Железобетонные инвестиции: где купить квартиру, чтобы заработать

Автор: Мария Коваценко

Цены на жилье растут даже в кризис. LIVINGрешил разобраться, в какие новостройки наиболее выгодно вкладывать деньги для дальнейшей перепродажи. 

Недвижимость – один из наиболее популярных инструментов для инвестиций в России. Цены на жилье продолжают расти, даже несмотря на ухудшение экономической ситуации. Однако тем, кто хочет перепродать квартиру в новостройке или сдавать её с максимальной выгодой, необходимо особо тщательно подойти к выбору жилого комплекса. 

Рынок жил, рынок жив 

По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», за 2016 год средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Петербурга увеличилась на 3% и составила 106 тыс. руб. за кв. м. Квартиры в новостройках по итогам года подорожали, в среднем, на 3,1% – до 103,5 тыс. руб. за кв. м. 

Нельзя забывать, что это усредненный показатель, некоторые объекты прибавили в цене на 13-20%. Например, такие скачки были зафиксированы на однокомнатные квартиры в новостройках Выборгского, Калининского и Красногвардейского районов. Так что, зачастую, доходность инвестиционного жилья оказывается значительно выше, чем у банковских вкладов, которые гарантируют доходность в 8-9% годовых. 

Самое дорогое жилье на рынке строящегося жилья по итогам 2016 года предлагалось в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском районах. Средняя цена «квадрата» здесь составляет от 116,5 до 197 тыс. руб. Самые дешевые квартиры продаются в Невском и Выборгском районах, квадратный метр здесь стоит в среднем от 82,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и дома. 

Новостройки Петроградского района 

Как отмечает главный управляющий департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» (компания является членом Ассоциации риэлторов СПб и ЛО) Сергей Беляков, 2016 год показал рост спроса на строящиеся объекты, при этом у населения сформировался значительный отложенный спрос, реализацию которого откладывать уже невозможно. 

По прогнозам эксперта, в 2017 году цены на жильё в новых домах продолжат умеренно расти в диапазоне 5-7%. «И это, не считая прироста цены по мере роста степени готовности объекта», – прогнозирует Беляков. 

Инвестиции с умом 

Руководитель центрального офиса компании «Колвэй» (член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО) Маргарита Грибова обращает внимание на две противоположные тенденции на рынке строящегося жилья. С одной стороны, это отсутствие стабильно высокого спроса на квартиры, которое подталкивает застройщиков к снижению цен, с другой – осторожность застройщиков при принятии решения о понижении стоимости квартир в строящихся жилых комплексах, что тоже вполне объяснимо. 

«Например, точно неизвестно, как быстро будет расти себестоимость строительства в период возведения комплекса, какие изменения будут происходить во внутриэкономической ситуации – вот и страхуются застройщики, чтобы иметь ресурсы для гарантированного окончания проекта, – поясняет Грибова. - Две эти контртенденции  обречены  «договариваться», чтобы обеспечить приемлемый уровень продаж на рынке новостроя». 

Сергей Беляков в свою очередь отмечает, что после кризиса 2015 года с рынка ушло большое количество инвесторов, которые раньше относительно быстро получали прибыль – покупали на ранней стадии и продавали квартиры перед сдачей дома. 

«Сейчас мы видим, что, зачастую, к моменту сдачи дома цены в масс-маркете подрастают всего на 20% (получается 10% годовых), а в сегменте бизнес-класса есть сложности с ограниченным количеством потенциальных покупателей. Таким образом, сегодня недвижимость больше рассматривают как инструмент сохранения денег, либо как длинную инвестицию – покупка, сдача в аренду», - подчеркивает Беляков. 

Как напоминает генеральный директор E3 Investment Игорь Петров, в 2014 году, когда курс рубля резко упал, люди начали вкладывать средства в недвижимость, чтобы сохранить накопления. При этом значительная доля инвесторов покупали активы в новостройках, реализуемых в проектах комплексного освоения территорий в Мурино, на Парнасе, Шушарах. «Как правило, это были однокомнатные квартиры или квартиры-студии в объектах, которые находились на начальной стадии строительства. После сдачи объектов инвесторы вывели массу одинаковых лотов, предложение в разы превысило спрос. В итоге, сегодня порядка 35% сделок на первичном рынке недвижимости – это инвестиционные покупки. Но порядка 20% квартир, приобретенных с инвестиционной целью, остаются не востребованы рынком», – предупреждает Петров. 

Новостройки Мурино

Кроме того, по мнению эксперта, новостройки на окраинах и в пригородах Петербурга становятся рискованным инструментом инвестиций из-за обилия на рынке одинакового предложения – высока вероятность, что перепродажа квартиры может затянуться. 

При этом инвестиционная привлекательность квартир в более приближенных к центру районах (например, на бывших промышленных территориях), напротив, растет. «Инвестиционный потенциал даже квартир небольшого метража в данных локациях достаточно высок», - резюмирует Петров. 

