», – рассказала Екатерина Лисовская.
Если говорить о доходности, то в IN2ITе, к примеру, при покупке трех «квадратов» коммерческих площадей прогнозируется доход от 142,5 тыс. руб. за три года. Впрочем, в вопросе доходности Екатерина Лисовская советует учитывать множество факторов: «Важны динамика прироста туристического потока, средние показатели загрузки, стоимость аренды, сезонность, конкурентная среда, политические и экономические предпосылки и пр. К тому же чем раньше инвестор входит в проект, тем ниже стоимость квадратного метра и большую доходность он сможет получить».
И, конечно, доходность напрямую зависит от профессионализма девелопера и компетентности управляющей компании. Именно последняя должна тщательно просчитывать финансовую модель и ценовую политику проекта. Управляющей же компании придется привлекать постояльцев, в том числе используя международные сервисы онлайн-бронирования, как Booking.com и AirBNB.
Почему и для кого мельчают апартаменты?
Появление в продаже небольших площадей и долей в праве собственности юрист и предприниматель Вадим Черданцев считает примером одного из трендов по совместному использованию вещей и привлечению денежных средств. «Каршеринг, коливинг, краудфандинг – примеры реализации этого принципа из разных сфер жизни, – говорит Вадим Черданцев, добавляя, – Механизм привлечения коллективных инвестиций в недвижимость активно применяется в России 3-5 лет. Есть проекты по совместному приобретению коммерческих помещений, в том числе торговых центров».
По мнению другого эксперта – генерального директора ООО «Центр Согласований» Романа Курзенера, апартаменты мельчают из-за того, что сегодняшний рынок апарт-комплексов начинает походить на гостиничный. «И вот эти инвестиционные апартаменты, которыми сама же компания-застройщик потом, после сдачи, и будет управлять, по сути становятся той же гостиницей – с тем же сервисом консьержей, с сервисом уборки, с дополнительными сервисами, которые может приобретать постоялец по желанию. А номера в гостиницах на сегодня становятся совсем небольшими, варьируясь в пределах 10-30 кв. м. Поэтому и идет сближение по метражу», – считает Роман Курзенер.
Что касается потенциальных арендаторов, то, по убеждению Екатерины Лисовской, подобные отели строятся под различные целевые аудитории. «Некоторые проекты создаются для краткосрочного пребывания и ориентированы на внутренний и международный туризм, – рассказывает Екатерина Лисовская. – Другие инвест-отели создаются для среднесрочного проживания молодежи: молодых семей, пар, начинающих совместную жизнь, иногородних студентов, не желающих жить в общежитии, так и петербуржцев, готовых съехать от родителей».
Директор департамента долевого строительства МК-Элит Александр Селиверстов к потенциальным арендаторам в свою очередь причисляет крупные компании, имеющие сотрудников-вахтовиков.
Таким образом, подобные проекты потенциально интересны трем категориям потребителей: арендаторам недорогого жилья для долгосрочного проживания, прибывшим в Петербург на ограниченный период и туристам.
Перспективы рынка апартаментов
По словам Александра Селиверстова, рынок инвест-отелей – темный лес для Северной Столицы. «Порог довольно небольшого финансового входа значительно расширит аудиторию потенциальных инвесторов, но из-за определенного непонимания юридических моментов и страха быть обманутым, многие из них так и не станут рисковать своими скопленными средствами. И, возможно зря, ведь при правильном сервисе и управлении, подобные проекты, безусловно, будут пользоваться спросом, особенно в связи с предстоящим запретом размещения хостелов в жилых домах».
Измененное законодательство о хостелах может переориентировать большую часть постояльцев на апарт- и инвест-отели, и по мнению Екатерины Лисовской: «Да и сами владельцы хостелов, вероятно, будут приобретать там номера и получать пассивный доход».
Из прогнозов Екатерины Лисовской также следует, что в самом Петербурге развитие получат сервисные апартаменты, уже ставшие в последние годы одним из самых популярных инвестиционных инструментов. «За пределами города, где есть возможность создавать качественные спа-зоны или даже целые бальнеологические курорты, будут реализовываться рекреационные проекты с медицинским уклоном», – убеждена Лисовская. Насыщение же рынка апартаментами, по данным PLG, может произойти не раньше, чем через пять-семь лет.