Выгодная аренда 

Один из видов инвестиций в недвижимость – это покупка для последующей сдачи в аренду. Эксперты отмечают, что для этой цели идеально подходят апартаменты – сегмент недвижимости, который стремительно набирает популярность в Петербурге. По данным Knight Frank St Petersburg, в 2016 году в городе было продано почти 1968 апартаментов, что на 65% больше, чем в 2015 году. Сейчас апартаменты занимают 4% рынка жилой недвижимости. Так, по итогам 2016 года, в продаже находится 25 проектов, где совокупное количество предложений составляет 3300 штук – около 197,8 тыс. кв. м 

«Основная доля предложения в размере 47% представлена городскими апартаментами. 27% от этого количества представлены сервисными апартаментами, которые ориентированы на получение дохода от сдачи в аренду», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. – На сегодняшний день на рынке успешно функционируют следующие сервисные апарт-отели: YE`S, Vertical, AVENUE-APART и первые корпуса Salut!». По экспертным оценкам, загрузка апарт-отелей по итогам года составила около 80%. 

Апартаменты 

По подсчётам Сергея Беякова, доходность апартаментов в среднем на 10-12% выше, чем у квартир. «Несмотря на видимые ограничения (отсутствие прописки, невозможность использования субсидий), для инвесторов – это лакомый вариант, – считает руководитель группы департамента долевого строительства ООО ПЦ БЖР (компания член Ассоциации риэлторов СПб и ЛО) Татьяна Лебедева. – Так как апартаменты строятся в центральных районах СПб, где количество мест застройки ограничено, стоимость у них на 30% ниже, чем у квартир, и, наконец, в апартаментах есть дополнительные услуги, которые подключаются автоматически, такие как консьерж, уборка квартир, фитнес клуб и т.д».  

Кроме того, желая заработать на сдаче недвижимости в аренду, инвесторам не стоит забывать о коммерческих помещениях. Как отмечает Игорь Петров, площади под стрит-ритейл – рентабельный актив, который может принести 11-13% доходности. Впрочем, порог входа в этом сегменте тоже высокий – 5-6 млн рублей, на самые востребованные у арендаторов помещения – 8-15 млн руб. Как отмечает эксперт, срок окупаемости у таких объектов составляет 9-10 лет. 

Новые горизонты 

В 2017 году на карте новостроек Петербурга появятся новые проекты с большим инвестиционным потенциалом. Опросив специалистов рынка недвижимости, мы составили список некоторых новостроек с хорошими инвестиционными перспективами.  

1. Новые дома в «сером поясе» Петербурга. Например, эксперты советую обратить внимание на новые ЖК от ГК ЦДС». Комплексы появятся на месте бывшего абразивного завода «Ильич» в Красногвардейском переулке неподалеку от набережной Черной речки, а также на бывшем энергомеханическом предприятии «Кулон» в Красногвардейском района на пересечении Пискаревского проспекта и улицы Маршала Тухачевского. В Московском районе застройщик собирается реализовать проект комплексного освоения территории у развязки КАД и Пулковского шоссе.

2. Новые проекты «Строительного Треста»: компания недавно объявила о старте продаж в новых очередях проектов комплексного освоения «Капитал» в Кудрово и «NEWПИТЕР» в Новоселье. 

3. Комплекс бизнес-класса «Марко Поло» от компании «Петрополь» 

4. Новый проект ГК «КВС» – ЖК «Кирилл и Дарья» 

5. ЖК комфорт-класса «МореОкеан» в Приморском районе. Застройщиком выступает компания Setl City 

6. Вторая очередь проекта «Легенда на Комендантском» (застройщик LEGENDA Intelligent Development

7. Вторая очередь ЖК Ultra City(компания «Северный город») 

8. ЖК Yoga от «Лидер групп» 

9. Новые очереди ЖК «Чистое небо» (Setl City)

  

Команда экспертов LIVING проверила 78 застройщиков
мы готовы поделиться интересной информацией по жилым комплексам:
i
Внимание!
в ДДУ у 158 жилых комплексов были выявлены проблемы:
  • - ущемление прав дольщика
  • - несоответствие 214 ФЗ
  • - риск срыва сроков строительства
  • - открытые платежи
Получить готовую проверку ДДУ

Комментарии

Еще больше возможностей
Для пользователей
  • Уведомления об изменениях в выбранных частях информации ЖК, застройщиков, квартир, специалистов
  • Добавить в избранное ЖК, специалистов, статьи (из всех разделов), квартиру.
  • Сравнить ЖК, специалистов, Застройщиков
  • Вести переписку со специалистами
  • Вести заметки по избранным ЖК, специалистам, квартирам
  • Настроить свой рейтинг, в соответствии со своими предпочтениями
  • Сохранить поисковые фильтры
Для специалистов
  • Получение заявок на обслуживание
  • Автоматическое уведомление о поступлении промодерированной заявки от посетителей
  • Вести общение с автором заявки и видеть всю историю общения. С использованием нативного приложения
  • Видеть, что читал посетитель, какие ЖК, застройщиков смотрел
  • Видеть сколько посетителей его посмотрели и кто из зарегистрированных пользователей
  • Вести всех своих клиентов. И не только с ЛИВИНГА. CRM для специалистов.
Войти или зарегистрироваться
Восстановление пароля
Имя
Email
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Что дает регистрация?
Электронная почта
Пароль
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных
Электронная почта
Нажимая на кнопку «Отправить» вы даете согласие на обработку персональных данных